תמ"א 38 צריכה חיזוק

בפרויקט הקלאסי של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה מוכרים בעלי הדירות בבית המשותף את הגג ואת זכויות הבנייה לצורך הקמת דירות חדשות, וזאת בתמורה לחיזוק הבניין ושיפוצו, תוספת מעלית והרחבות לדירות הקיימות. אחד התמריצים החשובים שנתן המחוקק כדי לעודד בעלי דירות להתקשר עם יזם בהסכם לחיזוק הבניין הנו פטור ממס שבח. כך גם העניקה התמ"א זכויות בנייה נוספות לכל אחד מבעלי הדירות, בשטח של עד 25 מ"ר הכוללים ממ"ד. אלא שהפטור ממס שבח ניתן אך ורק בגין תמורה לבעלי הדירות, הניתנת בדרך של ביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ ובניית ההרחבות לדירות הקיימות, וכן תמורות נלוות הכרחיות כגון תשלום ליועצים (עו"ד, מפקח, שמאי) או תשלום שכר דירה, כאשר ביצוע הפרויקט כרוך בפינוי הדירות. הפטור ממס לא יינתן כאשר התמורה ניתנת בכסף, ובמקרה כזה יחול חיוב במס שבח בגין מרכיב המזומן.

פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל

האיזון בין התמורות לבעלי הדירות מופר

והנה, במקרים רבים אין אפשרות תכנונית או פיזית לביצוע עבודות ההרחבה, וזאת בשל מגבלות בקווי בניין וגודל המגרש שעליו, וכן מדיניות של הרשות. לא זו בלבד שהאפשרויות לביצוע ההרחבות משתנות מבניין לבניין, אלא שבאותו בניין עצמו יש וניתן לבצע תוספת ממ"ד או הרחבה של הדירה בחזית אחת, אך לא ניתן לעשות כן בחזית אחרת, ומשכך נפגם באופן יסודי השוויון בין בעלי הדירות באותו בניין. כאשר מופר האיזון בין בעלי הדירות והתמורות הניתנות, קשה עד מאוד לקדם פרויקט, וזאת גם אם מנקודת מבטו של כל אחד ואחד מבעלי הדירות הפרויקט הוא כדאי. כדי לאזן את חוסר השוויון, או כדי לתמרץ את בעלי הדירות להיכנס להתקשרות בבניינים שבהם לא ניתן לבצע הרחבות, וכאשר ערכי הקרקע מצדיקים זאת - מציע היזם תמורה כספית.

אלא שאז, כאמור, בא המחוקק ומטיל מס על התמורה. חיוב זה מחריף את חוסר השוויון שבין בעלי הדירות ויוצר מצב אבסורדי. כך לדוגמה, מזל היא בעלת דירה בעורף הבניין במקום שבו ניתן לבצע תוספת ממ"ד. עלות הקמת הממ"ד הנה כ־50 אלף שקל, ואילו שווי הממ"ד בגמר הבנייה יהיה כשווי חדר באזור שבו מצוי הבניין, כ־400 אלף שקל. מנגד, ניסים הוא בעל דירה בחזית הבניין, ובשל מיקום הדירה ביחס לקו הבניין ומדיניות הרשות המקומית, לא ניתן להוסיף לדירתו ממ"ד. לפיכך הציע היזם לניסים במקום תוספת ממ"ד תמורה בכסף, בסכום השווה לעלות הקמתו של הממ"ד - קרי 50 אלף שקל. התמזל מזלה של מזל, והמחוקק יפטור אותה גם ממס שבח, ואף כשתמכור את דירתה תוכל ליהנות מפטור ממס שבח בגין הערך שהתווסף לדירתה. לניסים, לעומתה, לא קרה כל נס, והוא ייאלץ לשלם מס שבח על 50 אלף שקל שבהם זכה במסגרת הפרויקט. האם לזאת ייקרא צדק חברתי?

האוצר לא יפסיד משינוי החקיקה

מוצע למחוקק להעניק פטור ממס שבח גם על תמורה כספית בסכום מוגדר מראש, שייקבע בהתאמה לשוויו של חדר או שוויים של 25 מ"ר בנויים באזור ביקוש, וזאת במקום שלא ניתנת תמורה בתוספת בנייה.

הענקת פטור תקל את ביצועם של פרויקטים שיש כדאיות כלכלית לביצועם, תעודד את בעלי הדירות, ותאפשר צמצום של חוסר השוויון בתמורות המוענקות לבעלי הדירות. הענקת הפטור המוצע אף אינה עומדת בסתירה לשום אינטרס אחר בעל ערך. יש לזכור כי מבחינת האוצר, התמ"א מלכתחילה לא באה לעולם כדי לייצר מקור לגביית מס. לא זו אף זו, הפטור המוצע לא ייגרע מהכנסות המדינה ממס שבח, שכן במצב הקיים ממילא נדיר שתבוצע עסקה החייבת במס. התוצאה היא שבמקום שלא ניתן לתת תמורות בבנייה - לא נעשות עסקאות כלל. מנגד, שחרור המחסום במצבים שתוארו יביא לגידול במספר העסקאות, שתוצאתו חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה וכן תוספת דירות חדשות באזורי ביקוש.

הכותבת מתמחה בעסקאות מקרקעין במשרד מינצר־כרמון, נסים