$
נדל"ן

ניתוח כלכליסט

המירוץ לדירה ניצח את בהלת הקורונה

תחת מגפת הקורונה החברות הקבלניות רושמות שיאים במכירת דירות ובהכנסות; מניות יזמיות המגורים מתאוששות בבורסה כשענף הדיור משדר עוצמה; הציבור הבין שהממשלה לא תצליח להוזיל עבורו את מחירי הדיור - וחזר לשוק אחרי הלם הסגר הראשון

שלומית צור, אמיתי גזית ודותן לוי 10:0129.11.20

שוק הנדל"ן לא מפסיק להפתיע, ובתקופת משבר הקורונה אף יותר. בחודשים הראשונים למגפה כשהאבטלה זינקה, הישראלים הסתגרו בבתים ולא היו פנויים לעסקאות ענק שמשעבדות אותם לעתיד. תחום המשכנתאות נראה בדרך למיתון - והיה חשש שענף הבנייה לפני התרסקות. תשעה חודשים אחרי כבר אי אפשר להתעלם מכך שההפך המוחלט קרה והמגפה החזירה בהיקף גדול את הקונים לשוק המגורים.

 

המשבר, כך התברר, פגע במכירות רק בתקופות שבהן אי אפשר היה למכור פיזית - כי היה סגר. אך מיד כשהסגר השתחרר רבים מיהרו לקנות דירה כאילו אין קורונה. גם במקרים שבהם ירדו המכירות - הכנסות חברות הבנייה צמחו כי ייתכן שנמכרות בתקופה זו דירות יקרות יותר יחסית. בנוסף, יש פחות דירות מחיר למשתכן - מה שאולי מוריד את מספר הדירות אצל חלק מהחברות, אבל מעלה את המחירים ואת היקף ההכנסות. הנתונים בשטח בחברות הבנייה הגדולות, מאשרים את המגמה.

 

המצב דומה ברוב חברות הבנייה. בחברת י.ח דמרי נרשמה עלייה משמעותית במכירת דירות ברבעון השלישי של 2020 לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וכן צמיחה בהכנסות. ברבעון השלישי של 2020 מכרה החברה 214 דירות, לעומת 89 דירות בלבד ברבעון השלישי של 2019, טרום תקופת הקורונה. בשקלול תשעת החודשים הראשונים של 2020 מכרה החברה 499 דירות, לעומת 286 דירות בלבד שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד.

 

בחברה מייחסים את הגידול במכירות ברבעון השלישי של 2020 למכירות של פרויקט מחיר למשתכן בנתיבות ולגידול בהיקף מכירת מגרשים לבנייה עצמית באופקים. בעוד בתשעת החודשים של 2019 מכרה החברה 3 מגרשים בלבד באופקים תמורת 3.7 מיליון שקל, הרי שבתשעת החודשים של 2020 מכרה החברה 60 מגרשים תמורת 28.5 מיליון שקל.

 

 

 

בחברה מסבירים כי תחילת 2020 התאפיינה בעלייה בביקושים ובמכירת דירות, שנבלמו עם פרוץ משבר הקורונה, אז הורגשה אי־וודאות בתחום המכירות. "לאחר דעיכת הגל הראשון ופרסום ההקלות בהגבלות, נרשמה התאוששות ואף עלייה במגמת המכירות", מציינים בדו"ח. "עלייה זו המשיכה גם ברבעון השלישי לשנת 2020 ולאחר תקופת הדו"ח נשמרה יציבות בביקושים". עוד מציינת החברה כי "בכל תקופת הדו"חות הכספיים ולאחריה, לא היתה עלייה משמעותית בהיקף ביטולי חוזים לרכישת דירות בהסכמת החברה בהשוואה להיקף ביטולים ממוצע בחברה. עם זאת נתקבלו ואושרו דחיות במועדי התשלומים של רוכשים בהיקפים העולים על ההיקפים הממוצעים, אך לא באופן משמעותי".

 

המחיר הגבוה לא מרחיק קונים

 

גם דו"ח הרבעון השלישי לשנת 2020 של חברת אזורים ממחיש את התנודות והזעזועים שעבר ענף הנדל"ן למגורים בתקופת הקורונה. ירידות חדות במכירות בעקבות סגרים, וזינוק חד מיד אחר כך כעדות לכך שלפחות בשלב זה בעיקר סיבות טכניות ומגבלות הריחוק החברתי גרמו להאטה במכירות השנה, ולא ירידה בביקוש.

 

בחודשים ינואר עד מאי אזורים מכרה 155 דירות בלבד, כאשר באפריל, תקופת הסגר הראשון, מכרה רק 4 דירות ובמאי 16. התיקון הגיע ביוני - בחודש אחד מכרה החברה 174 דירות - יותר ממספר הדירות שמכרה בכל המחצית הראשונה של 2020. ביולי עד ספטמבר, בתקופה של סגר וחופשת הקיץ, מכרה בממוצע מדי חודש 80 דירות. כל זאת כאשר על פי דיווחיה המחיר הממוצע של דירה שמכרה היה 2 מיליון שקל, בדומה למחיר הממוצע בשנת 2019.

