התחדשות עירונית והמירוץ לממ"ד לפני המלחמה הבאה
"לא משנה באיזה שלב נמצא הפרויקט שלכם, תקדמו אותו מהר". כך קוראת עו"ד קרן כהן בלחרסקי שמייצגת עשרות פרויקטים. לדבריה, המלחמה חשפה את הפער הדרמטי בין אלפי דיירים שזכו לממ"ד ואלה שנתקעו באמצע הדרך
הטיל האיראני לא פגע ישירות בבניין ברמת אביב, אבל הפגיעה הייתה קרובה מספיק כדי להרוס אותו לגמרי. 24 משפחות שהתגוררו באחד הפרויקטים שמלווה משרד עוה"ד כהן בלחרסקי בשכונה, מצאו את עצמן בין רגע ללא בית, ללא רכוש, וללא וודאות מתי יוכלו לחזור לחיים נורמליים. אבל מה שהכי כואב הוא שזה היה יכול להיות אחרת לגמרי.
לדברי עו"ד קרן כהן בלחרסקי שמייצגת את הדיירים בהליכי ההתחדשות העירונית בבניין, מדובר בפרויקט שמקודם קרוב לעשר שנים ברמת אביב. "אם הפרויקט היה מקודם בצורה קצת יותר יעילה, אז בעלי הדירות היו יכולים כבר להיות בבניין חדש וממוגן", היא אומרת. במקום זאת, הם נתקעו במבוך בירוקרטי שנמשך שנים
עכשיו, עם הפגיעה ההרסנית, עיריית תל אביב נחלצה לטפל באירוע וזימנה ישיבה דחופה של ועדה לדיון בהיתר כבר בשבוע הבא. זה ראוי לציון אבל ראוי גם לשאול, מדוע נדרש מצב קיצון שכזה על מנת לקדם טיפול בהיתר בנייה.
עו"ד כהן בלחרסקי ומשרדה מלווים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית ומיגון מבנים ישנים כבר קרוב ל-20 שנה ורשמו לזכותם כבר יותר מ-100 פרויקטים שהושלמו ואוכלסו. "צריך להבין את המשמעות של פרויקט שהושלם ואוכלס", אומרת עו"ד כהן בלחרסקי. "מדובר בבעלי דירות שנכנסו למלחמה הזו והירי מאיראן כשהם ממוגנים, כשיש להם מרחב מוגן להיכנס אליו בעת הצורך ולא לרוץ לחדרי מדרגות".
כשהמלחמה מגיעה עד הבית
כבר למעלה משבועיים מאז פסק הירי מאיראן, אבל עדיין, הצורך למיגון הוא מוחשי מאי פעם – הן בגבולות המדינה והן במרכזה, גם בבאר שבע וגם בתל אביב.
"התוצאה של מה שראינו היא שכעת אי אפשר עוד להתעלם מהדחיפות", מבהירה עו"ד כהן בלחרסקי. "לכן, המסר שלי לכל מי ששוקל או נמצא בשלב כלשהו בהליך של התחדשות עירונית, שעליהם לקדם אותו מהר". הסיבה פשוטה ומפחידה באותה מידה - "עלינו להבין שהמלחמה הבאה נמצאת מעבר לפינה. גם אם ייקח עוד שנתיים עד שזה יקרה, אנחנו חייבים לפעול מיד. בימים האחרונים, אנחנו חווים במשרד עלייה משמעותית בפניות של בעלי דירות בפרויקטים שאנחנו מקדמים שטרם הגיעו לשלב הרוב הדרוש ושואלים –'איפה חותמים?' הציבור מבין כעת שמדובר בחיי אדם ולא פחות מכך, ושאחריות גדולה מאד לכך מוטלת על כתפיו" .
המלחמה הנוכחית לא רק הדגימה את החשיבות של מרחבים מוגנים - היא גם חשפה באכזריות את המורכבות והקשיים העומדים בפני בעלי דירות שנתפסו באמצע הדרך. הסיפור של הבניין שנפגע ברמת אביב ממחיש בצורה ברורה את המצב. "לשמחתי", אומרת עו"ד כהן בלחרסקי, "בעלי הדירות יצאו בלי נזקים בגוף, אבל לצערי הבניין הרוס ולא ניתן לחזור ולגור שם". הפרויקט, שמקודם כבר כעשר שנים, היה אמור להיכנס לשלב הבנייה - אבל עכשיו בעלי הדירות נמצאים שוב בהמתנה לדעת מה יעלה בגורל הפרויקט ומתי והעיריה כבר הוציאה צו הריסה לבניין ואף דורשת מבעלי הדירות לממן את עלות ההריסה והפינוי.
