"מניה לא מרימה לך טלפון ביום שישי אחה"צ להגיד שהמזגן התקלקל"
עו"ד ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל, שמחזיקה כ־2,500 דירות להשכרה, אומר כי מפרוץ המלחמה זוהו פערים של עשרות אחוזים בשכר הדירה בין דירות ממוגנות ללא ממוגנות. לדבריו, קרנות ריט מציעות למשקיעים פיזור ונזילות לעומת דירה להשקעה, אך ישראל רחוקה משוק שכירות ארוכת טווח מפותח: "האוצר שם רגליים להרחבת התחום"
אחרי שנים של עליות חדות במחירי הדיור, שוק הנדל"ן הישראלי נכנס לתקופה רגועה יותר. כך מעריך עו"ד ארז רוזנבוך, יו"ר דירקטוריון מגוריט ישראל. לדבריו, "שוק הדיור יציב", כאשר באזורים מסוימים נרשמות עליות מחירים ובאחרים ירידות, אך לא קיימת כיום מגמה רוחבית של שינוי חד במחירים.
לדבריו, השינוי המשמעותי ביותר מאז פרוץ המלחמה אינו דווקא במחירי הדירות, אלא בהעדפות השוכרים. "אנשים רוצים דירות ממוגנות", הוא אומר. "זו לא חוויה חיובית לגור היום בדירה בקומה רביעית עם שני ילדים קטנים ולרוץ איתם 100–150 מטר למקלט ציבורי". כתוצאה מכך, לדבריו, נוצרו בשוק פערים משמעותיים: "הפערים הם של עשרות אחוזים. בשכר הדירה יש עשרות אחוזים הפרש בין דירה ממוגנת לדירה לא ממוגנת".
רוזנבוך סבור כי יותר ישראלים מאמצים מודל של רכישת דירה להשקעה באזור שבו הם יכולים להרשות לעצמם לקנות, ובמקביל שוכרים דירה באזור שבו הם רוצים לחיות. "אנשים מבינים שצריך לקנות איפה שאתה יכול ולהשקיע שם, ולשכור איפה שאתה רוצה לגור ולגדל את המשפחה שלך. אתה לא חייב לגור במקום שבו קנית את הדירה", הוא אומר.
לדבריו, לעומת רכישת דירה להשקעה, קרנות ריט מציעות למשקיעים יתרונות של פיזור, נזילות, הטבות מס ועלויות מימון נמוכות יותר. "כשאתה משקיע במניה, מניה לא מרימה לך טלפון ביום שישי בארבע אחר הצהריים להגיד שהמזגן התקלקל", הוא אומר. מגוריט אף החלה השנה לחלק דיבידנד חודשי קבוע לבעלי המניות, שלדבריו פועל "בדומה לשכר דירה אלא שתשואת הדיבידנד כיום גבוהה מהתשואה המקובלת בגין השכרת דירה". עם זאת, הוא מזכיר כי בניגוד לדירה, מניית ריט חשופה לתנודתיות בבורסה.
באשר לעתיד שוק השכירות המוסדי, רוזנבוך אומר כי ישראל עדיין רחוקה ממודל שבו שכירות ארוכת טווח תהפוך לברירת מחדל. לדבריו, מגוריט הציעה בעבר מודל שלפיו המדינה תעניק ערבויות לקרנות ריט, שבתמורה ירכשו מלאי גדול של דירות וישכירו 25% מהן בהנחה של 20% ממחיר השוק. "כולם הבינו את הרציונל, אבל משרד האוצר שם רגליים, ולכן זה נתקע", הוא אומר. לטענתו, עלויות המימון הגבוהות הן כיום החסם המרכזי בפני התרחבות שוק השכירות המוסדי בישראל.
