קצב מכירת הדירות בספטמבר מראה שהשוק מסרב להתקרר

מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש ספטמבר השנה צנח להיקף של 1,298 יחידות דיור בלבד, כך דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ביום חמישי האחרון. בכך מתקרבים נתוני ספטמבר לנקודת השפל האחרון שנרשם בשוק הנדל"ן באוקטובר 2011, במהלכו נמכרו 1,033 יחידות דיור חדשות. בהשוואה לחודש אוגוסט, שבמהלכו נמכרו 2,330 דירות חדשות, נרשמה בספטמבר צניחה דרמטית של כ־45% במכירת דירות חדשות.  

לכאורה, נתוני הלמ"ס מסמנים את ספטמבר כחודש של מהפך בשוק הדירות החדשות. מכיוון שהתפיסה המקובלת היא כי ככל שהמכירות בשוק הדירות יצנחו המחירים ירדו גם כן, נתוני ספטמבר נראים תחילה כבשורה טובה לרוכשי הדירות הפוטנציאליים.

אולם, חשוב לזכור כי ספטמבר היה חודש רווי חגים שמספר ימי העבודה בו עמד על 20, לעומת חודש רגיל שבו 26–27 ימי עבודה כולל ימי שישי. אם ספטמבר היה חודש עם מספר ימי עבודה "רגיל", היתה מכירת הדירות החדשות במהלכו עומדת על 1,752 יחידות דיור — נתון גבוה מממוצע המכירות בשנה האחרונה שעמד על 1,669 יחידות דיור.

קונים לפני העלאת המע"מ

למרות זאת, גם אם מספר ימי העבודה בספטמבר היה כמו בחודש רגיל, קצב מכירת הדירות החדשות במהלכו היה נותר נמוך ב־26% מהיקף המכירות בחודש אוגוסט. אך את ירידה זו ניתן להסביר בכך שרבים מרוכשי הדירות מיהרו לחתום על חוזה בחודש אוגוסט לפני העלאת שיעור המע"מ בספטמבר, ובכך הצליחו להימנע מתשלום של עשרות אלפי שקלים.

ההחלטה על העלאת המע"מ התקבלה ביולי השנה ואמורה היתה להיכנס לתוקף כבר ב־1 לאוגוסט. החלטה זו גרמה לזינוק במכירת הדירות ביולי. אולם, לקראת סוף יולי החליטה הממשלה לדחות בחודש את הגזרה והתוצאה היתה שגם באוגוסט נרשם היקף מכירות מרשים בשוק הדירות.

עדות נוספת לכך ששוק הנדל"ן רחוק מלהתקרר ניתן למצוא בנתוני המשכנתאות בחודש ספטמבר. במהלך השנה האחרונה ניטלו בכל חודש בממוצע כ־6,100 משכנתאות. גם אם נניח שכל דירה חדשה שנרכשה מומנה באמצעות משכנתא, נגלה כי שוק הדירות החדשות היווה בשנה האחרונה רק כ־28% מהיקף מכירת הדירות הכולל בישראל. לפי הנחה זו, בחודש ספטמבר עמד שיעור הדירות החדשות על כ־23% בלבד. לכן, גם הירידה בהיקפי מכירות הדירות החדשות רחוקה מלהצביע על ירידה משמעותית בפעילות שוק הנדל"ן בישראל.

(ארכיון) צילום: בלומברג

רק בתחילת החודש נכנסה לתוקפה הוראת המפקח על הבנקים המגבילה לראשונה את המימון שרשאים הבנקים לתת לרוכשי דירה. לפי הוראה זו, המימון הניתן לרוכשי דירות להשקעה מוגבל ל־50% ממחיר הדירה, בעוד רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל הלוואה בשיעור של עד 75% ומשפרי דיור יזכו להלוואה של עד 70% ממחיר הדירה. סביר להניח שנתוני מכירות הדירות החדשות לחודש ספטמבר כבר היו ידועים לבנק ישראל טרם חתם על ההוראה הסופית, כך שנראה כי גם בבנק ישראל לא ראו בנתוני המכירות אינדיקטור לצינון שוק הנדל"ן.

היזמים בנו פחות דירות

אך ייתכן שהנתון החשוב ביותר מאלו שפרסמה הלמ"ס הוא דווקא כי 20,170 דירות חדשות נותרו למכירה בשוק הישראלי. מדובר בכ־4% יותר דירות חדשות מאשר בסוף ספטמבר 2011, אך 6% פחות מאשר בסוף ביוני 2011, ערב פרוץ המחאה. אם מחפשים פה דרמה היא טמונה בנתון זה שהוא תוצאה של ההליך העצוב שבו היזמים והקבלנים הפחיתו דרמטית את התחלות הבנייה שלהם בשנה האחרונה.

חלק גדול מהיזמים הפחיתו את התחלות הבנייה כיוון שהם התקשו לקבל מימון מהבנקים כתוצאה מהמגבלות שקבע בעניין זה בנק ישראל אשתקד. חלק אחר מהיזמים, אלה שיש להם מספיק כסף כדי לממן את הבנייה, פשוט מחכים לרוכשי הדירות שמחכים מאז אוקטובר בשנה שעברה שהמחירים יצנחו. הם מחכים שרוכשי הדירות ימצמצו ראשונים ויחזרו בהמוניהם אל השוק כפי שקרה בחודשים אוגוסט־ספטמבר 2009.

כשיתפרסמו בחודש הבא ובזה שאחריו נתוני מכירת הדירות החדשות של הלמ"ס, צריך יהיה לשים לב לשני נתונים. הראשון הוא שגם כ־30% מימי העבודה באוקטובר היו ימי חג וחול המועד ולכן קשה יהיה לקבוע עדיין לאן הולך השוק בעקבות הדיווח הזה. מלבד זאת, בשלושה הימים האחרונים של חודש אוקטובר נרשמה התנפלות על משרדי המכירות והבנקים למשכנתאות מצד רוכשי דירות רבים, שביקשו להימנע מהשפעת החלטת בנק ישראל להגביל את שיעור המשכנתא שהם יכולים ליטול. בפועל קשה יהיה לסמן מגמה מובהקת בשוק הדירות החדשות עד ינואר 2013, אז יפורסם נתון המסכם את היקף המכירות בנובמבר.