 

בנייה בחריש בנייה בחריש

 

למי שלא יכול לחכות לדו"ח הבא, בדו"ח של הרבעון השלישי אזורים מספקת ספוילר. עולה ממנו כי באוקטובר־נובמבר, כלומר לאחר תקופת הדו"ח אך לפני שהוא נחתם - אזורים מכרה עוד 187 דירות בהיקף כספי של 424 מיליון שקל. כאשר מרביתן בפרויקט Exchange היוקרתי ברמת גן, לשעבר מגדל עלית. מהדיווח הראשוני עולה כי החברה מכרה 105 דירות שייצרו הכנסה של 273 מיליון שקל, ויש עוד 62 בקשות לרכישה שאם ישולמו ייצרו הכנסה נוספת של 166 מיליון שקל. כלומר גם המחיר הממוצע הגבוה יחסית של הדירות בפרויקט הזה - 2.6 מיליון שקל - לא הרחיק קונים.

 

הכנסות מגזר הבנייה למגורים של אזורים נמוכות השנה ביחס לשנה שעברה וכך גם הרווחים. ההסבר לכך הוא בירידה במכירת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, פשוט משום שלא נותרו לחברה עוד הרבה דירות למכור בפרויקטים האלה.

 

עלייה בהכנסות למרות ירידה במכירות

 

למרות משבר הקורונה התוצאות של חברת קרדן נדל"ן היו מצוינות. החברה דיווחה כי כלל הכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של 2020 עמדו על 348 מיליון שקל, עלייה של 23% לעומת הכנסות של 283 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מגידול בהכנסות ממכירת דירות, אך גם במקביל לגידול בהכנסות במגזר ביצוע עבודות בנייה באמצעות חברת הבת אל־הר. הרווח הגולמי בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד על 69 מיליון שקל, עלייה של 25% לעומת הרווח הגולמי בתקופה המקבילה אשתקד שעמד על 56 מיליון שקל.

 

קרדן נדל"ן מכרה ברבעון השלישי של השנה 33 דירות, לעומת 17 דירות שמכרה ברבעון הקודם, ולעומת 31 דירות שמכרה ברבעון השלישי של 2019. במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2020 החברה מכרה 73 דירות, בהשוואה ל־61 דירות שמכרה בתקופה המקבילה אשתקד. מתחילת אוקטובר מכרה החברה 14 דירות נוספות. הכנסות החברה ממכירת דירות ברבעון השלישי של 2020 עמדו על 58 מיליון שקל, לעומת 33 מיליון שקל ברבעון השלישי אשתקד. בשקלול תשעת החודשים הראשונים של 2020 עמדו ההכנסות ממכירת דירות על 151 מיליון שקל, לעומת 101 מילון שקל הכנסות בתשעת החודשים הראשונים של 2019, טרום תקופת הקורונה.

 

באפריקה ישראל נרשמה מגמה הפוכה לגבי מכירת דירות, אך במקביל הכנסות החברה צמחו. השפעת משבר הקורונה על היקף מכירת הדירות היתה ניכרת. ברבעון השלישי של 2020 מכרה אפריקה ישראל מגורים 112 דירות בלבד, לעומת 409 דירות שמכרה ברבעון השלישי של 2019. למרות זאת, הכנסות החברה נכון לרבעון השלישי של 2020 הסתכמו ב־325 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 311 ברבעון המקביל אשתקד. בשקלול תשעת החודשים שבין ינואר לסוף ספטמבר 2020 מכרה החברה 251 דירות בלבד, לעומת 638 דירות שמכרה החברה בתקופה המקבילה של 2019. גם בשקלול זה, למרות הירידה המשמעותית במכירות, הכנסות החברה בתשעת החודשים של 2020 הסתכמו ב־869 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 847 מיליון שקל בתקופה המקבילה של 2019.

 

 

רון אבידן, יגאל דמרי רון אבידן, יגאל דמרי צילומים: שלו שלום, גלעד קוולרציק

 

את העלייה בהכנסות למרות הירידה במכירות ניתן להסביר בכך שמדובר בהכנסות שהוכרו מדירות שנמכרו מספר שנים קודם לכן, וקצב בנייתן התקדם וההכנסות בגינן גדלו, בעוד הביטוי לירידה במכירות ב־2020 יגיע בדו"חות עתידיים. נתון מעניין נוסף הוא כי מרבית הדירות שנמכרו ברבעון השלישי של 2019 היו דירות מחיר למשתכן שמספרן עמד על 307 מתוך 409 דירות שנמכרו, ורק 99 דירות מתוכן נמכרו במסגרת השוק החופשי. זאת בעוד ברבעון השלישי של שנת 2020 נמכרו רק 11 דירות מתוך 112 הדירות במסלול מחיר למשתכן, והיתרה 101 דירות נמכרו בשוק החופשי. זאת על רקע יציאתה מהשוק של תוכנית הדגל של שר האוצר הקודם משה כחלון.

