• תפריט
חדשות נדל"ן

הפגמים שמשפיעים על מחיר הדירה

ממכון ליווי בדלת ממול ועד תחנת אוטובוס מתחת למרפסת: "כלכליסט"בדק 12 מקרים נפוצים שכל רוכש פוטנציאלי או בעלים של דירה יכול להיתקל בהם. מתי תחול ירידת ערך במחיר הנכס וכמה אחוזים אתם עשויים להפסיד

דותן לוי 08:1121.06.12

באחד ממקרי האלימות המזעזעים שהתרחשו בישראל בשנים האחרונות נרצחו כמה בני משפחה בדירתם והותירו אחריהם בני משפחה המומים וכואבים אך גם נכס - הדירה שבה אירע הרצח. לאחר ההלם הראשוני אותה דירה הועמדה להשכרה אך במשך חודשים ארוכים איש לא רצה לשכור אותה בגלל האירוע הקשה שאירע בה, מחיר השכירות הופחת בהדרגה עד שהגיע לחצי ממחיר השכירות המקובל באותה השכונה.

 

במקרה אחר, עבר עבריין מוכר להתגורר במגדל מגורים יוקרתי שמחירי הדירות בו מגיעים לעשרות מיליוני שקלים לדירה. עצם שהותו בבניין לא פוגעת פיזית בדירה, ולמגדלים שלום, אך השאלה היא האם הדבר יעצור אזרחים אחרים מלהתגורר לידו. אם התשובה לכך חיובית, נראה שהדירה הסמוכה וייתכן שגם הדירות הסובבות אותה יסבלו מירידת ערך.

 

מדובר בשתי דוגמאות ספורות אך לא יוצאות דופן המספקות הוכחה נוספת לכך שתחום השמאות נאלץ להתמודד כיום לא פעם עם מקרים אשר בהם הערכת הפגיעה בנכס גולשת לתחומי הפסיכולוגיה.

 

אילוסטרציה אילוסטרציה צילום: אוראל כהן

 

מלבד המקרים הללו, כל מי שרוכש בית עשוי להיתקל באחת מעשרות דוגמאות אחרות שעלולות להפחית את ערכו. מה שנתפס בעיני אדם אחד כבעייתי לא בהכרח יפריע לאדם אחר. גם בין שמאים מומחים מתגלעים לא פעם חילוקי דעות בנושאים שבהם האלמנט הפסיכולוגי הוא דומיננטי והם נאלצים להיעזר בפסיקות כשאלה בנמצא או להסתמך על ניסיונם המקצועי, וגם אז לעתים קרובות ההכרעה בתביעות פיצוי מושגת בבית המשפט.

 

"כלכליסט" בדק 12 מקרים שבהם יכול להיתקל כל בעלים או רוכש פוטנציאלי של דירה, ובחן מתי תחול בהם ירידת ערך. בכל אחד מהמקרים נשאלו שלושה שמאים מהמובילים בשוק כיצד הם מעריכים את ירידת הערך. איש מהם לא ידע בכמה העריך חברו את ירידת ערך הנכס. יצוין כי במקרים כמו של קרבה לבית ספר או לכביש ראשי, חלק מהשמאים ציינו קושי אמיתי לספק הערכה היפותטית בלי לראות את הנכס.

 

השמאי אהוד המאירי:

"בדירות יוקרה ניתן לעקוף את ירידת הערך בשל קרבה לכביש"

 

כביש ראשי: הרחבת כביש שנחשב לשקט או צדדי והפיכתו לכביש ראשי מהווה מכת מחץ לבעלי הנכסים הסמוכים שתגרור אחריה פגיעת שווי בשיעור של עד 25% מערך הנכס, אומר השמאי אהוד המאירי. בעבר נמדדו הבדלים משמעותיים בין מחירי דירות בדרך נמיר שלהן חזית עורפית לשכונת בבלי לעומת דירות עם חזית לכביש שמחירן היה נמוך בכ־25%. ההערכות השתנו כאשר בנו את פארק צמרת - שכונת היוקרה שנמצאת בין שני כבישים ראשיים - דרך נמיר ונתיבי איילון. "נוכחנו לדעת שניתן לשווק דירות יוקרה במחירים גבוהים ו'לעקוף' את ירידת הערך על ידי אמצעים טכניים של זיגוג כפול ובנייה לגובה. כמובן שזה לא מתאים לכל אחד וזה מחייב את הדיירים לחיות במיזוג אוויר תמידי", אומר המאירי.

