מס שבח: השבח לקבלנים
אחרי הכשלים ביישום תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין אילץ המחוקק את האוצר להעניק הקלות לקבלנים
08:4617.06.14
בשנת 2011, במסגרת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, הונהג שינוי משמעותי הנוגע לתשלום מקדמת מס שבח. התיקון נועד לקצר את הליכי רישום המקרקעין והנפקת אישורי המסים.
במסגרת התיקון נקבע כי על הרוכש להעביר למנהל מיסוי מקרקעין חלק מהתמורה המשולמת עבור הזכות במקרקעין כמקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר בשל המכירה.
עוד נקבע כי שניהם יראו את המקדמה כאילו שולם המס לעניין סעיף 16 לחוק, וכך יינתנו אישורי המסים הנדרשים. במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה לאחר 7.11.2001 יהיה שיעור המקדמה 7.5% מהתמורה, ובמכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה לפני 7.11.2001 יהיה שיעור המקדמה 15% מהתמורה, הן לגבי יחידים והן לגבי חברות. מיד אחרי התיקון פרסמה רשות המסים הבהרות לאופן יישום ההוראות על ידי קבלנים, ונתנה הקלות לקבלנים שיש בידיהם אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
מהוראת שעה להוראת קבע
שינוי זה חולל מהפכה של ממש ובעקבותיו שינה המשק את דרכי ההתנהלות. ואולם, בשל כשלים ביישום ובעיות שהתעוררו חייב המחוקק את משרד האוצר ליזום תיקון של החקיקה הקיימת והפך את סעיפי החקיקה הרלבנטיים להוראת שעה באופן שבהיעדר תיקון חקיקתי כאמור הם יפקעו. ביום 1.6.2014, אחרי מתן כמה ארכות להסדרת העניין, פורסם תיקון מספר 78, שהכניס שינויים חשובים והפך את החקיקה להוראת קבע.
אילוסטרציה צילום: יריב כץ במסגרת התיקון שיחול על עסקאות מתאריך זה ואילך שיעור המקדמה במכירת זכות במקרקעין בידי חברה יהיה 7.5% (כלומר בוטל שיעור מוגבר של 15% למקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001). כמו כן נקבעה הקלה משמעותית לקבלנים: במכירה שהרווח ממנה נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה ישולם סכום המקדמה לאחר שהועברו למוכר 80% מהתמורה (במקום 40%). כלומר, בעסקאות מ־1.6.2014 אין מניעה לגבות עד 80% מתמורת העסקה, וזאת ללא העברת מקדמה למנהל מיסוי מקרקעין, כך שיינתן לקבלן פרק זמן ארוך יותר לטפל בקבלת טופס 50 (בהיעדר הנחיה אחרת מצד הבנק המממן).
נוסף על כך, נקבע כי הוראות המקדמה לא יחולו ברכישת קרקע של רשות מקרקעי ישראל מקבלן. כלומר, בעסקאות מעין אלה הרוכש לא ישלם מקדמה וימשיכו לחול ההסדרים שהיו לפני תיקון 70.
הפטורים צומצמו
נוסף לשינויים אלה נקצבו לוחות זמנים ברורים לטיפול מנהל מיסוי מקרקעין בבקשות להקטנת המקדמה והוגדרו כללים לאופן הגשת השגה על החלטתו ועל הטיפול בהשגה. עוד נקבע כי אישורי המסים יינתנו גם בשל מס רכישה, כאשר שולם מס הרכישה על פי שומה עצמית ומנהל מיסוי מקרקעין לא ערך שומה אחרת בתוך שלושה חודשים.
התיקון נדרש להתמודד גם עם הרפורמה במיסוי דירות מגורים. עד כה נקבע כי אין לשלם מקדמה במכירת דירת מגורים הפטורה ממס לפי פרק חמישי1 לחוק. ואולם, מ־1.1.2014 צומצמו הפטורים באופן משמעותי וניתן חלף לכך פטור ליניארי יחסי באופן שמכירת דירת מגורים לא תהיה פטורה ממס, אך תחויב במס נמוך. כדי למנוע תשלום מקדמה בסכום משמעותי בהשוואה לחבות המזערית במס, נקבע בתיקון 78 כי במכירת דירת מגורים מזכה שחלות עליה הוראות הפטור היחסי הליניארי בתקופה שבין 1.6.2014 ל־31.12.2017 תהיה המקדמה בגובה המס, כפי שדיווח עליה המוכר בשומה העצמית. נראה כי תיקונים אלה יפתרו חלק ניכר מהכשלים שהתעוררו ביישום המנגנון החדש.
הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט
