ת"א רוצה לתת קרקעות בחינם ליזמים להקמת 20 אלף דירות

עיריית תל אביב מבקשת מהמדינה להעניק ליזמים קרקעות בחינם להקמת 20 אלף יחידות דיור להשכרה בעיר - הטבה בהיקף של כ־24 מיליארד שקל. הקרקע תוצע במכרזים שהזוכים בהם יהיו היזמים שיציעו את שכר הדירה הנמוך ביותר לשוכרים (בדומה למכרזי "מחיר למשתכן" שהופסקו). כך עולה ממכתב ששלח המשנה לראש העיר ארנון גלעדי לשר הפנים גדעון סער, ושהגיע לידי "כלכליסט".

לדברי גלעדי, המכהן גם כיו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בתל אביב וחבר בוועדת התכנון המקומית, לתל אביב יש "עתודות קרקע המאפשרות בנייה של כ־20 אלף יחידות דיור באופן מיידי". עוד הוא כותב כי "נכון להיום, התשואות להשכרה בארץ הן נמוכות ביחס לתשואות להשכרה בחו"ל, ועל כן יזמים אינם בונים דיור להשכרה. במידה והמדינה תתערב, ותיצור שוק מפוקח, שהיום אינו קיים למעשה, ניתן להפוך את העניין למשתלם כלכלית ליזמים". הוא מציע לממשלה מתווה נוסף, שלפיו תתבצע בתל אביב "בנייה להשכרה של המדינה ושיווק פרויקטים גמורים ומניבים למוסדיים בשיעור תשואה שייקבע על ידיכם".

ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי צילום: יריב כץ

גלעדי אמר אתמול ל"כלכליסט" כי תכניות המתאר לרובן המכריע של הקרקעות להשכרה מאושרות, וכי ריכוזים גדולים שלהן נמצאים בשכונות "הגוש הגדול" בצפון העיר, ביפו, בכפר שלם ובשכונת הארגזים שבדרום.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי בנוסף לפתרון בתחום הדיור להשכרה, מתכננת עיריית תל אביב להקים אלפי יחידות דיור חדשות למכירה מעל מאות מבני ציבור ברחבי העיר, וכן להסב כ־3,000 מרתפים ברחבי העיר לצרכי מגורים. זאת, נוסף להקמת 100 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת תכניות פינוי־בינוי שנמצאות בשלבי אישור שונים.

שר הפנים גדעון סער צילום: שאול גולן

דירות חדשות יוקמו מעל גני ילדים וקופות חולים

גלעדי מציע לממש תוספות בנייה למגורים מעל מאות מבני ציבור (מה שנקרא בעגה המקצועית "שטחים חומים"), כגון גני ילדים וקופות חולים. מדובר בבנייה מעל מבנים נמוכים יחסית, שיש להם פוטנציאל לבנייה לגובה האופייני לשכונה. היתרון הוא שהדירות הנוספות ייהנו מתשתיות קיימות - ללא צורך בסלילת כבישים חדשים וכדומה. נכון להיום, ברחבי תל אביב יש כ־500 גני ילדים, ולדברי גלעדי, "שינוי תכנוני קל יכול לספק בשורה ולאפשר פתרונות דיור נקודתיים לזוגות צעירים".

גלעדי אמר ל"כלכליסט" כי אלפי דירות עשויות לקום באופן זה. "בכל שכונה בעיר יש גן ילדים וקופת חולים - לא צריך לפנות דיירים בשביל לבנות מעליהם, רק לאשר שימוש נוסף. התשתיות קיימות, זה פתרון מיידי, לא מדובר בשנים של התחדשות עירונית ואיסוף חתימות דיירים". הוא קרא לממשלה לפעול מיידית בנושא: "השטחים האלה הם של העירייה. יש להעביר את השרביט לראשי הערים ולהוסיף ייעוד מגורים בשטחים חומים בתיקון לחוק התכנון והבנייה".

