מחיר ההמתנה: סבלנות הזוגות הגיעה לאפס

מאז החל שר האוצר יאיר לפיד ביוזמת החקיקה ל־0% מע"מ בחודש מרץ 2014, שוק הדיור נכנס לקיפאון. חוסר הוודאות שנוצר בנוגע להשלכות של החוק אם יעבור, לצד הקריאות החוזרות ונשנות של לפיד ושר הבינוי אורי אריאל להמתין עם רכישת דירה כי המחירים צפויים לרדת, האטו ובמקרים מסוימים עצרו לגמרי את מכירת הדירות. אלא שככל שחלף הזמן, מה שהוצג בתחילה על ידי לפיד כמהלך פוליטי שמונח בכיסו ויאושר בוודאות, התברר כחוק שנתקל בהתנגדויות לא מעטות ומשמש כקלף ליצירת לחץ מצד גורמים בממשלה. הזמן שחלף, לצד הגמגומים בדרך לאישור החוק, הובילו לא מעט זוגות שזכאים להיכלל בהטבת המע"מ לקבל החלטה הפוכה מזו שהמליץ להם לפיד ולרכוש דירה.

אם מנתחים החלטה של זוג צעיר, אשר מבחינת הקריטריונים זכאי להיכלל בחוק המע"מ, קשה לומר כי היא נכונה פחות מההחלטה להמתין. כך למשל, זוג שהמתין מאז חודש מרץ - אז הצהיר לפיד על התוכנית - הפסיד 3%–4% בעקבות עליות המחירים שנרשמו מאז. במקביל, גם אם יעבור החוק איש לא מבטיח לאותו הזוג ודאות בנוגע לפרויקטים שייכללו בו, או אם יהיה בין בני המזל שיזכו לרכוש את הדירות בהטבה. הצפי הוא שלאחר המעבר של החוק, אם אכן יעבור, הביקושים יהיו גבוהים משמעותית מהיקף הדירות, כך שלא מן הנמנע שזוגות לא יזכו, לפחות בשלב הראשון, לרכוש דירה בהנחה. במקביל, התנפלות על אלפי דירות בו זמנית עשויה להעלות את המחירים בחלק מהפרויקטים בטווח הזמן המיידי. הפחד לצאת קירחים מכאן ומכאן, בשילוב אובדן הסבלנות וחוסר האמון בממשלה, הובילו לא מעט זוגות צעירים לקבל החלטות קשות גם בתקופה זו, שבה לכאורה המעבר של החוק נמצא באחד הרגעים המכריעים ביותר.

צילום: אוראל כהן

"כבר לא סומך"

דו"ח אורות אדומים של משרד האוצר שפורסם לפני שבוע מראה כי האמון שרחשו הזוגות הצעירים ללפיד ולאוצר נסדק, לאחר שהיקף העסקאות בחודש ספטמבר היה הגבוה ביותר בחודש זה מאז 2009. מהדו"ח מסתמן כי בעוד באוגוסט נמשכה הירידה בהיקף העסקאות אשר אפיינה גם את החודשים יוני־יולי, בחודש ספטמבר חלה עלייה של 14% במספר העסקאות. הגידול בחודש ספטמבר התאפיין בעיקר בעלייה של מספר העסקאות שבוצעו לרכישת דירות חדשות, עלייה של 23% בדירות חדשות לעומת עלייה של 9% בדירות מיד שנייה.

כמו כן, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה החדה ברכישת דירות חדשות מקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב, שבה ממילא מרבית הדירות אינן צפויות להיכנס להטבה של 0% מע"מ. רוכשי דירה ראשונה, מרביתם זוגות צעירים, הם אלה שהובילו את הזינוק בשיעור של 24% ברכישת דירות חדשות בספטמבר בהשוואה לחודש אוגוסט. זאת לאחר שבחודש הקודם הוביל פלח זה של השוק את הירידה במספר העסקאות. משקל הזוגות הצעירים בספטמבר עמד על 40%, השיעור הגבוה ביותר שנרשם כחלק מהיקף העסקאות מאז דצמבר אשתקד.