 

גם בשקלול של תשעת החודשים הראשונים של 2020 היקף המכירות של דירות מוזלות במסלול מחיר למשתכן היה מצומצם לעומת מכירת דירות משתכן בהיקף נרחב ב־2019.

 

אצל 4 חברות בנייה - האחים דוניץ, פרשקובסקי, בוני התיכון, וצמח המרמן - ניתן לראות שבמהלך תקופת הקורונה חלה התאוששות והיקף מכירת הדירות חזר לקדמותו ואף עלה אצל כולן. אצל האחים דוניץ למרות עלייה בהכנסות ברבעון השלישי ניתן לראות שיש ירידה בהכנסות בתשעת החודשים הראשונים של 2020 בהשוואה לאלה של 2019. בדוניץ מזהים התאוששות ברבעון השלישי והיקף יחידות הדיור שנמכרו בו היו זהות לרבעון הראשון והשני יחד.

 

בפרשקובסקי, עוד לפני הקורונה, בשנת 2018, החברה פנתה לכיוונים נוספים כמו דיור להשכרה. במהלך הרבעון השני החברה זכתה במכרז של דירה להשכיר להקמת פרויקט ל־352 דירות בלוד. כמו כן במהלך הרבעון השלישי החברה זכתה במכרז לרכישת 23 דונם במתחם האלף בתמורה ל־166 מיליון שקל.

 

בחברת בוני התיכון מדווחים כי חל גידול משמעותי במכירת הדירות, אם כי חלק מהן במחיר למשתכן. החברה מכרה לאחר תקופת הדו"ח (רבעון רביעי) 35 דירות נוספות. בנוסף מכרו במהלך הרבעון קרקע למלון בנתניה בתמורה ל־49 מיליון שקל. אצל צמח המרמן ניתן לזהות כי למרות עלייה בהיקף מכירת הדירות מחיר דירה ממוצעת ירד מ־2.02 מיליון שקל ל־2.253 מיליון שקל.

 

כמו כן בחברה מכרו עוד 41 יחידות דיור לאחר תקופת הדו"ח (רבעון רביעי). גם בצמח המרמן דיווחו על ירידה במכירות במהלך מרץ־אפריל 2020, ולאחר מכן עלייה חזרה ברבעונים השני והשלישי. בחברה מדווחים כי לא הורידו במחירים מעבר להנחות הרגילות וכי לא צפוי עיכוב מיוחד במועד מסירת הדירות.

 

קיצוץ הוצאות השיווק והפרסום

 

ברבעון השלישי של 2020 היו לחנן מור הכנסות ממכירת דירות ושטחי מסחר בהיקף של 50 מיליון שקל לעומת 18 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2019. עלות המכירות השנה היתה 41 מיליון שקל שכך שנותר לחברה רווח של כ־9 מיליון שקל. לעומת זאת ברבעון השלישי של 2019 המכירות עלו כמעט 11 מיליון שקל ומכאן שנותר רווח של 7.5 מיליון שקל.

 

קבוצת משולם לוינשטיין מציגה בדו"ח של הרבעון השלישי עלייה חדה בהכנסות ממכירת דירות השנה לעומת שנה שעברה. ב־2020 מכרה בהיקף של 105 מיליון שקל, ואילו ב־2019 מכרה רק 64.9 מיליון שקל. הרווח ברבעון השלישי השנה הוכפל לעומת רבעון שלישי של 2019 - השנה הרווח הוא 16.2 מיליון שקל לעומת 8.1 מיליון בשנה שעברה.

 

בדו"ח של לוינשטיין אין פירוט של מספר הדירות שנמכרו אבל אשרור דירוג האשראי שפורסם על ידי מעלות S&p ב־31 באוגוסט מספק רמז. על פי מעלות, "מרבית פרויקטי החברה ממוקמים באזורי ביקוש בערים כגון יבנה, נתניה, רמת השרון, ראשון לציון, תל אביב וגבעתיים". במעלות מוסיפים כי "ברבעון השני של 2020 חלה האטה בהיקף המכירות, להערכתנו בעיקר בשל הגבלות התנועה וההתקהלות שהוטלו בשל התפרצות מגפת הקורונה. יחד עם זאת בחודשים יולי־אוגוסט ניכרת התאוששות במכירת הדירות ואף עלייה".

 

בדו"ח של קבוצת לוינשטיין אפשר ללמוד על תרומה מפתיעה של תקופת הסגר על רווחיות החברה. עולה ממנו כי הוצאות הפרסום והשיווק צומצמו בכמיליון שקל בתקופת הסגרים וההגבלות. 

x