זכאי מחיר למשתכן יתחרו ללא הגבלה

בעוד כחצי שנה צפויות להתחיל להיערך ההגרלות הראשונות על הזכות לרכישת דירה מוזלת בפרויקטי מחיר למשתכן. בימים אלה פועל צוות של משרד הבינוי לגיבוש תקנון ההגרלות ומנגנוני הפעולה שלהן. הפרטים המלאים טרם נסגרו, אך ל"כלכליסט" הגיע המתווה הראשוני שלפיו הן צפויות לפעול.

ההגרלות נועדו לסדר את תור הזכאים לקניית דירה. מתוך הנחה כי הביקוש לדירות המוזלות בפרויקטי מחיר למשתכן יעלה על ההיצע, ככל שמועמד יעלה בהגרלה בשלב מוקדם יותר, כך סיכוייו לרכוש דירה מוזלת בפרויקט יעלה. סדר הזכייה קובע גם את סדר בחירת הדירות, כך שהראשונים יזכו לבחור את הדירה המועדפת עליהם והמדורגים נמוך יותר ייאלצו להסתפק בדירות הפנויות שנותרו.

יואב גלנט שר הבינוי והשיכון צילום: שאול גולן

ההרשמה להגרלה תתבצע באתר אינטרנט ממשלתי ייעודי המוקם בימים אלה בהשקעה של עשרות אלפי שקלים. בשלב הראשון יתבקש הנרשם להצהיר כי הוא עומד בקריטריונים לזכאות (אינו בעל דירה, רווק או רווקה מעל גיל 35, נכה מעל גיל 21, ידועים בציבור או זוגות נשואים בכל גיל, הורים יחידנים לילדים בני פחות מ־21). משום שצפויות להתקבל אלפי הרשמות וכדי לחסוך במשאבים, החליטו במשרד הבינוי כי בשלב הראשון לא יתבקשו הנרשמים להציג מסמכים התומכים בהצהרתם. את המסמכים יתבקשו להציג רק הזוכים בהגרלה, ואם יימצא כי ההצהרה שקרית הזכות לדירה תעבור לבא בתור.

במשרד הבינוי מתלבטים כעת אם להגביל את כמות ההגרלות שאליהן מותר להירשם. הנטייה היא לא להגביל, וזאת כדי להגדיל את קהל היעד של כל אחד מהפרויקטים ובכך גם את סיכויי הצלחתו. עם זאת, כדי למנוע מצב שאדם יחיד יצבור זכויות בכמה פרויקטים נשקלת האפשרות להציב אולטימטום קצר מועד (אפילו 24 שעות), שבמהלכו צריך הזוכה לאשר כי הוא מתכוון לממש את הזכייה — אחרת ייפסל.

בגרסה הקודמת של מחיר למשתכן נדרשו המשתתפים לשלם דמי רצינות של כ־3,000 שקל במועד הרישום. הכסף היה מוחזר להם אם לא זכו, ובמקרה של זכייה הוא היה משמש כתשלום ראשון לדירה. הפעם נוטים במשרד הבינוי לוותר על תשלומים אלה, שוב מתוך כוונה לצמצם את חסמי ההרשמה ולהגדיל את קהל היעד.

בימים הקרובים צפוי משרד הבינוי לפרסם מכרז לבחירת חברה שתפקח על הליכי מכירת הדירות בפרויקטי מחיר למשתכן, החל משלב ההרשמה וההגרלות, ועד בקרה על מפרטי הדירות שיסופקו בסופו של דבר לרוכשים. תקציב פרויקט הפיקוח והבקרה מעתה ועד לסוף 2016 מוערך ב־1.5 מיליון שקל.

אף שבמשרד הבינוי משוכנעים בהצלחת התוכנית, הם נערכים גם לכישלונה. מצד אחד קיים חשש שלא מספיק יזמים ייגשו למכרזים, או שלא יגישו הצעות המתחייבות למכירת דירות בהנחה משמעותית מספיק. לכן, למשל, הוחלט שלא להכתיב ליזמים את גודל הדירות וכמות החדרים בהן, ובנוסף לאפשר להם לגבות תוספת תשלום עבור מרפסת, מחסן וחניה. צעדים אלה נועדו לספק לחברות היזמות גמישות ויכולת להרוויח מעט יותר, בהנחה שהדבר ידרבן הרבה חברות להתמודד בכל מכרז ויוביל להנחה גבוהה על מחיר הדירות בהתאם לתנאי המכרז.

כמו כן, כדי לאפשר לכמה שיותר חברות להתמודד במכרזים מוצעים לחכירה גם מגרשים קטנים שבהם אפשר לבנות מעט יחידות דיור. כך למשל, בקריית מוצקין מוצעות גם קרקעות לבניית כ־20 דירות. ההערכה היא כי התמהיל הזה יאפשר לקבלנים מקומיים להתחרות בחברות הגדולות הפרוסות ברחבי המדינה.

הצד האחר של הכישלון שממנו חוששים במשרד הבינוי הוא מיעוט ברוכשי דירות. אחד הפתרונות שנבחנים לכך הוא לאפשר גם למשפרי דיור (כלומר מי שבבעלותו דירה שהוא מעוניין למכור ולרכוש במקומה אחרת) להשתתף בהגרלות, וכך כמובן להגדיל משמעותית את פוטנציאל הרוכשים. בנוסף, עלתה הצעה כי המדינה תרכוש דירות שלא יהיה להן ביקוש. בעבר הצהיר שר הבינוי יואב גלנט כי משרדו ירכוש עד 5% מהדירות במכרזי מדינה להגדלת מלאי הדיור הציבורי. אך בשלב זה במשרד הבינוי חוששים כי הידיעה שחלק מהדירות בבניין מיועדות לדיור ציבורי תרחיק קונים, ולכן בחודשים הראשונים שבהם יופעל מחיר למשתכן לא ירכשו דירות על ידי המדינה.

בתוך כך, ביום חמישי פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לחכירת קרקעות לבניית 1,200 דירות בראשון לציון. המכרז צפוי להיפתח להגשת הצעות בסוף ספטמבר, ותוצאותיו יתבררו כבר בתחילת נובמבר. מדובר במכרז הגדול ביותר שפורסם עד עתה בשיטת מחיר למשתכן ובאבן בוחן דרמטית לתוכנית, שכן מדובר בלב אזור הביקוש.

עד עתה פורסמו מכרזים בשיטת מחיר למשתכן לבניית כ־5,700 דירות בראשון לציון, קריית מוצקין, לוד, עפולה, ירוחם, טירת כרמל, ראש העין ועוד. עם זאת, רק בשני מכרזים (עפולה וקריית מוצקין) פורסמו גם חוברות המכרז שמהן ניתן ללמוד מה מחיר המקסימום למ"ר. בשאר המקרים ממתינים לחוות הדעת של השמאי הממשלתי. על פי הערכות, עד ראש השנה יפורסמו חוברות לכל המכרזים.