ענף המרכזים הלוגיסטיים בונה על זינוק בדמי השכירות

"צפויה עליית מחירים משמעותית בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה. אין היגיון שלאורך זמן דמי השכירות למרכז לוגיסטי במרחק 20 דקות מנמל אשדוד יעמדו על 40 שקל למ"ר, ונראה עליית מחירים לכיוון של 50-45 שקל”, אמר ל”כלכליסט” שמעון סיבוני, מנכ"ל איסתא נכסים, לאחר שהחברה זכתה במכרזים לרכישת ארבעה מגרשים שמיועדים למרכזים לוגיסטיים בפארק העסקים יואב, מדרום לצומת ראם (מסמיה).

מרכז לוגיסטי טמפו צילום: תומי הרפז

האופטימיות של איסתא, שהציעה את המחיר הגבוה ביותר למגרשים, אף שאיננה שחקן מרכזי בתחום הלוגיסטיקה, מלמדת עד כמה ענף המרלו”גים לוהט בתקופה זו, במיוחד על רקע משבר הקורונה שפוגע ביתר ענפי הנדל”ן. השאלה המרכזית היא אם אין כאן אופטימיות יתר, שגם גוררת תמחורי יתר לנדל"ן וציפיות לא ריאליות לעליות מחירים שיצדיקו את מחירי הקרקע החדשים. בעניין זה אמר ל”כלכליסט” מנכ”ל של חברה בענף: “גם עם עלייה של כ־10% במחירי השכירות, שסביר שתהיה, לא רואה פה הצדקה לייזום כזה”.

המכרז שנסגר השבוע עורר התעניינות יוצאת דופן דווקא בתקופה שבה מגזרי נדל"ן אחרים מצויים בקיפאון עמוק. ל־13 המגרשים שרשות מקרקעי ישראל העמידה למכרז הוגשו 99 הצעות, 24 מהן לאחד המגרשים שבהם זכתה איסתא ושותפיה נדב בלילה וחברת אוריין. בלילה שותף של איסתא גם בשלושת המגרשים האחרים שבהם זכתה. איסתא ושותפיה זכו במגרשים בשטח מצטבר של 106 דונם ב־288 מיליון שקל.

הזכייה של איסתא הושגה בזכות הצעות מחיר הגבוהות פי שניים ויותר מהערכת השווי של שמאי רשות מקרקעי ישראל, וגבוהות משמעותית גם מההצעות המתחרות. למשל במגרש שגודלו 40 דונם והוגשו לו 12 הצעות, איסתא ושותפה הציעו 112 מיליון שקל, בעוד ההצעה השנייה היתה 94 מיליון שקל, ועל פי שומה של רמ"י הקרקע שווה 46 מיליון שקל. במגרש שגודלו 24 דונם הוגשו 24 הצעות, ההצעה הזוכה של איסתא עמדה על 68 מיליון שקל, ההצעה השנייה היתה 52 מיליון שקל, ושמאי רמ"י העריך את שווי הקרקע ב־31 מיליון שקל. 

“גבוה מאוד מהמקובל”

על רקע המחירים הגבוהים מאוד ששילמה איסתא, טבעי שסיבוני ידבר על צפי לעליית התשואה מהמגרשים. בכיר באחת מחברות הנדל”ן המניב הגדולות אמר ל”כלכליסט”: "המחירים שאיסתא הציעה גבוהים מאוד ביחס לדמי השכירות המקובלים היום. התיקון יגיע במקרה שנראה עלייה של מחירי השכירות באזור שמדרום לגדרה לכ־45 שקל למ"ר".

