הסוחרים יוצאים למאבק בקניונים: "נותנים הנחות גבוהות לשוכרי עוגן על חשבון הקטנים"
שוכרי חנויות יוצאים למאבק בהנהלות הקניונים אחרי שנדרשו לשלם על גירעונות שנוצרו לטענת ההנהלות בחברות הניהול שבבעלותן. מומחים להגבלים עסקיים: הכרזה על הקניונים כקבוצת ריכוז והפרדתם מחברות הניהול אינה פתרון יעיל
בקניונים מעלים הילוך בקרב נגד הנהלות הקניונים על דמי הניהול הנגבים מהם. לטענת שוכרים, הקניונים דורשים מהם לכסות על גירעונות שנוצרו בדמי הניהול, אף שאין לטענתם כל שקיפות בכספים הנצברים בדמי הניהול, כאשר הם מהווים עוד צינור, לדבריהם, להזרמת כספים לקניונים.
כך, קבוצת עזריאלי שלחה בשבועות האחרונים מכתבי חיוב לשוכרים בקניונים השונים שלה, עם דרישה לשלם גירעונות שצברו חברות הניהול בקניוני הקבוצה ב־2024. שוכרי הקבוצה טוענים שהחיובים ששלחה הקבוצה מחזקים עוד יותר את הפנייה שלהם לרשות התחרות, בדרישה שתפריד בין הבעלות על הקניונים לבין ניהולם.
קבוצת עזריאלי מסרה לשוכרים את היקפי הגירעונות שצברו חברות הניהול ב־2024 והודיעה להם כי הם יחויבו על ההוצאות. כך, הגירעון של חברת הניהול של קניון מול הים אילת הסתכם אשתקד ב־1.7 מיליון שקל, של קניון גבעתיים ב־1.1 מיליון שקל, של קניון חולון במיליון שקל, של קניון רמלה במיליון שקל, של קניון מלחה ב־704 אלף שקל, של קניון מודיעין ב־650 אלף שקל, של קניון איילון ב־426 אלף שקל ושל קניון ראשונים ב־416 אלף שקל.
"לא הגיוני שיש להם גירעון. ואם יש, אז איך הוא נוצר?", תוהה שוכר ותיק של הקבוצה. "אולי זה בגלל שהם נותנים הנחות גבוהות לשוכרי עוגן ומוציאים את זה מהשוכרים הקטנים. אולי הם פשוט לא יעילים ומשלמים משכורות גבוהות למנכ"לים של הקניון או למנהלת השיווק. ולמה בכל קניון צריך מנכ”ל, חשב, מנהלת שיווק? יש להם הכנסות מתשלום בחניון, מהדוכנים שהם משכירים בשטחים הציבוריים בעשרות מיליוני שקלים, ואין משהו מיוחד שעלול לייצר הוצאות עודפות. מיליון שקל גירעון של קניון לא גדול כמו קניון חולון או גבעתיים זה המון כסף”.
לדברי השוכר הוותיק, "לאורך השנים כל שוכר שמסיים חוזה, עזריאלי מחייבים אותו בגירעונות על שנים עברו בסכומים אדירים כי הם נגררים שנים אחורה. יש שם חוסר שקיפות, והגירעונות הללו לא הגיוניים. אף אחד לא משגיח שם על ההוצאות של חברות הניהול. לא ראינו את הדו"חות, ואנחנו לא מבינים מאיפה הגירעון הזה נובע".
דמי הניהול בקניונים סגורים מתחילים ב־80 שקל למ"ר ומגיעים עד ל־140 שקל למ"ר בקניונים מובילים. כך, למשל, במול הים נגבים דמי ניהול של 139 שקל, בקניון הזהב בראשון לציון 105 שקל, בקניון גבעתיים 104 שקל, בקריון 104 שקל, בעזריאלי תל אביב 99 שקל, בגרנד קניון בחיפה 97 שקל, בגרנד באר שבע 92 שקל, בקניון בת ים 90 שקל, במלחה 84 שקל, בקניון איילון 82 שקל ובעיר ימים בנתניה 80 שקל.