היזם חנן מור: אני ממליץ לזוגות לקנות דירות זולות במקום שאפשרי להם, כי הסיכונים גדולים יותר מההפסד הפוטנציאלי שלהם אם החוק יעבור" צילום: אוראל כהן

"לא נצטער"

גל טייכטל (25) ובן זוגה אלירן אילני (26), סטודנטים בטכניון, רכשו את דירתם הראשונה רק לפני שבוע, אף שהיו מודעים לסיכויים שחוק 0% מע"מ יעבור. השניים רכשו דירת 3 חדרים בשטח של 60 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר בפרויקט "עמק הכרמל" של חברת אלמוגים בעיר נשר ובמחיר של 686 אלף שקל. "המחיר היה אטרקטיבי, וגם סבתא שלי רכשה דירה בבניין ביום מכירות מיוחד שערכה החברה. שנינו צעירים, ובכל מקרה לא רצינו לרכוש דירה במחיר יקר יותר. מבחינת התנאים הדירה הזו התאימה בדיוק לדרישות שלנו, ובמחיר הזה היה ברור לנו שיהיה קשה להשיג גם לאחר שהחוק יעבור", מספרת טייכטל. לדבריה, "אנחנו עדיין לא נשואים, ואף שדיברו על כך שגם ידועים בציבור יהיו כלולים בחוק, היה לשנינו ברור שהכל יכול להשתנות ודברים שהובטחו לא יעבדו או יעבדו באופן חלקי. זה לא כמו דירה מקבלן שאני רואה כאן ועכשיו, ואני מאמינה שגם בדיעבד לא נצטער על כך".

לעומת זאת, הרכישה של מירה ויוסי דנון לוותה בלא מעט לבטים עד לרגע הרכישה. בני הזוג חיפשו דירה ביישוב אריאל במשך כחצי שנה, ולפני שבוע החליטו שאין סיבה להמתין והגיע הזמן לקבל החלטה. השניים רכשו דירת 5 חדרים בפרויקט אריאל הירוקה של היזם חנן מור ובתמורה ל־1.18 מיליון שקל. "המתנו מספיק", אומר יוסי, "מאז שהתחילו לדבר על החוק לא רצינו לקנות מיד שנייה, אבל בפרויקטים שביררנו עליהם ראינו איך לנגד עינינו המחירים עולים בכ־30–40 אלף שקל. היינו צמודים לאמצעי התקשורת כדי להבין את ההתפתחויות, אבל זה רק הגביר את תחושת הבלבול כי בכל יום היו דיווחים שונים. גם בפרויקט שלנו המחיר עלה בכמה עשרות אלפי שקלים, ולמזלנו היזם הסכים לסגור איתנו על מחיר כמו לפני העלייה. בסיכומו של דבר אני מרוצה מההחלטה שקיבלנו כי אני כבר לא סומך על הממשלה, וגם אם החוק יעבור לא הייתי בונה עליו כגורם שבאמת יוריד את המחירים", הוא אומר.

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן: אם יגיע זוג שיבכה על העסקה שביצע משום שהחוק יעבור, נזמין אותו לכוס מים ונפתח חבילת טישו. בוצעה עסקה ואין אפשרות לסגת"

היזם עמי בר משיח מחברת אלמוגים אחזקות, שממנו רכשו בני הזוג גל ואלירן את הדירה, מספר כי בפרויקט המדובר עמק הכרמל בנשר הזוגות הצעירים אפילו לא שאלו על 0%, הם פשוט הסתערו על הדירות. "לפני הפרויקט הזה ניהלנו הרבה שיחות עם זוגות צעירים שנושא המע"מ בלבל אותם, ובשלב מסוים בחודשים האחרונים חשנו בתפנית. יותר ויותר זוגות הבינו שאם הם לא ייקחו את העתיד שלהם בידיים ויקבלו החלטות, הם ימצאו את עצמם בלי דירה. לכן לא חיכינו עם שיווק הפרויקט".

בקרדן נדל"ן ההנחיה שהעביר מיקי זיסמן, מנכ"ל החברה, למשרדי המכירות היתה ברורה - להבהיר ללקוחות שגם החברה נמצאת בדיוק באותו מצב של חוסר ודאות לעתיד להתרחש, כך שאת ההחלטה הקשה ידרשו הזוגות לקבל בעצמם. הוא מספר כי בחודשים האחרונים הורגשה חזרה של אנשים למשרדי המכירות והתעניינות הולכת וגוברת, בין היתר ברקע לסיומו של מבצע צוק איתן. "בתקופה הזו אמרנו לזוגות הצעירים שאנחנו מבינים את ההתלבטות שלהם. ברור לנו שזו ההחלטה הכי גדולה שהם עושים, ואמרנו שהמקסימום שאנחנו יכולים לעשות זה להראות להם את הפרויקט בתקווה שירכשו מאיתנו דירה", הוא אומר.

