לא מציאה מכונס

הקונה מצא את עצמו מול שוקת שבורה

ישנה חשיבות רבה לכך שכונס הנכסים יהיה עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, והמכירה תבוצע לאחר בדיקת הנכס על ידי כונס הנכסים. קיימים לא מעט מקרים שבהם כונס הנכסים מכר נכס מקרקעין תוך פרסום פרטים שגויים או מטעים בנוגע לזהות הנכס או מבלי שהיה מודע לכל האישורים הנדרשים לצורך העברתו לקונה, וכאשר דברים אלו התגלו נוצר סכסוך בין הבעלים שזכאים לתמורה לבין הקונה. כך לדוגמה, כונסת נכסים שמכרה נכס שנמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר בחוזה החכירה נדרשה הסכמת הסוכנות היהודית להעברת הזכויות, לא שמה לבה לכך ושחררה את כספי התמורה מבלי שקיבלה את הסכמת הסוכנות היהודית, והקונה מצא את עצמו מול שוקת שבורה ונדרש לשלם את דמי ההסכמה לסוכנות היהודית. מקרה נוסף הוא של כונס נכסים שהצהיר בחוזה המכר כי הממכר הוא דירה בת 3 חדרים, כאשר החדר השלישי בדירה לא עמד בהגדרת "חדר" הקבועה בתקנות התכנון והבנייה בשל שטחו הקטן יחסית, וחוזה המכר בוטל.

על הקונה לבצע בדיקה מקדימה של הנכס באמצעות בעלי מקצוע המתמחים בתחום - רוב כונסי הנכסים מקפידים למכור את הנכס מבלי שיפרטו את מצבו, לרוב בשל היעדר היכרות מקדימה עם הנכס, כאשר הקונה נדרש להצהיר כי הוא רוכש את הנכס בהסתמך על בדיקותיו הוא. כדי למנוע מצבים של תיאום ציפיות לקוי ורכישה של "חתול בשק", מוצע כי טרם הגשת ההצעה ייעזר הקונה בשירותיהם של בעלי מקצוע, לרבות שמאי מקרקעין שיבדוק את שווי הנכס, את מצבו התכנוני, את התאמת הבינוי שקיים להיתרי הבנייה ואת המגבלות בנכס. במקרה של נכס שאמור לשמש לבנייה יש להיעזר באדריכל שיבדוק את אפשרויות הבנייה, לרבות קווי הבניין שבנכס.

טוב יעשה הקונה אם יקבע מהו מחיר הגג שהוא מוכן לשלם ולעמוד במחיר זה, כדי למנוע "היסחפות" שלו בשל פסיכולוגיית המו"מ של הכונסצילום: מאיר אזולאי

הסכמה של הבנק לפני מתן ההצעה

על הקונה לבדוק את הנכס ואת חוזה המכר, תוך מתן דגש על חלוקת החיובים בין המוכר לקונה, אגב בדיקה של המשמעויות הכלכליות של חיובים אלו. יש לשים לב כי בחלק מהמקרים מועברים חיובים בגין היטלי השבחה ופיתוח, דמי הסכמה או היתר מהבעלים לקונה.

המתכנן לקנות נכס צריך לבדוק מול הבנק המממן את האפשרות כי יסכים לממן את רכישת הנכס עוד טרם מתן ההצעה, וזאת כדי שלא לעמוד במקרה שבו הקונה הוכרז כזוכה אך אין לו אפשרות לקבל מימון לרכישה. לדעתי, יעשה הקונה טוב אם יקבע מהו מחיר הגג שאותו הוא מוכן לשלם ולעמוד במחיר זה. בניגוד לדעה הרווחת, בחלק ניכר מהמקרים נמכר הנכס שנמצא בכינוס במחיר גבוה משמעותית מהערכת השמאי או ממחיר השוק. הדבר נובע בין היתר מניהול הליך התמחרות על ידי כונס נכסים מקצועי, תוך שימוש בפסיכולוגיית משא ומתן מתאימה על ידי כונס הנכסים, "היסחפות" של הקונה בהליך כאשר ישנם מציעים נוספים, כאשר הקונה מנהל משא ומתן בכוחות שאינם שווים, מול עו"ד המומחה בניהול משא ומתן המפעיל מניפולציות כאלו ואחרות כדי להעלות את מחיר הנכס.

הכותב הוא שותף במשרד בועז רוה המתמחה בנדל"ן