ההתעוררות בשוק המשכנתאות גוברת בהמתנה לצעדי סטנלי פישר

היקף המשכנתאות שיינטלו בחודש אוקטובר צפוי להסתכם ב־3.4–3.9 מיליארד שקל ולסמן בכך את המשך החזרה של רוכשי הדירות לשוק, כך עולה מהערכות הבנקים המחזיקים ביותר בכ־60% משוק המשכנתאות. בשבוע האחרון גברו ההערכות כי נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר ינסה לצנן בקרוב את הפעילות הערה בשוק הדיור באמצעות הגבלת שיעור המימון שמעניקים הבנקים לרוכשי דירות.

בחודש אוקטובר ישנם 25 ימי עבודה בלבד בשל חג הסוכות ושמחת תורה שחלו במהלכו, לעומת חודש רגיל שבו יש 26–27 ימי עבודה כולל ימי שישי. לכן אם אוקטובר היה חודש "רגיל", היקף נטילת המשכנתאות היה צפוי להסתכם ב־3.7–4.2 מיליארד שקל. הביקוש הצפוי למשכנתאות באוקטובר דומה לביקוש שנרשם בחודש ספטמבר, וגבוה ב־52% מהביקוש למשכנתאות באוקטובר אשתקד.

לפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שניטלו בספטמבר עמד על 3.24 מיליארד שקל. אך כיוון שספטמבר היה חודש רווי חגים, שמספר ימי העבודה בו היה רק 20, בחישוב יחסי היקף המשכנתאות שניטלו במהלכו עמד על כ־4.3 מיליון שקל. ההערכות לגבי היקף המשכנתאות שניטלו באוקטובר מצביעות אמנם על ירידה קלה לעומת חודש ספטמבר, אך יש להביא בחשבון שימי חול המועד - שבמהלכם הציבור החרדי לא נוהג ליטול משכנתאות - חלו באוקטובר, עובדה שמבטלת את הפער בין החודשים.

חשש מפעולות הנגיד עשוי להאיץ נטילת משכנתאות

לפי ההערכות בשבוע החולף, הנגיד צפוי להודיע על הגבלת שיעור המימון המרבי - גובה המשכנתא המקסימלי שיוכלו הבנקים להעניק ללקוחות ביחס למחיר הדירה הנרכשת. שיעור המימון המרבי טרם נקבע, אך ההערכה היא שהוא ינוע בין 50% ל־70%. משמעות ההוראה היא שרוכשי דירות יידרשו בעתיד להביא מהבית כ־30%–50% משווי הדירה שירכשו. חלק מההערכות הן כי נגיד בנק ישראל סטנלי פישר יגביל את שיעור המימון שנותנים הבנקים לרוכשי דירות שמחירן יותר מ־1.5 מיליון שקל בלבד. זאת כדי להקל על זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה ולצמצם את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן.

לא מן הנמנע כי החשש מהגבלות נוספות על שוק המשכנתאות יאיץ את מי שכבר התחייבו על רכישת דירה לקחת משכנתא בשבוע הקרוב. מהלך כזה עשוי להקפיץ את היקף המשכנתאות באוקטובר אף מעל לרף 4 מיליארד השקלים.

נתוני אוקטובר תומכים במגמת החזרה של הצרכנים לשוק הנדל"ן שהחלה ביולי השנה, לאחר תקופת רגיעה מאז ימי המחאה החברתית בקיץ 2011. לשם השוואה, באוקטובר 2011 עמד היקף המשכנתאות שנטל הציבור על שפל של כ־2.4 מיליארד שקל, אף כי גם חודש זה היה רווי בחגים ומספר ימי העבודה בו עמד על 20 בלבד.

סטנלי פישר. בבנק ישראל מודאגים מבועת מחירים צילום: מיקי אלון

"כמו בחודשים האחרונים, גם באוקטובר נרשמה פעילות ערה של נוטלי משכנתאות ואנחנו לא חושבים שתהיה ירידה דרמטית בפעילות בחודשיים־שלושה הקרובים", אומר גורם בכיר בתחום הבנקאות ל"כלכליסט". לגבי האפשרות שהנגיד יתערב בשיעור המימון המרבי אמר אותו גורם כי "אנחנו שומעים על כוונות להטיל הגבלות כאלה ואחרות כבר חצי שנה. כרגע, אני לא יודע שיש משהו על הפרק".