 

 

בית ספר יסודי: שכנים של בית ספר יסבלו מכמה מטרדים קבועים: הסעות וכלי רכב של ההורים המביאים את ילדיהם בבוקר, רעש הילדים המשחקים בחצר בית הספר והצלצולים הקוראים לצאת להפסקה. עם זאת, בתי ספר בדרך כלל ריקים ושקטים בשעות הערב, כך שבתים שפונים לחצרות בית ספר נהנים משקט בשעות שאינן שעות הפעילות. יש מקרים שבהם מגרשי משחקים של בתי ספר משמשים בשעות הערב למשחקי כדור שונים. לכן, הערכה במקרה זה אינה חד־משמעית, אך שלושת השמאים שנשאלו, הסכימו כי רוב האנשים יעדיפו שלא לגור בצמוד לבית ספר. "הורדת ערך בשל סמיכות לבית ספר תלויה במהות בית הספר", אומר המאירי ומסביר שלא מן הנמנע כי בית הספר ישנה את ייעודו בעתיד. "כבר קרו כמה מקרים בתל אביב שבהם בתי ספר נהרסו, אך משום שבהגדרתם בתב"ע הם מבני ציבור הם הפכו למרכז קהילתי". לדבריו, בעל דירה שיוריד את מחירה ב־5% יצליח בקלות למשוך קונים. "אני לא חושב שזה ירתיע אנשים בצורה דרסטית, ובמקרה של קו שני לבית הספר ההשפעה מתבטלת לחלוטין. אנשים ישמחו שיש מרכז קהילתי בשכונה, אבל 'לא ליד ביתי'".

 

תחנת אוטובוס מתחת לבית: "תחנת אוטובוס בסמוך לבניין מגורים מהווה מטרד אשר ישפיע על מחיר הדירה". לדברי המאירי, המקרה החמור ביותר הוא כאשר זהו קו אוטובוס שתדירות הנסיעה בו גבוהה והדירה המדוברת נמצאת באחת הקומות הנמוכות. "במקרה כזה ערך הדירה יירד בכ־10% לעומת מקרים קלים יותר, שבהם ירידת ערך הדירה תהיה מתונה יותר ויכולה להסתכם גם בכ־5% בלבד".

 

דירות מפוצלות: "כרוכש, כאשר אתה מגיע לבניין שיש בו דירות מפוצלות, לא תמיד תדע על כך. כלפי חוץ הדירות ייראו אותו הדבר, אך בדיקה מעמיקה יותר ותחקור של השכנים יכולים לחשוף את התופעה שנפוצה באזור המרכז בשנים האחרונות", מסביר המאירי.

 

"ככלל, בניין שיש בו פחות דירות, איכות החיים בו גבוהה יותר. לעומת זאת, ככל שהצפיפות עולה, המחיר יורד. ברגע שחילקת דירה לשתיים, אתה מגדיל את הצפיפות, הסבירות שבדירה מחולקת תתגורר משפחה היא נמוכה, וסביר להניח שהיא תעמוד להשכרה. בבניין שבו יש כמה דירות כאלה, מערך הדירות בבית משתנה".

 

לדבריו, בבניין שבו מספר דירות מפוצלות, מדובר על הפחתת ערך של כ־5% ממחיר השוק. במקרים קיצוניים, שבהם כבר ידוע לרוכש הפוטנציאלי על בעיות בבניין, שנוצרו בעקבות חלוקת הדירות ירידת הערך יכולה להיות משמעותית יותר, בשיעור של עד 10%. "לעומת זאת", הוא מסביר, "המחיר לא ישתנה כלל אם הקונה הוא משקיע. הוא יחשוב שזה חיובי, ויתפתה לרכוש את הדירה למטרת חלוקה, כי הסיכוי להתנגדויות או הלשנות נמוך יותר". לעומתו, השמאי חיים מסילתי מעריך כי אין כל עילה לפגיעה בערך הנכס. "מה זה משנה אם בדירה מתגוררים שלושה שותפים או שלושה דיירים שלכל אחד דירה מפוצלת? הם משתמשים באותן תשתיות ותופסים את אותם מקומות חנייה", הוא טוען.

