רק 5,200 דירות חדשות באמת נוספו לשוק השנה

שר האוצר משה כחלון יכול לסמן וי חלקי על אחד היעדים שהציב לעצמו ולמטה הדיור שהקים במשרדו כדי למצוא פתרון למשבר הדיור: הגדלת היצע הדירות. אמנם לפי בדיקת "כלכליסט" ולפי הנתונים של אתר הנדל"ן מדלן ישווקו השנה קרקעות לבניית 30 אלף דירות — ירידה של כ־12% בהשוואה ל־2014 — אך בתקופה של כחצי שנה בלבד שווקו קרקעות לכ־25 אלף דירות — קצב גבוה בהרבה מזה של השנה הקודמת.

לפי ההערכות, כדי להתמודד עם משבר הדיור יש צורך בעוד כ־100 אלף דירות, נוסף על קצב הרכישות הטבעי. כשנכנס כחלון למשרד האוצר, שווקו קרקעות לכ־4,000 דירות בלבד בחצי השנה שקדמה להקמת הקואליציה. כלומר, אנשי מטה הדיור, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר פעלו במרץ כדי לכפר על חצי השנה שהלכה לאיבוד בין סוף דצמבר 2014, אז התפרקה הממשלה, למאי 2015, אז קמה הממשלה החדשה.

תוכנית הדגל של כחלון בתחום הדיור היא תוכנית מחיר למשתכן שהכריז עליה בסוף מאי, ובה הוא השקיע את מרב המאמצים.

במסגרת התוכנית המדינה משווקת קרקעות במכרזים שזוכה בהם מי שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לצרכן, כדי להגדיל את ההיצע ולהוריד את המחירים — הן באזורי הביקוש והן בפריפריה. עד כה שווקו במסגרת התוכנית קרקעות לכ־14 אלף דירות, ובימים הקרובים צפויים להתפרסם מכרזים נוספים שיעלו את המספר לכ־25 אלף דירות. מדובר במספר דירות גדול מאוד ששווק בחצי שנה. לשם השוואה, ב־2013 כולה שווקו רק 19 אלף דירות, ובשנה שעברה שווקו 34 אלף דירות — מספר נמוך במידה ניכרת מזה שהתגאה בו שר הבינוי לשעבר אורי אריאל — 50 אלף.

ביוני כבר פורסמו המכרזים הראשונים במסגרת התוכנית של כחלון, אבל עד השבוע היה נדמה כי המדינה רחוקה מהיעד, שכן עד כה שווקו מכרזים רק ל־15 אלף דירות. אלא שהשבוע פורסמו וצפויים להתפרסם מכרזים לחכירת קרקעות לבניית כ־8,000 דירות, ובהם גם מכרז ענק — הגדול ביותר כד כה — לחכירת קרקעות לבניית 4,200 דירות בבית שמש שכבר פורסם. נוסף על המכרז הזה צפויים להתפרסם גם מכרזים בחריש, בטירת הכרמל ובראש העין, ובכל אחד מהם ישווקו קרקעות לבניית כאלף דירות.

חשיבותה של תחרות

כחלון צריך לתת קרדיט גם לשר הבינוי והשיכון ממפלגתו יואב גלנט ואנשי משרדו שאחראים לשיווק קרקעות לבניית כ־17 אלף דירות.

בתחילת דרכו כשר אוצר הנהיג כחלון שינוי שנועד ליצור תחרות בשיווק הקרקעות מתוך כוונה להגדיל את ההיצע. הוקמה ועדה הכפופה למטה הדיור שהקים במשרד האוצר, ובראשו אביגדור יצחקי, והוענק לה המנדט להקצות קרקעות למשרד הבינוי, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והחברה הממשלתית החדשה דירה להשכיר.

כל אחד מהגופים האלה מתכנן את הקרקעות שהוקצו לו, חותם על הסכמים מול ראשי הרשויות המקומיות ומשווק את הקרקעות לבנייה. השנה ניצח בתחרות משרד הבינוי והשיכון, שהצליח להעמיד מכרזים ששיווקו קרקעות לבניית דירות בהיקף כפול מזה של רמ"י.

פעילותה של דירה להשכיר עוד נמצאת בחיתוליה, ולכן כנראה רק ב־2016 יבשילו פירות עמלה, ואז יהיה אפשר להשוות את הישגיה לאלו של רמ"י ושל משרד הבינוי.

פוליטיקה של מכרזים

הפעילות שהתרחשה מאחורי הקלעים לפני פרסום המכרז הגדול בבית שמש השנה מאפשרת להבין מעט מהמאמצים הכרוכים בהכנת המכרזים. אף שהוא כבר היה בשל לפני כחמישה חודשים, בשל לחץ פוליטי פורסם המכרז רק עתה. סמוך למועד שבו התכוננו אנשי משרד הבינוי והשיכון לפרסם את המכרז, הם זומנו לפגישה עם כמה חברי כנסת מהליכוד, ובהם זאב אלקין ודוד אמסלם. חברי הכנסת ביקשו למנוע את הקמתה של שכונה חרדית נוספת בעיר ונופפו בהסכם הקואליציוני של כולנו, שלפיו המכרזים בבית שמש אמורים להיות מיועדים להקמתן של שכונות חילוניות.

