ניתוח
מה מסתתר מאחורי נתוני מכירות הדירות של אאורה?
אאורה דיווחה בהודעה לתקשורת על מכירת 720 דירות מתחילת השנה, אך בדוח המחצית שלה נכלל מספר נמוך בהרבה, המהווה ירידה של 6% לעומת התקופה המקבילה; 141 מהן נמכרו באמצעות החברה הבת מגידו, בעיקר בפרויקטים מסובסדים, ו-52 נוספות בעסקה עם קרן הריט רנט איט; המאמץ של אאורה ושל יזמי נדל"ן אחרים להציג תמונה ורודה אינו יכול לטשטש את מצבו המורכב של שוק הדיור
מניית חברת הנדל"ן אאורה זינקה ב-8.8% ביום שישי האחרון, אחרי הודעה אופטימית שהפיצה לתקשורת, במקביל לפרסום הדוח המסכם שלה לרבעון השני. במיוחד בלטה כותרת ההודעה, שלפיה החברה מכרה מתחילת השנה 720 דירות. אלא שבחינת הנתונים בדוח הכספי מעלה תמונה שונה: עד 30 ביוני, היום האחרון של הרבעון השני והמועד האחרון שאמור להיכלל בדוח, מכרה אאורה 291 דירות - ירידה של 6% לעומת מספר הדירות שמכרה בתקופה המקבילה בשנה שעברה.
לחישוב שהוצג בהודעה הוסיפה אאורה 145 דירות שנמכרו ביולי ובאוגוסט, ולכן ייכללו בדוח הכספי של הרבעון השלישי. בנוסף, החברה כללה בחישוב 284 בקשות רכישה במסגרת מבצע בשיתוף מועדון חבר. לא מדובר בחוזי מכירה חתומים, אלא במתעניינים ששילמו מקדמה ואמורים, להערכת החברה, לחתום על חוזים במהלך החודש. עם זאת, ייתכן שחלקם יתחרטו ויבטלו את העסקה. בכל מקרה, גם עסקאות אלה, ככל שיושלמו, ייכללו בדוח הכספי של הרבעון השלישי ואינן משקפות את פעילות החברה במחצית הראשונה של השנה.
ניתוח המכירות בפועל של אאורה במחצית הראשונה מלמד כי בדומה לשוק כולו, גם היא מתקשה למכור דירות במחיר מלא. כאמור, החברה מכרה במחצית 291 דירות, אולם 48% מהעסקאות - 141 דירות - בוצעו בכלל על ידי החברה הבת מגידו, שאותה רכשה אאורה לפני שנתיים. מגידו מתמקדת בבנייה בפריפריה, ובמיוחד בפרויקטים במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות מחיר למשתכן והגרסאות החדשות שלהן, מחיר מטרה ודירה בהנחה. מתוך 141 הדירות שמכרה מגידו, 105 היו במסגרת מחיר למשתכן באופקים ובבני עי"ש.
מדובר בפרויקטים המסובסדים חלקית על ידי המדינה, שבהם הרוכשים הם זכאי משרד השיכון שנהנים מהנחה של כ-500 אלף שקל ולעתים אף יותר, ולכן מדובר בקהל רוכשים שכבר זכה בזכות לרכוש דירה בתנאים מועדפים. עסקאות אלה אינן משקפות בהכרח את מצב השוק החופשי, ופרויקטים מסוג זה נמכרים בדרך כלל במהירות.
וזה עוד לא הכל. אאורה, בנטרול מגידו, מכרה 150 דירות בלבד. אולם יותר משליש מהן - 52 דירות - נמכרו בעסקה אחת עם קרן הריט רנט איט, שבמסגרתה הפכה אאורה גם לבעלת עניין בקרן. ב-25 במאי, חמישה ימים לפני סיום הרבעון, רכשה רנט איט מהחברה הבת של אאורה, אאורה מחדשים את ישראל, 52 דירות בפרויקט חדרה סיטי בתמורה ל-108.5 מיליון שקל. מתוך סכום זה, 20 מיליון שקל חזרו למעשה לקרן, שהקצתה בתמורה לחברה הבת של אאורה 5.65% ממניותיה.
כלומר, יחד עם הדירות שמכרה מגידו במסגרת מחיר למשתכן, 54% מהדירות שמכרה קבוצת אאורה במחצית - 157 דירות - לא נמכרו בעסקאות רגילות בשוק החופשי. גם העסקאות עם מועדון חבר, שבוצעו כאמור לאחר סיום הרבעון השני, כללו הנחה של כ-10% ממחיר הדירה וכן הטבת מימון בעלת שווי כספי, שמאפשרת לרוכש לשלם רק 15% ממחיר הדירה ואת היתרה עם קבלת המפתח. המאמצים של אאורה ושל יזמי נדל"ן אחרים להציג תמונה ורודה אינם יכולים לטשטש את מצבו המורכב של שוק הדיור ואת הקושי למכור דירות במחיר מלא.