מודל התמחור של חברות הניהול הוא קוסט פלוס 15%. כלומר, חברת הניהול מעניקה שירותים שאת העלות המלאה שלהם משלמים לה השוכרים בתוספת רווח של 15%. על פי בכירים בקניונים, הוצאות של חברת ניהול בקניון גדול נעות בין 25–30 מיליון שקל בשנה. בנוסף לסכום ההוצאות משלמים השוכרים בנפרד גם עבור חניה, ועבור חשמל שחברות הניהול קונות בזול מספקים פרטיים ומוכרות בתעריף גבוה יותר לשוכרי הקניון. הכנסות נוספות של החברה נובעות מהשכרת דוכנים בשטחים הציבוריים שעליהם משלמים כל בעלי החנויות.
הערכות שווי של קניוני קבוצת מליסרון לדצמבר 2024 מגלות את גובה ההכנסות של חברות הניהול בקניוני הקבוצה: חברת הניהול בקניון רמת אביב הרוויחה 7 מיליון שקל מדמי ניהול בשנה. בנוסף היו לה הכנסות של 16 מיליון שקל מהחניון ורווח של 2.4 מיליון שקל ממכירת חשמל לשוכרים. בגרנד קניון חיפה הרווח מפעילות הניהול השנתית עמד על 11.4 מיליון שקל, וזאת בנוסף לרווח של 3 מיליון שקל ממכירת חשמל והכנסות של 2 מיליון שקל נוספים מהחניון. הקניון הגדול בפתח תקווה נהנה מרווח של 7 מיליון שקל מפעילות הניהול, רווח של 3 מיליון שקל ממכירת חשמל והכנסות של 5 מיליון שקל מהחניון.
המספרים הללו, כך טוענים השוכרים, מראים שהקניונים הפכו את חברות הניהול ליחידת רווח נוספת וכזו שהם לא חשופים אליה ולא יודעים בדיוק מה גובה ההוצאות ומה גובה ההכנסות של כל חברת ניהול בכל קניון.
"90% מההוצאות שלי הן הוצאות שאני לא יכול להפחית אותן כמו חשמל או ארנונה. אני יכול להקטין את הוצאות הפרסום וגם אז זה לקחת סיכון. משכורת מנכ"ל היא לא משהו שאפשר לחסוך את כולה, שעת ניקיון עולה כיום 70 שקל וגם אז אין לנו עובדים, ארנונה לעיריות בעיקר במרכז הארץ מאוד גבוהה. אולי שהממונה תבדוק למה העיריות לא מצליחות להוריד ארנונה. יש עצים אחרים שאפשר לטפס עליהם", אומר עופר שחטר מהנהלת חברת פרו־מול, שפועלת בתחום ניהול קניונים.
בשבוע שעבר חשף כלכליסט כי רשות התחרות החלה בבדיקת הריכוזיות בשוק הקניונים. זאת בעקבות פנייה מצד איגוד לשכות המסחר, שפנה בשם השוכרים בקניונים, בבקשה להכריז על מליסרון, עזריאלי וביג כקבוצת ריכוז ולחייבן למכור את חברות הניהול שבבעלותן ולאפשר לחברות ניהול חיצוניות לנהל את הקניון. מדובר כעת רק בתחילת בדיקת השוק מצד הרשות, אבל מומחים להגבלים עסקיים ספקנים בנוגע לאפשרות שהרשות תכריז עליהן כקבוצת ריכוז.
