מהפכת הדיור במרכז ירושלים: העירייה משיקה פרויקט דגל להשכרה ארוכת טווח
בשנים האחרונות עוברת ירושלים מהפכה של ממש. העיר, המורכבת ממגוון אנושי מרתק, הופכת בהדרגה למוקד משיכה דינמי לצעירים, יזמים ואנשי תרבות. מרכז העיר מתחדש עם פתיחת קמפוס בצלאל החדש, הקמת מתחם אומנויות הבמה הראשון מסוגו בישראל, ופיתוח מואץ של תשתיות תחבורה ומרחב ציבורי. התוצאה ניכרת בשטח: רחובות תוססים, בתי הקפה מלאים, וקהילות צעירות ויוצרות הולכות ומתפתחות – והופכות את ירושלים לבית
המהפכה הזו מביאה לעלייה ניכרת במחירי הדירות בעיר בכלל, ובמרכז העיר בפרט. מצב זה, לצד המחסור בדירות קטנות, מציב אתגר משמעותי: שימור המרקם האנושי המגוון של העיר ומניעת דחיקה של צעירים ממרכז העיר.
התשובה של עיריית ירושלים היא אסטרטגיה חדשנית של דיור להשכרה, שבמרכזה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח במחירים מופחתים. התוכנית, שאושרה במועצת העיר בסוף 2023, מציבה יעד שאפתני: הקמת 20,000 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח עד שנת 2030, מתוכן לפחות 30% במחיר מופחת.
האסטרטגיה העירונית מתבססת על שלושה נדבכים: שימוש בקרקעות עירוניות להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח; שילוב חובת דיור להשכרה בפרויקטים של התחדשות עירונית; ויצירת שותפויות עם המגזר הפרטי והמוסדי להגדלת היצע הדירות להשכרה.
"אנחנו מבינים שצמיחת העיר תלויה ביכולת שלנו לייצר פתרונות דיור איכותיים ובני השגה", אומרת אריאלה רג'ואן, מנכ"לית העירייה, "בעשור האחרון פעלנו ללא לאות כדי לתת מענה לנקודות התורפה שאפיינו את העיר במשך שנים ארוכות, במיוחד בתחומי התחבורה, המגורים והתעסוקה. כיום אנחנו מקדמים כ-9,400 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ברחבי העיר, מתוכן 935 יחידות דיור כבר אוכלסו".
דוגמה מובהקת לגישה העירונית מהווה פרויקט הדגל "בנייני בית העם" – מתחם מגורים חדשני במיקום אסטרטגי בלב העיר. הפרויקט, שיוקם בסמוך לאולם ז'ראר בכר ההיסטורי, יכלול כ-250 יחידות דיור קטנות בשני מבנים בני תשע קומות. הדירות, בגודל 35–45 מ"ר, יושכרו במחיר מופחת של 20% מתחת למחיר השוק, בחוזים לטווח ארוך של שש שנים.
"המיקום של בית העם הוא ייחודי", מסביר עידו הרשקוביץ, מנכ"ל חברת עדן. "הוא נמצא בדיוק בנקודת המפגש בין תרבות, אקדמיה ומסחר – במרחק הליכה מקמפוס בצלאל, שוק מחנה יהודה והרכבת הקלה".
הפרויקט מתוכנן כקהילת מגורים שלמה, עם כ-600 מ"ר שטחי מסחר בקומת הקרקע, שטחים משותפים מרוהטים לרווחת הדיירים וכיכר עירונית שוקקת. בנוסף, המתחם יכלול חללי תרבות שישרתו את הקהילה היצירתית באזור. "שילוב המגורים בתמהיל המע"ר (מרכז עירוני ראשי) החדש, יחד עם אלפי הצעירים שיגיעו לאזור, יבטיח שהאזור לא 'ילך לישון' אחרי שש בערב", מוסיף הרשקוביץ.
"מדובר במיזם דגל של עיריית ירושלים, שמציע שילוב יוצא דופן בין מגורים, מסחר, פנאי ותרבות", מדגישה רג'ואן. "הוא גם מהווה הזדמנות פז ליזמים המבקשים לתקוע יתד בלב המתחדש של ירושלים – אזור שהפך בשנים האחרונות למוקד אורבני, אטרקטיבי, תרבותי וצעיר".
חגי רגב, ראש המחלקה לכלכלה אורבנית בעיריית ירושלים, מסביר את החשיבות האסטרטגית של הפרויקט: "במצב רגיל, העירייה הייתה משווקת את הקרקע לכל המרבה במחיר. אבל אנחנו מבינים שצמיחת העיר תלויה בחשיבה 'מחוץ לקופסה', הכוללת – לצד העבודה מול רשות מקרקעי ישראל – גם עבודה צמודה מול הסקטור הפרטי".
לשם כך, מוסיף רגב, נדרשת העירייה לסגל לעצמה היכרות מעמיקה עם עולם היזמות הפרטית, ועל כך אמונה המחלקה לכלכלה אורבנית: "אם עד לא מזמן עיקר השיח היה מול המדינה, והבנייה התמקדה בשכונות הטבעת של העיר, כיום להתחדשות העירונית יש תפקיד משמעותי הרבה יותר – והשיח הוא מול היזמים עצמם. הדבר הזה מחייב אותנו להבין לעומק את האתגרים שמעסיקים אותם, אם זה עלויות המימון בסביבת הריבית הקיימת, ובמקרה של בית העם – גם מצבו של שוק השכירות הירושלמי".
העירייה מתכננת לפרסם במהלך אוקטובר 2025 מכרז ליזמים במודל DBOT (Design, Build, Operate, Transfer), שבמסגרתו יקבל הזוכה את הקרקע ל-25 שנה לצורך תכנון, הקמה ותפעול המיזם. "זו הזדמנות ייחודית ליזמים שרוצים להיות חלק מהמהפכה העירונית של ירושלים", מסכמת רג'ואן. "אנחנו מציעים קרקע במיקום מנצח, מענק הקמה משמעותי וליווי צמוד לאורך כל הדרך. היזם הזוכה ייהנה משיעורי תפוסה גבוהים, הליך רישוי מזורז ושיעור עלייה קבוע בדמי השכירות."
