כיצד בנק ישראל יכול לפתור את הסיכון בחשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן?

התלונות כנגד בנק ישראל לאחר הפרסום על חשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן איננה ברורה. מה רוצים המתלוננים? הרי העלאת הריבית תפגע בהשקעות, תגרום להתחזקות של השקל, לפגיעה ביצוא וביבוא, ולהאטה כלכלית. הגבלת הלוואות נדל"ן תפגע במימון הבנייה לקבלנים ובאפשרות רכישת דירה על ידי חסרי האמצעים. פתרון בעיית מחירי הדירות לא תבוא מהעלאת הריבית או מהגבלת הבנקים אלא משינוי מדיניות הממשלה. היא האחראית לכך.

מידת החשיפה לנדל"ן איננה כה מאיימת. כמחצית ההלוואות הן למשקי בית, כלומר יש פיזור גדול מאד של הסיכון. אף אם ירדו מחירי הדירות, הלווים ימשיכו לשלם את המשכנתא כל עוד הכנסתם תאפשר זאת. האשראי לנדל"ן מסחרי – גם הוא מתפזר בין ענפי המשק. הלוואה למרכז קניות מגובית למעשה בהכנסות מעסקים רבים ומגוונים. הסיכון הגדול לבנקים הוא מיתון כלכלי שיפגע בהכנסות העסקים. פשיטת רגל של מרכז קניות היא למעשה התסמין למיתון, לא הבעיה עצמה. הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו.

בנק ישראל צריך לפתור את הבעיות הכרוכות בחשיפת הבנקים להלוואות נדל"ן, לא רק לדווח עליהן. אפשר לעשות זאת באמצעות קידום איגוח הלוואות: הבנק שנותן הלוואות (כגון משכנתאות) "אורז" אותן בסל, מוכר לציבור אגרות חוב סחירות כנגד הסל ומנהל את הגביה. פיזור הסיכון בין משקיעים וסחירות אגרות החוב מורידים את מחיר ההון ללווים. כך תומך האיגוח בהשקעות ובצמיחה כלכלית.

מרכז מסחרי (ארכיון). הסיכון היה דומה גם אם הבנקים היו נותנים את ההלוואות במישרין לעסקים המאכלסים את מרכז הקניות במקום למרכז הקניות עצמו צילום: ערן יופי כהן

יש כאלה המהלכים אימה על הציבור, כאילו קיימת קנוניה לשדוד את רכושו, ומקשרים איגוח למשבר פיננסי. אולם משברים פיננסים היו לפני האיגוח ולפני שהומצאו נגזרים פיננסיים, ומשברים יהיו גם בעתיד. במקום לדחות את האיגוח כולו, צריך פשוט לתקן את התקלות שהיו כרוכות ביישומו. החשש הוא שהבנק ינהג בקלות דעת, יכלול בסל הלוואות גרועות, ימכור אותן לציבור וכך ייפטר מהסיכון ויעביר אותו לרוכשים. אלה ישלמו מחיר גבוה מדי עבור הסל ויפסידו חלק מהשקעתם כאשר ההלוואות לא ישולמו.

הפתרון הוא חיוב הבנק להחזיק בעצמו חלק מכל סל הלוואות מאוגחות שהוא מוכר לציבור. כלומר, הבנק לא יוכל להיפטר מכל הסיכון. אם יהיו הפסדים על הלוואות בסל, גם הבנק עצמו יפסיד. כך ייפחת התמריץ לבנק לכלול בסל האיגוח הלוואות "זבל". מנגנון כזה אכן הוצע בדו"ח של הצוות לקידום האיגוח של בנק ישראל מאוגוסט 2014 . אפשר גם להחמיר: לחלק את סל לחלקים ולחייב את הבנק להחזיק את החלק המסוכן ביותר שבו, וכך הוא יהיה ראשון לשאת בהפסדים.

נניח, למשל, סל בן 20 מליון שקל המחולק לשתי פרוסות שוות, א' ו-ב'. את ההפסדים מהלוואות שאינן משולמות מנכים קודם כל מפרוסה ב', זו הנחותה. פרוסה א', הבטוחה יותר, נפגעת רק אם ההפסד על הסל גדול ממחצית. אפשר לחייב את הבנק להחזיק בעצמו 20% מפרוסה ב' הנחותה. את פרוסה א' יחזיקו משקיעים שמבקשים בטחון, ופרוסה ב' תהיה אטרקטיבית למשקיעים המוכנים לשאת בסיכון תמורת תשואה גבוהה יותר.

יש לחשוב על פתרונות. במקום לחסל את האיגוח יש לחשוב כיצד לקדם אותו בתבונה ובזהירות. ואם לא מאפשרים איגוח, צריך להציע אלטרנטיבה ישימה לביקוש של הציבור להלוואות מצד אחד ולמגבלות של הבנקים מצד שני. תלונות והפחדת הציבור אינן הפתרון.