רק 2,765 דירות שווקו מאז ינואר, ורובן בשטחים
מנתוני רשות מקרקעי ישראל עולה כי מתחילת 2014 פורסם מכרז אחד בלבד במרכז, ויותר ממחצית הדירות מיועדות ליו"ש. המספרים מעוררים חשש שמדובר באג'נדה ברורה של שר השיכון אורי אריאל. יחד עם מגרשים ששווקו עם פטור ממכרז מגיע מספר הדירות ששווקו ל-4,100
נתוני שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל לתחילת השנה ממחישים עד כמה הוויכוחים בין משרדי הממשלה בימים האחרונים על הדרך הנכונה לפתור את משבר הדיור מנותקים מהמציאות, לפחות לפי שעה.
לפי בדיקת "כלכליסט", מאז תחילת השנה שווקו במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, לא כולל מכרזים בפטור ממכרז ומכרזים לבנה ביתך, רק 2,765 יחידות דיור. מדובר במכרזים שפורסמו וברובם לא הסתיימו, כך שעדיין אין להם תוצאות ובמידה שמכרז כזה או אחר ייכשל - ההיקפים יהיו אף נמוכים מכך. יחד עם קרקעות ששווקו עם פטור ממכרז מגיע מספר הדירות ששווקו ל-4,100 יחידות.
גם מיקום השיווקים אינו עונה על המדיניות המוצהרת של משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר שמטרתה לטפל במשבר הדיור. בניגוד לעמדה הברורה לפיה המדינה נדרשת לשווק מקסימום יחידות דיור באזורי הביקוש על מנת להשפיע על המחירים בשוק - למעט מאות בודדות, כל יחידות הדיור ששווקו עד כה היו באזורי ספר אשר השפעתם על השוק כולו זניחה כמעט לחלוטין. כמו כן, מתוך כלל יחידות הדיור,יותר ממחצית שווקו מעבר לקו הירוק, מה שמעורר את החשש כי מדובר באג'נדה ברורה וסדורה של ראש רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן ושל שר השיכון אורי אריאל, אשר נמנים על הציבור הדתי לאומי.
אופן שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל מצביע היסטורית על כך שברבעון האחרון של השנה משווקות מספר גדול משמעותית של יחידות דיור, לעתים במספרים רחבי היקף שמשמשים גיבוי לשנה דלת שיווקים. מסיבה זו, יש להמתין ולהיווכח באיזה היקף של שיווקים תסתיים השנה, ולפני שמפנים אצבע מאשימה כלפי אריאל וליברמן כדאי לבחון מה יהיה חלקם של השיווקים מעבר לקו הירוק בסוף השנה. התפיסה הרווחת כעת במסדרונות משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל היא כי יש להתמקד במקומות שבהם קיימת היכולת לשווק היקפים גדולים של קרקעות.
המספרים החדשים שבהם נוקבים בשני המשרדים הם לשיווק כולל ב־2014–2015 בדגש על 2015 ואף על שנת 2016. לפי משרדים אלה שנת המפנה היא 2015, ובה ישתחררו אל השוק עשרות אלפי יחידות דיור ותיתכן גם הוזלה במחירים.
בנצי ליברמן אמר לאחרונה כי הרשות ערוכה לשווק 74 אלף יחידות דיור בין קרית גת לקרית ביאליק, אך כאמור ההערכות הן שמרבית יחידות הדיור ישווקו דווקא בשנת 2015 וב־2016. בין היתר דובר על כעשרת אלפים יחידות בראש העין, 7,500 יחידות בקרית ביאליק, 11 אלף יחידות בראשון לציון, 7,000 יחידות בהרצליה, 7,500 יחידות ביבנה, 7,500 יחידות בבאר שבע ובמודיעין כ־1,800 יחידות, רק הן ישווקו כנראה ב־2014.
עם זאת ולמרות המאמצים, גם היקף השיווקים הנוכחי נמוך משמעותית מהקצב המתוכנן שעליו דיבר עוד השר הקודם אריאל אטיאס. הכוונה הייתה לשווק בהיקפים של כ־40 אלף לשנה לפחות, בעוד שכעת היקף השיווקים לשנת 2013 מוערך ב־35–38 אלף יחידות ושנה קודם לכן עמד על כ־32 אלף יחידות - כלומר, קצב השיווקים עדיין לא הגיע ליעד שהוצב על ידי הממשלה הקודמת לפני למעלה משלוש שנים.
אחת הביקורות שנשמעות כעת הן דווקא בהיבט של קצב השיווקים בחלוקה שנתית - שיווק קרקעות שאינו רציף יוצר תנאים של חוסר ודאות ומגדיל את תקופת ההמתנה של היזמים והשוק לשיווקים ורק מגביר את לחץ הביקושים.
