$
חדשות נדל

האוצר: עלייה של 6% ברכישת דירות ברבעון, המחירים צפויים לרדת

לפי סקירת הכלכלן הראשי, ברבעון הראשון נרשם זינוק של 36% במכירת דירות על ידי משקיעים - וצניחה של 30% ברכישות שלהם

עמרי מילמן 10:5827.06.16

30 אלף דירות נרכשו במהלך הרבעון הראשון של 2016, מה שמצביע על עלייה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם, כך עלה מסקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי, יואל נוה. עם זאת, מדובר בירידה של 6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

 

לפי הנתונים, עיקר הגידול במכירות מוסבר על ידי מכירות של משקיעים. סך הכל ברבעון נרשם גידול של 36% במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון האחרון של 2015. סך מכירות המשקיעים עמדו על 60 אלף דירות.

 

ע"פ האוצר, המסקנה העולה מגידול במכירת דירות להשקעה, לצד הירידה ברכישת דירות להשקעה היא גידול בציפיות לירידת מחירי הדירות. זאת, במיוחד לאור כך שבעקבות ביטול הפטור ממס השבח בראשית 2014. מנתונים שפרסם האוצר במאי עלה כי מוכרי הדירות להשקעה היו מוכרים את דירתם בתחילת 2014 לא היה משלם כלל מס, בעוד שחבות מס השבח הממוצעת ברבעון זה עמדה על 22 אלף שקל.

 

היוצאת דופן היא תל אביב, בה השכיחות של מכירת דירות המוחזקות על ידי משקיעים נמוכה יותר ומעידה על ציפיות נמוכות יותר לירידת מחירים בעיר.

 

מנגד, נרשמה ירידה חדה בעסקאות ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת רקע ירידה חדה, בשיעור של 30%, ברכישות המשקיעים, המושפעת גם מהכבדת מס הרכישה. מי שמיתנו ירידה זו היו הזוגות הצעירים, זאת בעיקר באזור המרכז (ראש העין- "מחיר מטרה") ובאזור טבריה (על רקע שיווק פרויקט רחב היקף לאוכלוסייה החרדית).

 

סך הרכישות נטו (רכישות משקיעים בניכוי מכירות משקיעים) של משקיעים ברבעון הראשון של 2016 עומדת על רמה נמוכה של 300 דירות בלבד, לעומת ממוצע רבעוני של 2,500 דירות בין הרבעון הראשון אשתקד לרבעון הראשון של 2010.

 

מכירות ורכישות נטו של משקיעים:

 

ברבעון הראשון של 2016 נרשם גידול של 5% ברכישות של זוגות צעירים בהשוואה לרבעון הקודם (12.4 אלף דירות), בעיקר על רקע פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין. ללא פרויקט זה היה נרשם קיפאון במספר הרכישות של הזוגות הצעירים. הפרויקט הגדול בראש העין אמנם לא הביא לירידת מחירים אך הביא לקפאון במחירים בהשוואה לרבעון הקודם, אחרי עלייה של 2% ברבעון האחרון של 2015. לצד זאת, משקלם של הזוגיות הצעירים מסך העסקאות ממשיך לרדת לרמה הנמוכה ביותר מאז ההמתנה לתכנית מע"מ אפס, שלא צלחה את המכשול הפוליטי בסופו של דבר.

 

רכישות משפרי הדיור רשמו גידול של 7% בהשוואה לרבעון הקודם, כמו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, לצד ירידה חדה של 15% באזור נצרת וירידה של 4% באזור חיפה, נרשם גידול חד, של 18% ברכישות משפרי הדיור באזור המרכז. גידול זה הושג בין היתר על רקע שיווק פרויקט "מחיר מטרה" בראש העין, (פרויקטים במסגרת זו היו פתוחים גם למשפרי דיור).

 

כמו כן, ירד חלקם היחסי של המשקיעים "מרובי" הדירות (מי שמחזיק ביותר מדירה אחת להשקעה החל מ-2002). מהנתונים עולה כי באופן יחסי, מרובי הדירות נוטים יותר למכור את דירתם, ברבעון הראשון השנה, ובכלל מאז ביטול הפטור ממס שבח בינואר 2014, ממי שבבעלותם רק דירה אחת להשקעה. באזור תל אביב ובאזור באר שבע נרשמו התגובות השליליות החזקות ביותר (במונחי חיובי מס) להעלאת מס הרכישה על המשקיעים.

 

האינדקס החדש לחישוב ציפיות המשקיעים

הכלכלן הראשי בנה בסקירתו אינדקס שתפקידו לבטא את סנטימנט המשקיעים בתקופה נתונה תחת ההנחה לפיה התנהגות המשקיעים- רכישות ומכירות- בשוק הנדל"ן משקפת (בין היתר) את הציפיות ביחס לרווח ההון מההשקעה בנדל"ן. נוסחת החישוב היא מכפלה של שני חלקים- הראשון הוא סך הדירות שרכשו המשקיעים חלקי סך הדירות שמכרו המשקיעים והשני הוא שיעור רוכשי דירה בהמתנה באותה תקופה (משפרי דיור בטרם מכרו את דירתם הראשונה) חלקי שיעור רוכשי דירה בהמתנה בתקופה הקודמת.

 

באוצר ציינו כי "אמנם, רוכשי דירה בהמתנה הינם הגדרתית משפרי דיור, אולם ניתוחים שערכנו מצאו כי שיעור זה מתואם עם משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן. לפיכך, הוספת רכיב זה לנוסחה יש בה כדי להרחיב את האוכלוסייה המיוצגת באינדקס זה" מהנתונים עולה כי ברבעון הראשון של 2016 סנטימנט המשקיעים נמצא קרוב לרמתו הנמוכה ביותר אולם גבוה מ-1 (1.012). בהשוואה לרבעון האחרון של 2015, כמו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זוהי ירידה של 0.8%.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x