הרבה ביורוקרטיה ומעט קרקעות

מחירי הדירות בישראל לא יירדו בשנה הקרובה. הם ילכו ויעלו. זה לא יקרה משום שהקבלנים בונים ביוקר, אנחנו יכולים לבנות בזול. זה יקרה בגלל המחסור בקרקעות זמינות לבנייה, מחסור שהופך כל קרקע פנויה באזורי הביקוש ליקרת המציאות. למצב תורמים עוד מהלכים ממשלתיים, חלקם הזויים: שיעורי המסים הגבוהים שגובה המדינה מהקבלנים ומרוכשי הדירות וההחלטה לקצץ במספר העובדים הזרים. התזמון של ההחלטה השנייה תמוה במיוחד לאור כוונת שר השיכון להפשיר קרקעות מדינה רבות לבנייה.

למרות הטענות הרבות העולות לאחרונה, התאחדות הקבלנים גורסת כי אין בועת נדל"ן בישראל. נכון, יש עליית מחירים, אבל היא לא דרמטית אם מסתכלים על העשור האחרון ומשווים למדינות אחרות.

כמו הסיבות להתייקרות, כך גם המפתח ליצירת יציבות במחירי הדירות בישראל נמצא בידי הממשלה. תחילה, עליה למצוא פתרון למחסור בדירות חדשות. שנים של פער בין היצע לביקוש הביאו לכך שמלאי הדירות כיום הוא הנמוך ביותר ב־20 השנים האחרונות, ויש צורך בבנייתן של כ־100 אלף דירות כדי להדביק את הפער.

שיווק הקרקעות המדובר של משרד השיכון לוקה בבעייתיות. חלק מהקרקעות אינן מוכנות לבנייה מיידית, חלקן חסרות תב"ע, ורובן רחוקות מאזורי הביקוש. בשורה התחתונה, למרות ההצהרות, בפועל אין גידול בהתחלות הבנייה. מינהל מקרקעי ישראל, ושר השיכון האחראי עליו, מחזיקים ב־93% מקרקעות המדינה. הם יכולים לשווק יותר קרקעות.

הקרקעות אינן הבעיה היחידה, והביורוקרטיה הישראלית ממשיכה ללוות את הקבלן גם לאחר קבלת הקרקע. ההמתנה להיתר בנייה אורכת כיום לפחות שנה. ההתאחדות יזמה שינוי בחוק כדי לקצר את הליכי התכנון בישראל. אחרי שראינו את הרפורמה המתגבשת בתחום, כפי שהיא נראית כיום, אנחנו מעדיפים כבר להישאר עם המצב הקיים.

הרפורמה למעשה מגבירה את הביורוקרטיה, והתוצאה היא עיכוב נוסף בדרך למלאי הדירות הדרוש. אחרי שטף הכותרות על מעשי שחיתות בוועדות התכנון צצו הצעות לשים עוד ועוד "שוטרים" בדרך לקבלת אישור לתוכנית. זוהי טעות. ככל שיש יותר ביורוקרטיה, כך יש יותר שחיתות. פישוט ההליכים הוא הפתרון לנטרולה.

צעד נוסף שיש לעשות לשיפור מצב שוק המגורים בישראל קשור לכוח אדם. הממשלה רוצה שנבנה דירות גם ללא קרקע, וגם ללא עובדים. ביולי היא מתכוונת לצמצם את מספר העובדים הזרים בענף הבנייה מ־8,000 ל־5,000 בלבד. זאת לאחר שבשנים האחרונות כבר צומצם מספרם בכ־90%.

המשמעות של הקיצוץ בעובדים היא עלייה במשך הזמן הנדרש לבניית הדירות. כבר היום הזמן הממוצע לבניית דירה עומד על כשנתיים וחצי לעומת שנה אחת בלבד בשנות התשעים. וכמובן ישנו ההיבט הכספי: המחסור בעובדים מעלה הן את עלויות הבנייה והן את מחירי הדירות.

באוצר מאמינים שעם לכתם של העובדים הזרים יתפסו הישראלים את מקומם על הפיגומים. אולם האמת חייבת להיאמר: ניסינו לשלב עובדים ישראלים בבנייה לא פעם, ומצאנו שהם פשוט לא מתמידים בענף.

הכותב הוא נשיא התאחדות הקבלנים ומשתתף בוועידת הנדל"ן 2010 של "כלכליסט" ובנק הפועלים, שתיערך ב־6 ביוני בשיתוף שיכון ובינוי נדל"ן