 

תוכנית עתידית: "לא תמיד הרוכשים מודעים לכך שיש במקום תוכנית עתידית ולכן הפגיעה לא תמיד קיימת", מסביר המאירי. לדבריו קיימים מקרים שבהם בנייה חדשה דווקא תעלה את ערך הדירה, כמו תוכנית חדשה לפינוי־בינוי, שבה ייבנה מגדל חדיש במקומו של בניין שיכון ישן ומתקלף. "כל רוכש נכס שמזהה מגרש ריק ליד הבית שבו הוא מתעניין ברכישת דירה צריך לצאת מתוך הנחה שעומדים לבנות במקום. לפעמים התוכנית רחוקה מאוד, אבל קיימת וברגע שיש מודעות זו בעיה". מנגד, מסילתי העריך כי הקמה של מגדל תפגע בערכו של הבניין הקיים בשיעור של 15%־20%. "בתל ברוך הגישו שכנים שהיה להם נוף פתוח תביעת פיצוי בגין ירידת ערך הנכס בשיעור של 15% לאחר שבנו מגדל מול ביתם שחסם את הנוף והשמש", הוא אומר.

 

השמאי חיים אטקין:

"כשהנזילות יתגלו בחורף, מוכר הדירה ייתבע וייצא אשם"

 

נכס שאירעה בו טרגדיה: מדובר במקרה שהסיבה היחידה לפגיעה בו בערך הנכס היא פסיכולוגית, לכן גם נרשמו הבדלים משמעותיים בין הערכות השמאים. בעוד שמסילתי והמאירי לא העריכו כי קיימת פגיעה, וטענו כי בעל דירה לא יוריד את המחיר וימתין עד לרוכש המתאים שישלם עבורה מחיר מלא, סבור אטקין כי פגיעה כזו קיימת ללא ספק.

 

"בסופו של יום, כל הנאה היא פסיכולוגית. אנשים קונים דירה עם מרפסת כי הם מפנטזים שהם יישבו עליה עם האישה שלהם בקיץ וישתו קפה. הם לא תמיד משערים שהמרפסת תהפוך למחסן. לכן נכס שאירעה בו טרגדיה הוא בעייתי מאוד. אני לא מכיר מישהו שהיה רוצה לגור בבית כזה, וכל אחד שמפקפק בכך, כדאי שישאל את עצמו אם הוא היה רוצה לגור בדירה כזו. אם עומדות בפניך שתי דירות, אחת שהתרחשה בה טרגדיה כלשהי והשנייה בלי - ברור במה תבחר". לדברי אטקין, הסיכוי שדירות כאלה יעמדו זמן ממושך יותר על המדף עד למכירתן או השכרתן הוא גבוה יותר. כל חודש שעובר ובו הדירה עומדת ריקה גורם להפסד כספי שיש לשקלל בירידת הערך.

 

שריפה או רטיבות: "במקרה זה ניתן לחלק את הפגיעה לשניים - כאשר קיימת פגיעה באלמנטים קונסטרוקטיביים, ערך הדירה יכול לרדת גם ב־20%. היעדר פגיעה כזו יפחית את ערך הדירה בכ־10%", אומר אטקין.

 

לדבריו, "אפשר להשוות את ירידת הערך לענף הרכב, שבו פגיעה משמעותה הורדת מחיר גם אם לא היתה פגיעה בשלדה, וגם כשהנכס תוקן במלואו". בפסיקה שניתנה בהקשר זה בבית המשפט העליון כתב אחד השופטים: "נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני אך... פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם".

 

אטקין מבהיר כי מי שחשב שלא לדווח לרוכשים על פגמים קיימים בנכס עובר על החוק. "מוכר חייב לנדב מידע רלבנטי. זה גילוי נאות. ואם הוא מכר בית בחודש אוגוסט לאחר שצבע אותו בשל הרטיבות שממנה הוא סבל, כשהנזילות יתגלו בחורף הוא ייתבע וייצא אשם". לעומת זאת, המאירי היה היחיד מבין השמאים שהעריך כי מבנה שנפגע ותוקן לא יסבול מירידת ערך.

 

רופא שיניים: ככלל, בעלי מקצועות חופשיים שממקמים את העסקים שלהם בתוך בנייני מגורים, מביאים עמם בעיות: אנשים שמסתובבים בחדר המדרגות, רכבים שחוסמים את הכניסה לבניין ואת היציאה מחניות הדיירים, לכלוך בחדר המדרגות ובזבוז חשמל מהדלקת האור בחדר המדרגות בתדירות גבוהה.