ללא היקף מהותי של שיווקים, גם הפעלת שתי התוכניות יחד - מחיר מטרה והורדת המע"מ - לא תשפיע על השוק. למרות ההגבלות שמתכנן להטיל משרד האוצר על היזמים והקבלנים על מנת שאלה לא יעלו את מחירי הדירות, כוחות השוק צפויים לתת את אותותיהם וייתכן מאוד שעודף ביקושים גדול יוביל לגל עליות מחירים נוספות. פרופ' אבי בן־בסט מהאוניברסיטה העברית, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, טוען שהתערבויות מנהליות מסוג זה גורמות רק לעיוותים ושהפיתרון היחיד למחירי הדיור הוא הגדלת ההיצע - כמו שנעשה בתחילת שנות התשעים, עם גל העלייה מברה"מ לשעבר.
גם אם יאושרו שתי התוכניות, אין כפל מבצעים
במידה שהאוצר לא יתגמש על הוספת משפרי הדיור לתוכנית להורדת המע"מ, ההערכות הן כי ישלבו בין שתי התוכניות - אך גם אז לא יהיה מדובר ב"כפל מבצעים", אלא בבחירה בין אחת משתי התוכניות בהתאם למקום.
מאחר שתוכנית מחיר מטרה אינה דורשת חקיקה ניתן יהיה להפעיל אותה באופן מיידי, כאשר המקומות שבהם היא תופעל הם בעיקר אזורים שאינם הפריפריה הרחוקה - שבה מחיר קרקע ליחידת דיור נמוך מ־100 אלף שקל (תנאי שקובעת תוכנית מחיר מטרה - ד"ל), אך גם לא באזורי הביקוש הנכללים במעגל הראשון והשני, כלומר בתל אביב, גבעתיים, רמת גן, רעננה, הוד השרון, כפר סבא וערים אחרות שבהן מחירי הדירות גבוהים.
לעומת זאת, היא תופעל בערים כמו ראש העין, יבנה, כפר יונה, אשקלון, קרית ביאליק, מודיעין וערים נוספות שנחשבות לערים של מעמד הביניים וממוקמות בעיקר במעגל השלישי. מכיוון שהתוכנית להורדת המע"מ מוגבלת לדירות בשווי של עד 1.6 מיליון שקל, המעגל הראשון לא יהיה רלבנטי כלל (למעט דירות שיימכרו בשוליים, כמו בדרום תל אביב), מה שיותיר לה בעיקר את הפריפריה שבה ניתן יהיה לקבל הנחה משמעותית על המחיר הזול יחסית ממילא.
הנחה נוספת של 5% תעורר את התנגדות הקבלנים
בפועל, לצורך הפעלת שתי התוכניות במקביל יידרש מיפוי של הארץ, שבו יוכלו רוכשי הדירות לקבל מידע היכן תופעל כל אחת מהן. מפני שלפי משרד השיכון גם תוכנית מחיר מטרה תוביל להוזלה דומה לזו של הורדת שיעור המע"מ, עבור הזוגות הצעירים אשר עומדים בקריטריונים שקבע האוצר לקבלת הטבת המע"מ לא יהיה בכך שינוי מהותי - כלומר בין אם יבחרו בפרויקט שמשווק תחת המטריה של מחיר מטרה ובין אם מדובר בפרויקט שייכלל בהטבת המע"מ - הם יזכו לאותה הנחה. משפרי הדיור, שאמנם יקופחו בסיטואציה שבה רק תוכנית המע"מ תופעל, יידרשו לבחור בין רכישה במחיר מלא לבין בחירה בפרויקטים שנקבע כי ישווקו במסגרת זו ויחולו על כולם. כלומר, משפרי הדיור יופלו בהיקף הפרויקטים שיעמדו לבחירתם אך לא בגובה ההטבות.
ביממה האחרונה נחשף ב"כלכליסט" כי ראשי התאחדות הקבלנים ביקשו להעביר מסר לחברי ההתאחדות ולפיו הם מתבקשים שלא להעלות מחירים ולאפשר הלכה למעשה למלוא הטבת המע"מ להגיע אל ציבור רוכשי הדירות. הורדת המע"מ היא מהלך שלא צפוי לפגוע בכיסם של הקבלנים, אך במקביל להודעה זו בישרו באוצר כי לאחר תהליך קביעת המחיר הממוצע לכל אזור (מחיר למ"ר), שיתבצע על ידי השמאי הממשלתי, יפחית האוצר 5% נוספים באופן אוטומטי, שתפקידם "ליישר קו" - כלומר לוודא שגם אם הקבלנים העלו בצורה מלאכותית את מחירי הפתיחה לפרויקט, המחירים ירדו. בשלב זה הקבלנים שומרים על איפוק ומעודדים את יישום התוכנית, אך סביר להניח שלאחר אישור התוכנית תהיה התנגדות לסעיף זה.