מאז אותה פגישה ניהלו אנשי משרד הבינוי והשיכון — המנכ"ל אשל ארמוני והשר גלנט — משא ומתן עם ראש העירייה משה אבוטבול ועם ראשי האופוזיציה בבית שמש כדי לגבש פתרון מוסכם. בסופו של דבר הוחלט כי שכונה אחת — שכונה ד' — תיועד לחרדים, ואילו שכונה ה' לציבור הכללי.

כדי להגשים את ההסכמות הללו, בלי לעבור על החוק האוסר על אפליה, נקבעו הוראות תכנוניות לשכונה ד' שיאפשרו לחילונים לרכוש בה בית ויעודדו חרדים להעדיף את שכונה ד'.

כך למשל הוחלט לצרף לחוברת המכרז הבטחה של העירייה כי כביש הגישה לשכונה ה' יהיה פתוח לנסיעה בכל ימות השבוע, וכי העירייה תאפשר בנייה לגובה של 10 קומות בשכונה, שכן החרדים מעדיפים לגור בבניינים בני עד 8 מחשש לחילול שבת.

בשנה שעברה, בעידן אחר שאורי אריאל היה בו שר הבינוי האמון גם על רמ"י, התברר כי המונח שיווק קרקעות הוא מונח גמיש למדי. אריאל טען כי ב־2014 הוא שיווק קרקעות לבניית 50 אלף דירות. אלא שהתברר כי כדי לנפח את המספרים הוא פרסם מכרזים לא בשלים בסיטונאות. חוברות המכרזים האלה, שכללו את החוזים ואת פרטי המכרז ונתוני הקרקע, לא היו מוכנות כלל. בסופו של דבר התרחש השיווק בפועל של חלק מהקרקעות האלה רק במרץ־אפריל השנה.

לנוכח כמות המכרזים שהתפרסמו ויתפרסמו בימים האחרונים של 2015, מתעוררת השאלה אם התפתה כחלון ללכת בדרכו הבהולה של אריאל רק כדי להשיג כותרות חיוביות. הפעם נראה כי המצב שונה. המכרזים שהתפרסמו בימים האחרונים בשלים ופורסמו רק לאחר שנקשרו כל הקצוות, בין היתר בזכות פעולותיו של מטה הדיור. וכך, מתוך 28 מכרזים שעדיין נמצאים בקנה, ל־15 מהם כבר פורסמה חוברת שכוללת את כל הנתונים.

החוברת של יתר המכרזים תתפרסם בשבועות הקרובים, לאחר שישלים השמאי הממשלתי את עבודתו ויקבע מחיר מקסימום למ"ר שמשקף הנחה בהשוואה למחירי השוק. לפי מידע המופיע באתר השיווקים של רמ"י, ובו נתונים גם על מכרזים של משרד הבינוי והשיכון, עולה כי מרבית המכרזים ייסגרו בינואר. מועד הסגירה המאוחר ביותר — של ארבעה מהמכרזים האלה — יהיה בימים האחרונים של פברואר.

בהשוואה לאריאל, לכחלון יש גם נסיבות מקלות, שכן מלאכת הכנת תנאי המכרזים מסובכת יותר היום בהשוואה לעבר, משום שהמדינה מבקשת ליצור תנאים שיאפשרו לקבלנים להרוויח, אך בו בזמן גם להוזיל את מחירי הדירות לפחות ב־20% בהשוואה למחירי השוק.

כשהשיק את תוכנית מחיר למשתכן קבע כחלון כי המכרזים לבנייה רוויה על קרקע של המדינה ייערכו בשיטת מחיר למשתכן. ועוד הוא קבע כי כל הדירות בכל אחד מהמתחמים ישווקו בשיטה זאת. הצעד זכה לביקורת בשל החשש שהוא ירחיק קבלנים מהמכרזים. בין היתר נטען כי כדי לממן את ההנחה לזכאים יש לאפשר לקבלנים למכור חלק מהדירות בפרויקטים במחירי שוק.

שר האוצר משה כחלון. יעד שאפתני ל־2016 צילום: עומר מסינגר

שיעורי הצלחה ושיעורי בית

מתוך 28 מכרזי מחיר למשתכן שפורסמו, 12 כבר נסגרו ואפשר ללמוד מהם כי למרות ההסתייגויות היו די קבלנים שגילו בהם עניין. לפי נתוני מדלן, במכרזים שכבר נסגרו שווקו קרקעות המספיקות לבניית 5,200 דירות שיהיו מוכנות למסירה רק בעוד שנתיים—שלוש, אם לא יהיו עיכובים מיוחדים.