 

"הפגיעה בערך הנכס היא חד־משמעית, רופא השיניים לצערי מייצר גם קצת ריחות נלווים ולכן מהווה מטרד שיכול להגיע להערכתי לכדי ירידת ערך של 10%", אומר אטקין.

 

שכן עבריין/נערות ליווי: שכן עבריין יכול להיות הסיוט של כל בניין. מדובר באחד המקרים הבודדים שבו מעבר לערך הנכס, קיימת גם סכנת חיים לדיירי הבניין, במיוחד אם מדובר בעבריין שחבר באחת ממשפחות הפשע הגדולות. "אנחנו שומעים מה קורה לאותם עבריינים, זו סכנת חיים, יורים עליהם ומאיימים על חייהם, וממש לא הייתי רוצה להתגורר בבניין כזה", אומר אטקין. את הפגיעה הנגרמת מכך שאת אחת הדירות בבניין מאכלסות נערות ליווי הוא משווה לפעילות של בעלי מקצועות חופשיים, מלבד הסתייגות לגבי טיב "הלקוחות" שמגיעים אל דירה זו שאיש לא ישמח לראותם מסתובבים ליד ילדיו. בשני המקרים אטקין מעריך את הפגיעה ב־15%–20%, אם כי מדגיש שיש להניח כי מדובר בפגיעה זמנית. גם במקרה זה המאירי סבור כי אין פגיעה ממשית לערך הנכס, מכיוון שמדובר בדייר שיכול לעזוב את הדירה בכל עת.

 

השמאי חיים מסילתי:

"המעגל הראשון הסמוך למרכז מסחרי ייפגע, המעגל השני לא"

 

תחנת רכבת קלה: זו אחת הסוגיות השמאיות שעליהן היתה כמעט אחידות דעים בין שלושת השמאים. אף שבישראל אין עדיין מספיק ניסיון בנושא זה, כמה תביעות שכבר הוגשו בגין ירידת ערך נכסים, בעקבות הקמת הרכבת הקלה בירושלים נדחו בבית המשפט. מכיוון שציר הרכבת הקלה יעבור בדרך כלל בצירי תנועה קיימים שמשמשים גם אוטובוסים, המעבר לרכבת אינו בהכרח פוגע והמאירי אף העריך כי בטווח הארוך ערך הנכס יכול לעלות. עם זאת, לדברי מסילתי, עם הזמן והתיישנות הקרונות, ייתכן שהרעש שהם מייצרים יגבר. "כדאי להביא בחשבון שבעתיד עשויים להתפתח אלמנטים של מסחר בסמוך לתחנות כאלה. ובשורה התחתונה, אם בערב אתה פותח את החלון ורואה רכבות ותחנה מלאה באנשים ממתינים, יש כאן פגיעה של 2%–5% בערך הנכס".

 

תחנת דלק: בניגוד למקרים אחרים, כאן לא מדובר בפגיעה תדמיתית או פסיכולוגית. בית שנבנה בסמוך לתחנת דלק יסבול ממטרד מתמשך ואף מסכן חיים. המפגעים בתחנת דלק הם זיהום אוויר, אדי דלק, כניסה ויציאה של רכבים, חנויות נוחות בחלק מהתחנות, שטיפת מכוניות, וכמובן תמיד קיים החשש שתפרוץ דליקה בתחנה. לכן, אומר מסילתי שאם הבית סמוך לתחנה, הפגיעה תגיע ל־10%.

 

מרכז מסחרי: סוגיית המרכז המסחרי נבדקה בארץ בכמה מקומות שבהם נבנו מרכזי מסחר וקניונים. "בדקו את זה בעבר בקניון רמת אביב וכל השכונה רעשה וגעשה. המסקנות היו שקיימת פגיעה רק בבניינים הצמודים", מסביר מסילתי. בניין שנמצא בסמיכות למרכז מסחרי ייפגע מרעש, מתנועה של אנשים, מכלי תחבורה ומשאיות שיובילו סחורה אל המתחם וממנו. עם זאת, מהמעגל השני והלאה אין כלל פגיעה ותיתכן אפילו השבחה בזכות הנוחות שבקרבה למתחם קניות.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x