מול הטענה לריכוזיות של קבוצות הקניונים, טוענים הקניונים לריכוזיות של קבוצות קמעונאות חזקות, בראשן פוקס בראשות הראל ויזל, קבוצת זארה בבעלות ג'ואי שוובל או קבוצת אירני בעלת משפחת אירני שמפעילה רשתות למותגי יוקרה. "היום קבוצות הקמעונאות הן הגורילות", אומר בכיר בענף הקניונים. "אם יש בעיה היא זארה ופוקס, שבלעדיהן אין קניון. בביג גלילות שוובל נתן תשובה סופית לחנות זארה חודשיים לפני התאריך המקורי שהקניון אמור היה להיפתח. במלחמה מול איראן כל הקמעונאים הגדולים פנו לקניונים ואמרו להם 'היתה מלחמה 12 יום, אנחנו רוצים זיכוי יחסי'. מול ביג, עזריאלי ומליסרון אולי זו מלחמה הוגנת. אבל קניון מסכן ביבנה יכול להגיד לקסטרו או פוקס שהוא מסרב לפצות אותן? יש לו ברירה? הוא רוצה לשמור איתן על קשרים כדי שיפתחו חנות גם בקניון הבא שהיזם יפתח".
בעלי רשתות בינוניות וקטנות טוענים שהכוח של הקמעונאים הגדולים בא על חשבונם. לדברי בעל רשת אופנה, "יש אולי שני שחקנים שאי אפשר בלעדיהם בקניון, זה פוקס וזארה. שני שחקנים שמכתיבים לבעלי הנכסים את המו"מ וכל השאר מתלוננים על הגדולים. פוקס בגלל מספר המותגים שהוא מחזיק, וזארה שהיא אבן שואבת בכל קניון. לכן יש פה חיזור הפוך מצד הקניונים שרודפים אחריהם, והקמעונאים הגדולים באים עם כוח למו"מ. ויזל יכול להודיע שבעקבות המלחמה הוא מקצץ 50% בשכר דירה ודמי ניהול. אבל ויזל לא משקף כלום. יש הרבה רשתות בינוניות שמשלמות עבור ההנחות שהקניונים נותנים לקבוצות קמעונאות גדולות".
3 צפייה בגלריה
מימין: יו״ר מליסרון ליאורה עופר, מנכ״ל ביג חי גאליס ויו״ר עזריאלי דנה עזריאלי
(צילומים: זיו קורן, ורדי כהנא)
לדבריו, "אנחנו משלמים ארנונה על השטחים הציבוריים שאנחנו לא נהנים מהם. אנחנו משלמים עבור חניה בנוסף לדמי הניהול, ובעלי הנכסים עושים סיבוב על החניות. זו יחידת רווח נוספת עבורם. הבעיה נובעת מזה שיש לקניונים יחידת רווח משמעותית בדמות חברות הניהול שאם לא היתה של הקניונים זה לא היה ככה. איזה תמריץ יש לקניון להיות יעיל אם מי שמשלם את הגירעונות של חברות הניהול אלה השוכרים?".
גורם בענף הקניונים מודה כי "שוכרים גדולים משלמים דמי ניהול יותר נמוכים משוכרים קטנים". לדבריו, זה צריך להיות בדיוק ההפך. "דמי ניהול זה כמו ועד בית. מי שגר בפנטהאוז בבניין משלם יותר מבעל דירה קטנה. אז למה בקניון זה לא ככה?". בענף מסבירים כי הקניונים מעדיפים לתת הנחה לקמעונאים גדולים באמצעות דמי הניהול ולא בדמי השכירות מכיוון שהורדת שכירות פוגעת להם בשווי הנכס.
בכיר בקניונים אמר כי "אני לא רואה בעיה ברמה העסקית שפוקס הגיעה לאן שהיא הגיעה. הממונה תפצה את פוקס על זה שמכירות נייקי יורדות בכל העולם? לא. אז שהצרכן לא יקנה נעליים ב־700 שקל, שילך לגלי. ג'ואי שוובל וויזל יקבעו לשבט או לחסד אם יהיה קניון או לא. אבל אם לא יהיה פוקס ויהיה תמנון כולם ירוצו לקנות שם? כנראה שלא וזו הבעיה. צרכנים צריכים להגיד שהם מחרימים. כמו שאנשים הפסיקו לקנות קוטג' והמחיר שלו ירד".