לדבריו, ברבעון הקודם הם הופתעו כשהגיעו ל־80% מיעד המכירות של החברה, ובאחד הפרויקטים ביצעו 19 הרשמות בארבע שעות לדירות וחלקם הפכו לחוזים. להערכתו, דווקא התקופה הנוכחית היא בעייתית יותר, כי מרגע שיהיה ברור שהחוק עובר, איש לא ירכוש דירה. לעומת זאת, אם הוא לא ייכנס מהר לתוקף צפויה התהפכות של המגמה החיובית שאפיינה את חודש ספטמבר. "אנחנו מחכים ל־0% מע"מ ובמיוחד למחיר מטרה בכליון עינים, זה יאפשר לנו לפעול בצורה מסודרת, להכין תוכניות שיווק ולכוון את המכירות". לדבריו, "אם יגיע זוג שיבכה על העסקה שביצע, נזמין אותו לכוס מים ונפתח חבילת טישו. בוצעה עסקה ויש לזה משמעויות, אין אפשרות לסגת מזה".

"השטחים לא מרובים"

גם בקבוצת אלמוג כ.ד.א.י מתארים את התקופה האחרונה כשינוי מגמה. לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל הקבוצה, במשך כל השנה היתה עצירה ברמת המכירות, לקוחות הביעו התעניינות אך לא השלימו את העסקה כי חיכו ל־0% מע"מ. "בספטמבר הבינו הרוכשים שהמלאי אוזל והמחיר עולה, ובחודשים האלה היו הרבה עסקאות. בחלק מהפרויקטים מכרנו בספטמבר־אוקטובר כמות זהה לזו שנמכרה בחודשים ינואר־אוגוסט. אנשים איבדו את הסבלנות כי הבינו שההמתנה עולה להם כסף, ואנחנו מבחינתנו לא חיכינו ופתחנו פרויקטים".

יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג כ.ד.א.י: אנשים איבדו את הסבלנות כי הבינו שההמתנה עולה להם כסף, אנחנו לא חיכינו ופתחנו פרויקטים"

לדברי היזם חנן מור, יש ודאות אחת והיא שצריך לייצר דירות. "לנו כיזמים ברור שהביקושים גדלים וההיצעים קטנים ויש דרישה לדירות מגורים. כלומר ברור לנו שיש צורך להמשיך ולהגדיל את המלאי. יוקר המחיה גבוה וברור שיש צורך לייצר דירות קטנות וזולות יותר. אנחנו כיזמים פועלים כדי לאתר קרקעות זולות, ולחשוב איך לבנות דירות קטנות וזולות יותר כמו בחריש ובמקומות דומים". לדבריו, בצד הלקוחות, "יש קבוצת אנשים גדולה שהחלטות הממשלה לא משפיעות עליהם, כמו משפרי דיור. לגבי זוגות צעירים זכאים, הם בבעיה - מצד אחד, הם רוצים להאמין לממשלה ולפעולות שלה; מצד שני, הם מבינים שמחירי הדירות עולים והמלאי קטן. לכן ההחלטה היא אישית לכל זוג, כמה הוא מוכן להמתין. אני מאמין שכל זוג חייב להגיע לדירה בהקדם האפשרי כי השטחים לא מרובים ומערכות התכנון עובדות לאט".

מור מוסיף כי "ההנחיה היא לתת לזוגות את כל הפרטים שידועים לנו. כולם מבינים שאין שחור ולבן, והכל מבוסס שיקולים שלאדם אין יכולת להשפיע עליהם. זוג צעיר צריך לגדר סיכון באזור של ה־100–120 אלף שקל. חד־משמעית אני ממליץ לזוגות צעירים לקנות דירות זולות במקום שאפשרי להם. כי הסיכונים גדולים יותר מההפסד הפוטנציאלי שהם מגדרים, כלומר אם החוק לא יעבור הם ירוויחו הרבה יותר".