המדינה בלמה את טריק התמ"א 38 של בני ברק

הוועדה המחוזית תל אביב בלמה בחודש שעבר כוונה של עיריית בני ברק לגבות היטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38, אף שחוקי התכנון פוטרים פרויקטים כאלה מהיטל השבחה. כעת מבקשת עיריית בני ברק דיון נוסף בהחלטה, עם סיוע לא צפוי מצד שלושה ראשי ערים - כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן, מוטי ששון ראש עיריית חולון, וליאת שוחט ראשת עיריית אור יהודה - שחברים בעצמם בוועדה המחוזית.

המחלוקת בין בני ברק ושלוש הערים הללו לבין הוועדה המחוזית מטעם משרד הפנים היא ביטוי נוסף לקושי של עיריות להסכים לפרויקטים של תמ"א 38, שמוסיפים לעיר תושבים ולא מייצרים מקורות הכנסה שיאפשרו בנייה של מוסדות חינוך, שטחי ציבור ותשתיות אחרות החיוניות לקליטת התושבים החדשים.

מימין: כרמל שאמה־הכהן, ליאת שוחט ומוטי ששון. ראשי העיר שתומכים בדרך של בני ברק צילומים: שאול גולן, שוקי לרר

על פי התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בתמ"א 38 לבניין שעובר הריסה ונבנה מחדש אפשר להוסיף 1.5 עד 3.5 קומות בהתאם לגובה הבניין שנהרס, ותוספת זו פטורה מהיטל השבחה לעירייה. אלא שב־2018 החלה בני ברק לקדם תוכנית שתאפשר תוספת של קומה אחת בלבד במסגרת תמ”א של הריסה ובנייה מחדש, וקומה וחצי נוספות יתאפשרו רק בהליך של הקלה – שבמסגרתו יכולה העירייה לגבות מהיזם היטל השבחה בגובה 50% משווי זכויות הבנייה. מדובר ב"פטנט" מקורי שמאפשר לעירייה ליהנות מתוספת הזכויות, אך גם בסרבול בירוקרטי שמעמיס על המערכת רק כדי לאפשר לעירייה לגבות עוד מס. 

אברהם רובינשטיין, ראש עיריית בני ברק. ניסיון להכניס כסף לקופה הציבורית צילום: שוקי לרר

הוועדה המחוזית בלמה את הכוונה הזו וכפתה על בני ברק תוכנית המאפשרת הוספה של 2.5 קומות לבניין שבמקור היה בן 2 קומות ותוספת של 3 קומות לבניית שבמקור היה בגובה 3 קומות, וזאת ללא היטל השבחה. עם זאת המחוזית הגבילה ל־1,000 את מספר הדירות שאפשר לבנות בסך הכל במסגרת התוכנית הזו, משום שמינהל התכנון פועל היום לגיבוש מדיניות חדשה במקום תמ"א 38. אחרי ש־1,000 דירות יקבלו היתר תיבחן שוב תוכנית העירייה לאור המדיניות החדשה שתהיה תקפה באותה עת. החלטת הוועדה המחוזית קיבלה תוקף ב־14 בספטמבר על ידי ועדת משנה להתנגדויות. בנימוקיה הסבירה הוועדה כי "מהלך זה ייצר ודאות ושקיפות ותואם את מדיניות מינהל התכנון, הדוגלת בביטול מנגנון ההקלות".  

בני ברק. סעיף שאושר מחייב להסב קומות קרקע במיזמי תמ”א 38 לשטח ציבורי צילום: עמית שעל

אך עיריית בבני ברק לא מתכוונת לוותר בקלות, וכבר הצליחה לגייס שלושה חברי ועדה מחוזית לצורך בקשה לדיון חוזר, כפי שקובעות התקנות. ראשי הערים רמת גן, חולון ואור יהודה מציינים במכתב כי "הוועדה לא בחנה את המשמעויות הישירות של ההחלטה, אשר יגדילו בצורה משמעותית את ההוצאות של הקופה הציבורית, שדווקא בתקופה הנוכחית מדולדלות ממילא, בלי ליצור מקור הכנסה כנגדן. יש לכבד את הרשות המקומית ואת צורכיה, לרבות הצורך בקיום ואיזון כלכלי עצמאי, ואין להטיל עליה הכבדה משמעותית של תוספת דירות בלי שיהיה בידה לספק פתרון הולם".

סעיף שכן אושר בתוכנית החדשה של בני ברק, והוא בבחינת תקדים ארצי, מחייב להסב את קומת הקרקע בכל בניין שיעבור הריסה ובנייה לשטח ציבורי, למשל גן ילדים, מעון וכדומה. בשנים האחרונות אושרו בכמה ערים, ובמיוחד בתל אביב, תוכניות נקודתיות שבהן הוקצה שטח לצורכי ציבור בתוך בניין, אך זו הפעם הראשונה שתוכנית שחלה על כל המרחב העירוני מחייבת הקצאה שכזו.

הוועדה המחוזית ציינה בעניין זה: "התוכנית מקצה שטחים לצורכי ציבור בלב העיר, שטחים אשר בהיעדרם לא ניתן לאשר פרויקטים לתמ"א 38, שכן בני ברק, שהיא העיר הצפופה ביותר במטרופולין תל אביב ובין הצפופות במדינה, נמצאת במצב של חסר בשטחי ציבור".