“זה מאזן אימה בין גדולים משני הצדדים”
עורכי דין מתחום ההגבלים העסקיים סבורים שהפתרון לא נמצא אצל הממונה על התחרות אלא בידי הצרכנים וטוענים שהפרדה בין הקניונים לחברות הניהול לא ישימה. לדברי עו”ד מהתחום, "יש גם קמעונאים גדולים והכוח שלהם מונע מהקניונים לתת הנחות לקטנים כי הקטן מסבסד את הגדול. ההפרדה של חברות הניהול זה סתם עניין תאגידי. אם אני בעל מלון, תכריחי אותי לתת שירותי קבלה במכרז חיצוני כי זה יותר זול? הקניונים גילו שהם יודעים לעשות כסף מזה שהם מוכרים לחברות 'שקר' שדמי השכירות והניהול נפרדים, אבל בסוף זה הכל דמי שכירות. זו לא בעיה תחרותית. הנכס בבעלות מלאה של מליסרון וזה שהיא החליטה לעשות שתי מחלקות נפרדות, של שכירות וניהול, זה שטויות כי הכל מגיע לכיס של מליסרון”.
הוא מוסיף כי "זה נכון שכאשר מדובר על שמירה או על חשמל, הקניונים קונים בזול ומוכרים לשוכרים ביוקר. אז יכול להיות שבפינות האלה אפשר להצביע על משהו לא בסדר מצידם”.
לטענתו, הדרך לתחרות עוברת דרך חינוך הצרכנים. "הבעיה שיש לרשות היא שבסוף הקניון הוא המלך כי ככה הצרכן הישראלי רוצה לרכוש. יזם יודע שאם הוא בונה קניון מובטח לו יותר כסף מאשר הכנסות מחנויות ברחובות הערים. אבל זו בעיה צרכנית ולא של ריכוזיות. קבוצת עזריאלי מאוד חזקה אבל ויזל לא פחות ממנה ושניהם רוקדים ריקוד קשוח ביחד, שהם יודעים לרקוד אותו. אם נוריד את מחיר השכירות בקניונים זה יוריד את מחיר החולצה של פוקס? להביא חברת ניהול אחרת לא יוזיל את מחיר הפיג'מות בוורדינון בשקל וגם לא יגרום לסופר־פארם להוריד את מחיר הבשמים. אם הלחץ לא בא מלמטה, מהצרכנים, כלום לא יעזור”.
עו"ד דרור שטרום, ראש המכון לתכנון כלכלי שכיהן בעבר בתפקיד הממונה על הגבלים עסקיים, סבור שהפתרון של הכרזת קבוצות הקניונים כקבוצות ריכוז והפרדתן מחברות הניהול לא יעיל כי הוא לא יאפשר לעסקים קטנים ובינוניים להיקלט בקניונים. "הריכוזיות בקניונים היא בעיית אמת ומי שסובל ממנה זה עסקים קטנים ובינוניים שנפלטו מהקניונים. השוכרים הגדולים נהיו יותר גדולים, ובמקביל, נכנסו רשתות בינלאומיות שגם הן בבעלות השוכרים הגדולים ונוצרה ריכוזיות נגדית. מי שסובל זה הציבור שלא מוצא את השוכרים הבינוניים שיכלו לתת מענה במחיר שפוי. הקהל שלא קונה אונליין או בחו"ל נתון לחסדיהם של הגדולים משני הצדדים – גם הקניונים הגדולים וגם הקמעונאים הגדולים. אבל הפתרון שמוצע לא יפנה מקום ליותר שוכרים בינוניים וקטנים. מי שיכול לשלם לקניונים ומי שמקבל הנחות זה שוכרים גדולים, ואז גדר הכניסה עבור העסק הבינוני נשארת גבוהה. הבעיה שבסוף מדובר במאזן אימה בין גדולים משני הצדדים, והשאלה האם השקל ילך למשכיר או לשוכר פחות מעניינת את הצרכן. הפתרון הוא הקמה של יותר מרכזי קניות, יחד עם שינוי בהתנהגות הצרכנים. שילמדו לקנות באינטרנט ולא ימהרו לקנות בקניון. הגברת המודעות הצרכנית להבדלים בין המחירים באונליין לאלה בקניון, זה מה שיביא לשינוי”.