הפתרון השני שמציעה העירייה הוא פתרון שמקובל בארצות כמו אנגליה וקנדה - הסבה למגורים של 3,000 מרתפים הממוקמים בעיקר במרכז העיר, ומשמשים כיום למשרדים ולבעלי מקצועות חופשיים. לדברי גלעדי, "אמנם זה נכון לשלב בעלי מקצועות כמו רפואי עיניים ורופאי שיניים בתוך שכונות מגורים, כי הם נותנים שירות לקהילה, אבל מהנדס או עורך דין לא חייבים להיות בתוך שכונת מגורים". עוד מדגיש גלעדי כי לתל אביב יש פוטנציאל אדיר לייצר בטווח הארוך 100 אלף דירות במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי, שחלק מהתכניות עבורם כבר אושרו, למשל במתחם רחוב דפנה ובלה גווארדיה.

לפי נתוני עיריית תל אביב, שלפיהם יש כיום כ־195 אלף יחידות דיור בעיר המשמשות למגורים. המהלכים שמפרט גלעדי במכתבו עשויים להגדיל את מצבת הדירות בתל אביב בכ־17%. בשקלול הפרוייקטים של פינוי־בינוי וכן של תוכנית המתאר העירונית החדשה ת"א 5000, שאושרה לאחרונה ומוסיפה עוד 35 אלף יחידות דיור לעיר בעשור, מצבת הדירות עשויה לגדול אף ב־70%.

לשכת שר הפנים השיבה למכתבו של גלעדי השבוע כי "בימים אלה נערכים דיונים סופיים באישור הרפורמה בתכנון ובנייה. כחלק מרפורמה זאת, יוכנס גם סעיף אשר יישם את העיקרון שהוצג במכתבך". התיקון לחוק התכנון והבנייה נדון בימים אלה בוועדת הפנים של הכנסת, והפתרון שהציעה הממשלה לדיור בר השגה מבוסס על הגדלת אחוזי בנייה בעשרות אחוזים ליזמים שייבנו דירות להשכרה לתקופה של כמה שנים, אך ללא הבטחה של המחיר לשוכר - שכר הדירה ייקבע לפי מחירי השוק, וההגבלה היחידה תוטל על שיעור עליית שכר הדירה במהלך החוזה. חברי הכנסת העומדים בראש שדולת הדיור וחברים בועדת הפנים, דב חנין (חד"ש), תמר זנדברג (מרצ) ואיציק שמולי (העבודה) תקפו בימים האחרונים את הצעת הממשלה, שלדבריהם מרוקנת מתוכן את משמעותו של דיור בר השגה.

האם האוצר יסכים לוותר על הכנסות ממכירת קרקעות?

עם כל הכוונות הטובות של עיריית תל אביב, כמה שאלות גורליות נותרו פתוחות, ובראשן - האם משרד האוצר יסכים לוותר על הכנסות ממכירת קרקעות המדינה ליזמים? כמו כן עדיין לא ברור מי ינהל את מערך השכירות החדש בעיר, ומי יפקח על שכר הדירה שייגבה מהדיירים. לתל אביב אמנם יש ניסיון בפרוייקטים של דיור להשכרה, אך הוא נעשה עד כה בהיקף כמעט זניח - לפני כחודשיים, ערכה עיריית תל אביב הגרלה ראשונה ל־77 יחידות דיור בשכירות מוזלת בשכונות שפירא ויד אליהו בדרום העיר.

לדברי אהרון מדואל, יו"ר האופוזיציה במועצת העיר תל אביב וחבר הוועדה המקומית לתכנון, התוכנית להציע קרקעות בחינם לדיור להשכרה מופרכת, והוא לא מאמין כי המדינה תיתן קרקע בחינם. מדואל גם תקף את תוכניות הבנייה על שטחים חומים: "כל בר דעת יתנגד לבנייה על שטחים חומים. אני לא הייתי רוצה שילדיי ילמדו מתחת למגדל בן 10 קומות ו־100 דיירים עם זיהום אוויר, מכוניות ורעש".

מדואל הביע תמיהה על כך שהעירייה מקדמת תוספות בנייה מעל מבני ציבור, בעוד שהיא "כל הזמן 'שמה רגליים' לתמ"א 38. יש מגבלות ברובעים במרכז העיר, וכן בשכונות נוספות בדרום שבהן לא נותנים כמעט תוספת קומות במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התוכנית הזו היא שליפה מהמותן בלי חשיבה מספקת".