ירידה בנטילת המשכנתאות לרכישת דירות יקרות

בסוף השבוע האחרון חשף בנק ישראל נתונים נוספים על המשכנתאות שניטלו במהלך ספטמבר. על פי נתונים אלו, כ־41% מנוטלי המשכנתאות קיבלו מהבנקים משכנתאות בשיעור מימון של יותר מ־60%, בדומה לממוצע השנתי.

נתוני ספטמבר מצביעים גם על ירידה בנטילת משכנתאות לרכישת דירות שמחירן גבוה מ־1.2 מיליון שקל. בעוד שבחודש אוגוסט — שבמהלכו ניטלו משכנתאות בהיקף שיא של 5.8 מיליארד שקל - כ־67% מהמשכנתאות שימשו לרכישת דירה בשווי של יותר מ־1.2 מיליון שקל, בחודש ספטמבר עמד שיעור זה על 63% בלבד.

נתוני בנק ישראל מלמדים גם על ירידה בסיכון שנטלו הבנקים בעת הענקת משכנתאות בספטמבר. בקרב יותר מ־52% מנוטלי המשכנתאות בחודש שעבר עמד ההחזר החודשי על פחות מ־30% מההכנסה החודשית שלהם. מדובר בשיעור הגבוה ביותר שנרשם השנה. בממוצע שנתי כ־48.6% בלבד מנוטלי המשכנתא מחזירים עד 30% מההכנסה החודשית.

במהלך חודש ספטמבר גדל חלקם של המשקיעים מבין נוטלי המשכנתאות. על פי נתוני בנק ישראל, כ־13.8% מהמשכנתאות בספטמבר ניטלו על ידי משקיעים. מדובר בעלייה ביחס לחודש אוגוסט, אז עמד שיעור המשקיעים מכלל נוטלי המשכנתאות על 12.9%. בשנה האחרונה המשקיעים היו אחראים בממוצע ל־13.6% מהיקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים.

היתרה הכוללת של הלוואות המשכנתא שלקח הציבור עמדה נכון לסוף ספטמבר על כ־220 מיליארד שקל. מתוך סכום זה כ־2.6 מיליארד שקל הם הלוואות שפירעונן נמצא בפיגור של יותר מ־90 יום. לשם השוואה, בחודש אוגוסט הסתכמה יתרת המשכנתאות שנמצאות בפיגור בכ־2.5 מיליארד שקל.

העלייה בהיקף המשכנתאות בחודשים האחרונים באה על רקע החלטת בנק ישראל להוריד את הריבית ל־2.25% וההערכות במערכת הבנקאית שלפיהן הריבית תישאר ברמה זו עד סוף השנה. בנוסף, בשל הביצועים החלשים בשוק ההון, משקיעים מעדיפים להשקיע יותר בנדל"ן, תחום שבו המיסוי נמוך עד אפסי.

בנק ישראל החל להוריד את הריבית במשק בשלהי 2011. בספטמבר 2011 עמדה הריבית על 3.25%, ומאז הורדה ל־2.25%. בחודשים האחרונים סברו בבנק כי הורדות הריבית לא יחממו מחדש את שוק המשכנתאות ויעלו את מחירי הדירות, בשל הגבלות על המשכנתאות שהוטלו בשנה שעברה, דוגמת מגבלות ההון העצמי הנדרש.

אולם לפני כשבועיים בבנק ישראל שינו גישה, ובדו"ח על התפתחויות הכלכליות בחודשים מאי־אוגוסט שפרסם הבנק נכתב כי "במידה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, עלולה להתפתח בועת מחירים בשוק הדיור". אך בינתיים בבנק טרם הודיעו על מהלך חדש לצינון שוק הנדל"ן, ועל פי הערכות האנליסטים גם מחר צפויה הריבית להישאר ברמה של 2.25%.