כשהמדינה לא מספקת פתרונות
המורכבות לא נגמרת בהרס הפיזי. בכלל, המלחמה ותוצאותיה העלו שאלות משפטיות רבות, שבשלב הזה אין עליהן תשובה ממשית. מה עושים למשל אם לבניין שנהרס עדיין אין היתר בנייה? מי יממן את השכירות של הדיירים שצריכים להתפנות לקראת הריסה? המדינה? היזם? ומה אם בעלי הדירות בבניין שנהרס בכלל לא חתמו על הסכם התחדשות עירונית עם יזם? מה עם בבניין קיימים בעלי עסקים שנפגעו? הטם הם יפוצו גם על אובדן ההכנסות או רק על השכירות עד להקמת בניין חדש? האם העובדה שהבניין נהרס עד קלות תוביל לכך שהיתר יינתן במהירות? ומה קורה אם התחיל הביצוע בפרויקט והפגיעה התרחשה תוך כדי הביצוע וכתוצאה מכל יגרמו ליזם עיכובים במסירת הדירות החדשות לבעלים?
"זו בהחלט סיטואציה שיוצרת הרבה בעיות משפטיות, ובעיות בכלל", אומרת עו"ד כהן בלחרסקי. "למשל, אם אין עדיין היתר בנייה לפרויקט, היזם מממן את מגורי הדיירים רק מהשלב שבו הם פינו את הדירות שלהם בהתאם להוראות ההסכם. דבר שאינו אפשרי במצב כיום. נכון לעכשיו, הדיירים האלו נמצאים בחוסר וודאות כלכלית היות ולא ידוע להם גובה ומשך הפיצוי שיקבלו".
עו"ד כהן בלחרסקי מוסיפה: "בעלי דירות מקבלים רק 70% מדמי השכירות, ומה ביחס לבעלי דירות שזו דירת השקעה עבורם בשלב הזה כלל לא ברור אם יקבלו מימון על אובדן הכנסות, למרות שזו דירה שהם משלמים עליה משכנתא והכנסותיה משכירות אמורות לכסות את אותה הלוואה או שמדובר בבעלי דירות שההכנסה הזו היא הפנסיה שלהם. מצב זה עשוי לגרום לחוסר בטחון בקרב משקיעים בענף הנדל״ן לרכוש דירות אם הם יודעים שבמקרה שהדירה שלהם ניזוקה הם לא זכאים לקבל פיצוי בגין אובדן דמי השכירות וזו עשויה להיות מכה קשה לענף הנדל״ן שגם ככה מדשדש בשנתיים האחרונות".
המצב מוביל לסיטואציה שנתקלנו בה לא פעם מאז ה-7 באוקטובר ופרוץ מלחמת "חרבות ברזל", שבה יוזמות אזרחיות – כמו למשל משרדי עורכי דין ויזמים - נדרשים לגשר על פערים שהמדינה לא מצליחה לטפל בהם. "זה לא המקום שלנו, כעורכי דין לסייע במקומות שהמדינה נעדרת ממתן פתרונות", אומרת עו"ד כהן בלחרסקי, "אך במצב הנוכחי יש התגייסות אדירה, כי אנחנו מבינים גם את הדיירים וגם את היזמים ואת הבעיות שעולות מהשטח. אנחנו מנסים לסייע כדי לחבר בין זה לבין הצורך הקריטי במיגון".
יזמים בין הפטיש לסדן
כמו בעלי הדירות גם היזמים נמצאים במצב לא פשוט. עו"ד כהן בלחרסקי דואגת להשמיע גם את קולם: "יזם שנמצא בתחילת דרכו, גם אם הוא חתם על הסכם עם בעלי דירות, אבל עדיין אין וודאות, יש כאן תהליך תכנוני לפחות של בין 5-6 שהים. זה לא מובן מאליו לבוא עכשיו ולדרוש ממנו להעניק לבעלי הדירות סיוע של כמה מאות אלפי שקלים".