צחי סופרין, בעל קבוצת סופרין שמארגנת קבוצות רכישה בין היתר בתחום הלוגיסטיקה: "אחרי הרבה מאוד שנים של קיפאון יש עלייה בדמי השכירות בענף. זה עולה לאט, לא בקפיצות כמו בשוק המגורים, אבל עדיין יש עליות מחירי שכירות, ומחירי השכירות ימשיכו לעלות, בעיקר באזורים הקרובים למרכז. כשאתה מסתכל על המיקום של המכרז, אתה

מבין שזה הגיוני שתהיה מלחמת הצעות. בסופו של דבר הביקוש גובר כל הזמן על ההיצע. יש כיום בשוק כמה שחקנים גדולים שמחפשים לשכור שטחי לוגיסטיקה".

על פי סקירה של קבוצת נת"ם למחצית הראשונה של 2020, שטח לוגיסטי באיכות גבוהה (A) באזור מושכר ב־42-38 שקל למ"ר. כך שעל פי הגורמים שעמם שוחח “כלכליסט”, ישנה ציפייה לעליית מחירים של 7%־18% בשנים הקרובות.

האם איסתא טעתה בתמחור או ששחקנים אחרים לא ראו את מה שאיסתא ושותפיה זיהו? סיבוני מצדו מזהה הזדמנות באזור הכפרי, ובמיוחד בסביבת אשדוד, בין השאר בעקבות החמרת האכיפה של רשות מקרקעי ישראל על בנייה לא חוקית: "במרחב של עד 20 דקות נסיעה מנמל אשדוד יש להערכתנו מיליון מ"ר של שטחי אחסון, חלק ניכר נבנה באופן לא חוקי על קרקע חקלאית. רמ"י מפנה מדי חודש לא מעט שטחים שנעשה בהם שימוש ללא היתר. בסופו של יום לא תהיה בנייה בלתי חוקית במרחב הכפרי. מי שמפונה מחפש לקבל מענה במקום אחר. בנוסף לכך לא היו בזמן האחרון מכרזים בהיקפים האלה. לקח עשור להשלים את הליכי התכנון של אזור התעסוקה יואב".

צחי סופרין, מארגן קבוצות רכישה בין היתר בתחום הלוגיסטיקה. “הביקוש גובר כל הזמן על ההיצע” צילום: אסף פינצ'וק

סיבוני בטוח שיצליח במהירות למצוא לקוחות שישכרו מרכז לוגיסטי שייבנה עבורם. אחד המגרשים כבר מיועד לחברת אוריין, ויש לה אופציה להיכנס למגרש נוסף, "ויש משאים ומתנים לגבי שני המגרשים האחרים”. לדבריו, מאז פורסמה הזכייה, “אנחנו מקבלים כמה עשרות פניות, ובהן מחברות שהפסידו במכרז ומעוניינות להצטרף כשותפות". להערכתו, הביקוש לשטחי לוגיסטיקה באזור יגבר לאחר שייפתח הנמל הפרטי באשדוד.

לשאלה אם איסתא החליטה להגדיל את האחזקה בנכסים לוגיסטיים בעקבות הפגיעה שספגה בתחום התיירות, עונה סיבוני: "נכנסנו לתחום לפני ארבע שנים ולא בגלל הקורונה. נכנסנו אליו ובצורה הדרגתית הרחבנו את הפעילות. אם זו היתה עסקה ראשונה שלנו בתחום, לא היינו ניגשים למכרזים באזור העסקים יואב, גם לא לאור משבר התיירות. אנחנו חברה שמרנית. זה הרגיש לנו נכון משום שצברנו ניסיון וידע, ויש לנו שותף מצוין".

מבוסס אונליין

הערכות האופטימיות האלה מתבססות על המעבר לקניות אונליין, שרק התעצם במשבר הקורונה. שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס: "הקורונה נתנה עוד דחיפה לתחום שגאה בעקבות העלייה בהזמנות אונליין. כל מי שהולך לאונליין צריך מרכז לוגיסטי”. עם זאת יש גם אנליסטים שמצננים מעט את ההתלהבות: "אם יהיה מיתון, גם חלק מהיבוא ייפגע ועמו הביקוש לשטחי אחסון. אם הצריכה הפרטית תרד, אין תחומים שיישארו חסינים".