התפנית המסתמנת: העלאת הריבית החלה לתרום להורדת מחירי הדירות

הנהלת בנק ישראל מתכנסת הבוקר לשני ימי דיוני הריבית החודשיים, שבסופם יודיע מחר בערב הנגיד סטנלי פישר על גובה הריבית במשק לחודש אוגוסט. ההערכה היא שגם הפעם, כמו בחודש שעבר, יחליט פישר להשאיר את הריבית ללא שינוי, ברמה של 3.25%. אל החששות של בנק ישראל מהתחזקות נוספת של השקל, מצטרפים החודש גורמים כבדי משקל נוספים התומכים בהשארת הריבית ללא שינוי: הנתונים האחרונים של הלמ"ס המעידים על התמתנות בקצב צמיחת המשק, והחששות מנסיגה מחודשת בכלכלה העולמית על רקע הגירעונות הגדולים של ממשלת ארצות הברית והסיבוב הנוסף במשבר החובות באירופה.

מדיניות הריבית של בנק ישראל שבה ועלתה בשבוע שעבר לכותרות, על רקע תרומתה הגדולה לזינוק שנרשם בשנתיים האחרונות במחירי הדירות. בנק ישראל עצמו ציין בדו"ח השנתי שלו לשנת 2010 שפורסם לפני שלושה חודשים כי "גורם מרכזי שפעל לעליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה הוא הריבית הנמוכה, אשר הושפעה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה שננקטה בתגובה למשבר. נראה שכשליש עד מחצית מעליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות מוסברים ברמתה הנמוכה של הריבית".

לפני ששבים ומתנפלים על הריבית הנמוכה שהיתה לנו לפני שנתיים, צריך להזכיר שתי נקודות חשובות, שלא מרבים לדון בהן: הורדת הריבית באמת תרמה לעלייה במחירי הדירות, אבל להתאוששות שנרשמה אז בענף הנדל"ן היתה תרומה חשובה ליציאה המהירה של המשק מהמשבר. הנקודה השנייה היא שהריבית הנמוכה במשק מיתנה במידה מסוימת את העלייה בשכר הדירה, כי ריבית נמוכה יותר בבנקים מקטינה גם את התשואה שרואה לנגד עיניו משכיר הדירות הפוטנציאלי.

מודלים כלכליים שנערכו לאחרונה במשרדי הממשלה מנסים לבחון את השפעת ריבית בנק ישראל על מחירי הדירות לאורך זמן, ולצדה גם את מידת ההשפעה של מכלול הגורמים הנוספים: הפער בין הביקושים לבין היצע הדירות, ריבית המשכנתאות, שער הדולר, הציפיות לאינפלציה ושיעור האבטלה במשק. החלק החשוב יותר של מודלים אלה הוא הניסיון ללמוד מהם מה צפוי לנו בתחום זה בחודשים הבאים.

מה שמתברר מאותם מודלים הוא שהשינויים בריבית בנק ישראל משפיעים על מחירי הדירות בפיגור מסוים. הורדת הריבית, שהגיעה לשפל של 0.5% בחודש אפריל 2009, התחילה להשפיע על מחירי הדירות רק לקראת סוף אותה שנה.

בתחילת שנת 2010 הלכה השפעת הריבית הנמוכה וגדלה, ותרומתה לעלייה במחירי הדירות עלתה מכ־30% ברבעון הראשון לכ־50% ברבעון האחרון. הבשורה הטובה בנקודה זו היא שהקשר בין השינוי בריבית לבין מחירי הדירות פועל גם בכיוון ההפוך. מהרבעון האחרון של השנה שעברה נמצאת השפעת הריבית על מחירי הדירות במגמת ירידה ברורה. ברבעון הקודם היא הסתכמה בכ־15% בלבד, והחל מהרבעון הנוכחי היא צפויה כבר לתרום ירידה הולכת וגדלה במחירי הדירות - עד לשיעור של כ־40% מהשינוי במחירים ברבעון הראשון של 2012. כל זאת בהנחה שהערכות בנק ישראל יתגשמו, והריבית תוסיף לעלות עד לרמה של 4% בעוד שנה.

הנתון המעניין הנוסף באותם מודלים כלכליים הוא התרומה לשינויים במחירי הדיור של הפער בין הביקושים לבין היצע הדירות. פער זה תרם כ־25% מהעלייה שנרשמה במחירי הדירות ברבעון הראשון של השנה, והוא צפוי לתרום שיעור דומה גם ברבעון הראשון של 2012. נתון זה שב ומגלגל את הכדור אל מגרשה של הממשלה.