לדבריה, חשוב לזכור כי היזמים עצמם מגיעים לתוצאות המלחמה מול איראן לאחר שנתיים קשות ומאתגרות בתחומם, למעשה מאז המהפכה המשפטית והשביעי באוקטובר, ששוק הנדל"ן נקלע לקיפאון. יזמים לא מצליחים למכור דירות ונכנסים למצבים של קשיים כלכליים בעצמם. עם זאת, יש יזמים שמוכנים לשתף פעולה, בעוד שאחרים מתקשים.
מרכז הארץ איננו חסין
"ככל הנראה", אומרת עו"ד כהן בלחרסקי, "המסר החשוב ביותר שעולה מהמלחמה הוא הבנה שמרכז הארץ כבר לא יכול להרגיש בטוח. תושבי מרכז הארץ הרגישו עד לא מזמן שהם מוגנים ומתגוררים באזור שהוא חסין לתמונות המלחמה הללו", היא אומרת. "המתקפה ב-7 באוקטובר הייתה בדרום בעיקר, ואחר כך התפשטה ברובה לצפון, בעוד תושבי המרכז המשיכו בשגרת יומם. אולם, השבועות האחרונים הבהירו להם שגם תל אביב ממש לא חסינה. אין כאן פיסת קרקע מוגנת".
המשרד כהן בלחרסקי מייצג עוד בניינים לא מעטים שנפגעו במהלך מתקפת הטילים מאיראן. לדברי עו"ד כהן בלחרסקי, גם כאן נדרשת פעולה מהירה במציאת פתרונות כירורגיים בהתאם לנסיבות המקרה והיקף הנזקים.
עכשיו או אף פעם
המסר שעו"ד כהן בלחרסקי רוצה להעביר ברור: "זה לא עוד תוספת של מטר, זה לא עוד מחלוקת על המפרט הטכני שלוקחת חצי שנה, זה להבין שאנחנו חייבים לקדם, לחתום, להוציא את הפרויקט לדרך כמה שיותר מהר, ולגור בסביבת מגורים מוגנת - בבניינים חדשים שעומדים בכל הטירוף הזה שעתיד להתרחש במלחמה הבאה".
אבל המאמץ לא יכול להישאר רק ברמה הפרטית. נדרשת פעולה ממשלתית נחושה. התשובה, לפי עו"ד כהן בלחרסקי, טמונה באותו הקשר שבין הפריפריה למרכז. "חייבים", היא אומרת, "למגן גם את הפריפריה, אף אחד כאן לא חסין, וכדי לעשות את זה צריך למצוא מודל שיספק כדאיות ליזמים לעשות כן. אם מקבלי ההחלטות יחשבו מחוץ לקופסה, הם ימצאו את הדרך להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים כלכלית בכל רחבי הארץ".
כיצד ניתן להפוך את כלל הפרויקטים לכדאיים כלכלית?
עו"ד כהן בלחרסקי: "הפתרונות יכולים לכלול מענקים, קרקעות משלימות, ניוד זכויות בנייה, או אפילו זיכויים במס שיזמים יקבלו במקרה שהם יוזמים פרויקטים באיזורים שאינם כדאיים כלכלית.
מירוץ נגד הזמן
בסופו של דבר, המלחמה הזו הפכה לצפירת השכמה. אלפי משפחות שזכו לשבת בממ"ד במקום בחדר מדרגות הוכיחו שההתחדשות העירונית היא לא רק עניין של נוחות או כלכלה - היא עניין של הישרדות. השאלה היא האם נדע לנצל את הלקח הזה ולפעול במהירות, לפני שהמלחמה הבאה תתחיל. "המלחמה הזו", מסיימת עו"ד כהן בלחרסקי, "נתנה לנו את הסימן הכי ברור שיכול להיות - עכשיו צריך לרוץ עם זה. וישכילו לעשות מקבלי ההחלטות אם הם יאמצו את המודל של קידום היתרי בניה בהליך בזק בקשר לבניינים שנפגעו. גם ביחס לפרויקטים רבים אחרים שלא נפגעו רק כדי שהם יהיו בטוחים יותר בסבב הלחימה הבא".