ב־88% מהמכרזים האלה נקבע זוכה, וב־12% האחרים שנסגרו לא נקבע זוכה משום שלא הוגשו הצעות.

לשם השוואה, שיעור ההצלחה של כל המכרזים שנסגרו ב־2015 היה 80%, בשנה שעברה הוא היה 83% וב־2013 נסגרו בהצלחה 74% מהמכרזים. את ההצלחה היחסית של המכרזים אפשר לייחס למידת הגמישות שמפגין מטה הדיור. כך, למשל, בראשון לציון הסכים יצחקי לבקשתו של ראש העירייה דב צור לשווק כ־20% מהדירות במחיר השוק, בתמורה להתחייבותו של צור לאשר תוספת בנייה בשיעור דומה במתחמים המשווקים. ההחלטה התבררה כנכונה, ומתוך 14 מתחמים שווקו בהצלחה 11, ובהם קרקעות המספיקות לבניית כאלף דירות.

ההצלחה היא יחסית משום שחלק מהמכרזים נכשלו או נכשלו חלקית. רוב המכרזים שנכשלו פשוט לא היו אטרקטיביים מספיק לקבלנים. כך, למשל, בחריש נכשל מכרז לבניית כ־200 דירות, משום שעלות פיתוח הקרקע — כ־130 אלף שקל — כמעט זהה למחיר שנדרשו הקבלנים לשלם במכרזים רגילים שאין בהם רף מרבי למחיר הדירה.

במשרד הבינוי והשיכון והאוצר עשו שיעורי בית בעקבות כישלון המכרזים: במכרז הקרוב בחריש, שישווקו בו קרקעות לבניית כאלפייים דירות, כבר יהיה מחיר פיתוח הקרקע כ־90 אלף שקל.

חריש היא דוגמה לקשיים שהמדינה נתקלת בהם במכרזי מחיר למשתכן בפריפריה: ערך הקרקע שם נמוך ממילא, ולכן ההנחה שאפשר להציע לקבלנים נמוכה. עקב זאת גם ההנחה שהם מציעים לרוכשי הדירות נמוכה. וכך, בשעה במרכז הארץ ההטבות מגיעות לכ־300 אלף שקל, בהשוואה למחירי השוק, בפריפריה הן מגיעות לחצי מהסכום הזה.

כדי לשפר את המצב הזה אנשיו של כחלון שוקלים את האפשרות ליישם את המודל של ראשון לציון — הגדלת כמות הדירות ושיווק הדירות שהתווספו במחיר השוק החופשי.

היעד שהציב כחלון ל־2016 הוא שיווק קרקעות לבניית 50—80 אלף דירות. אם הוא יצליח לעמוד בקצב של חצי השנה האחרונה, והמכרזים לא יתבררו כבועה נוסח מכרזיו של אריאל, הוא גם עשוי להצליח בכך, אף שבכל מקרה זאת לא תהיה משימה קלה.

פערי ההשתכנות

החיסכון במחיר למשתכן: עד 700 אלף שקל

שיעור ההנחה שתוכנית מחיר למשתכן מצליחה לייצר נע בין 15%—40% — דומה ואף גבוה במקצת מהתחזיות של משרד האוצר שדיברו על הנחות של 20%—30%. "זהו מנעד רחב המתבטא בהנחות שמתחילות ב־150 אלף שקל לדירת 4 חדרים בדימונה ועד 700 אלף שקל לדירת 4 חדרים בראשון לציון", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר של אתר הנדל"ן מדלן.

מאחר שדירות במסגרת תוכנית למשתכן עוד לא נבנו ואף עוד לא שווקו לצרכנים, מדובר בהוזלה תיאורטית המבוססת על ההנחה כי מחירי השוק לא ישתנו בהרבה בעוד חצי שנה או שנה, כשיתחילו לשווק את הדירות האלה. כצפוי, ככל שמחירי הדירות באזור שנערך בו המכרז של מחיר למשתכן גבוהים יותר, כך שיעור ההנחה והסכום שיחסכו הרוכשים גדול יותר.

ההנחות שהתוכנית מצליחה לייצר מלמדות על הפרמיה הגבוהה שגוזרים הקבלנים. כמו כן, ההנחות האלה גם מלמדות על הקושי של משרד האוצר לייצר הטבות לקבלנים להשתתף במכרזים ולהציע דירות במחירים זולים באזורים שהדירות בהם זולות ממילא.

ההוזלה מתאפשרת בזכות הנחה שמעניקה המדינה על הקרקע. במקומות שבהן היא אינה מספיקה, המדינה גם מסבסדת כ־40—60 אלף שקל מהיטלי הפיתוח לדירות. במקרים שבהם המכרזים נכשלים, המדינה בוחנת את האפשרויות להעמיק את שיעור הסבסוד של היטלי הפיתוח.

אמיתי גזית