שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

משבר הקורונה

"מגדלי מגורים הם מלכודת בימי קורונה"

אנשי רפואה ואדריכלים מזהירים מפני הפצת נגיפים ברבי קומות. הם מתריעים שמערכת האוורור, הצפיפות במעלית ויוקר המגורים מסכנים את בריאות הדיירים

ענת דניאלי 07:5623.04.20

מגדלי המגורים, פתרון הדיור הכי מבוקש ופופולרי בישראל בשנים האחרונות, איבדו לא מעט מזוהרם מאז שפרצה מגפת הקורונה. ״מגדלים הם מלכודת", מזהירה פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית, חוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית בטכניון. "צריך להבין כי במגדל של 30 קומות, עם 100 משפחות, יש קושי לנוע, למשל עם ילדים. אני לא מדברת רק על הסגר הקיצוני. צריך לזכור שהילדים הם מכפילים של הדבקות ושל פאניקה, וזה בעל חשיבות רבה במגדלים".

 

 

 

בתחילת פברואר נפגשו שורה של מומחים מכל העולם לעסוק במה שידוע על סכנת המגפות במגדלים בכנס שארגנה אלתרמן, במימון קרן שוודית. לדברי פרופ׳ שי לין, רופא אפידמולוג ומומחה לבריאות הציבור מאוניברסיטת חיפה שהשתתף בכנס, ״אפשר להסתכל על מגדל כמו על ספינה, רק שהיא ניצבת בצורה אנכית. מה שקרה בספינת השיט דיימונד פריננסס יכול לקרות בקלות במגדל. אני רואה מצב שבגלל הקורונה יכולים לסגור בניין שלם. יכול להיות שנראה מגדל אחד או כמה מגדלים בהסגר, בגלל האוכלוסייה הגדולה שישנה שם״.

 

 

 

 

פרופ' רחל אלתרמן פרופ' רחל אלתרמן צילום: עמית שעל

 

אלתרמן מדגישה כי לא מדובר רק בגורדי שחקים של עשרות קומות. "די במבנה שאינו בהכרח מגדל, כמו מבנה מגורים של יותר משמונה קומות שבו יש צורך לעלות במעלית, כדי שהמעלית תהפוך למסוכנת. גם אם מנקים כפתורים והולכים עם כפפות, שטחה של המעלית הוא כזה שאם היה שם מישהו קודם, והוא חולה - אז אין אפשרות אמיתית לאוורור אותה. כתוצאה מכך, ייתכן שנצטרך לחכות לא מעט זמן בין נוסע אחד לשני. אי אפשר גם לשמור במעלית על ריחוק חברתי, כך שלא יכול להיכנס אליה כל פעם יותר מאדם אחד".

 

עלות הדיור, מתכון לאסון

 

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יותר מ־650 אלף נפשות, בהם ילדים ותינוקות, מתגוררים במבנים בני יותר מ־10 קומות. בישראל קיימות כיום 180 אלף דירות במבנים בני 10 קומות ומעלה, ובמגדלים מעל 21 קומות יש 44.4 אלף דירות.

 

 

מגדלי גינדי בתל אביב מגדלי גינדי בתל אביב צילום: אוראל כהן

 

הבנייה לגובה בישראל התגברה עם השנים מתוך הצורך בדירות מגורים, במיוחד באזור הביקוש מגדרה ועד חדרה. על פי דו”ח משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית, בעשורים האחרונים “הבנייה למגורים בישראל הולכת ונעשית גבוהה יותר. דירות במגדלים בני 21 קומות ויותר - שעד לפני כעשור משקלן מתוך כלל התחלות הבנייה היה זניח - תופסות בשנים האחרונות נתח משמעותי של כ־7% מכלל התחלות הבנייה״.

 

 

האדריכל גיא מילוסלבסקי האדריכל גיא מילוסלבסקי צילום: מילוסלבסקי אדריכלים

 

גם מערכות האוורור באותם מגדלים הן ככל הנראה בעיה תברואתית, בשל העובדה שהאוויר המוזרם בהן עלול לפזר מחלות. ״״בעבר היו מחלות שהופצו דרך מערכות אוורור, כמו ‘מחלת הלגיונרים’, חיידק שנפוץ ב־1976 בין אנשי הלגיון האמריקאי שהשתתפו בכנס ולנו כולם במלון אחד בפילדלפיה”. במקרה של ספינת הקורונה, מספר לין שעלו השערות לכך שההדבקה המהירה שם נבעה גם ממערכות האוורור בספינה. למעשה, הוא מדגיש, ״ההתנהלות בשטח המגדל צריכה להיות ממש כמו הליכה בתוך סופרמרקט - בכל המרחב הציבורי, מהכניסה ללובי ועד קומת הגג אתה חשוף לאפשרות הדבקה, וכמו אלתרמן גם לין מודאג בעיקר מהשימוש במעלית".

 

אלתרמן מוסיפה ש"צריך לזכור שבמרבית המעליות בישראל אי אפשר להכניס אלונקה ולפנות אדם. במקביל, גם הנושא של חדרי המדרגות שאין בהם כל אוורור הוא בעייתי מאוד". אלתרמן מזהירה כבר שנים את גופי התכנון בישראל מריבוי המגדלים, בעיקר בשל עלויות האחזקה היקרות והחשש שללא טיפול נאות הם יהפכו במרוצת השנים למבנים מסוכנים מבחינה תברואתית. "כבר 15 שנים אני מרתיעה על הכישלון הצפוי של המגדלים - אי אפשר לגשר בהם על עלויות האחזקה".

 

ואכן דו”ח של משרד השיכון מ־2018 התריע על כך שעלויות התחזוקה של מבנה של 12 קומות שנבנה ב־2006 עומדת על 250 שקל בחודש לדירה, לעומת עלויות של כ־500 שקל לחודש במבנה זהה שבנייתו החלה ב־2016. הסיבה המשמעותית לכך נובעת מגובה המבנים שמצריך מערכות מורכבות ורבות הדורשות תחזוקה יקרה: מאגרי מים ומשאבות, מערכות אוורור וכיבוי אש.

 

בתכנון המגדלים, המודל המועדף כיום הוא לייצר שימושים רבים בתוך אותו מגדל: גם למגורים, גם לתעסוקה וגם שטחים ציבוריים (כמו גנים ובתי ספר). האדריכל גיא מילוסלבסקי, שתכנן למשל את הדמיית מגדל "בין ערים" על קרקע של עיריית תל אביב, שאמור להתנשא לגובה של 100 קומות (מספר הקומות ועיצוב הבניין יקבעו בסופו של דבר על ידי היזם שיקנה את המגרש), ויכלול דיור, מלונאות, מסחר ומשרדים, מאמין שעירוב השימושים דווקא יקבל תאוצה בעקבות המגפה.

 

הבנייה שתילחם בווירוס

 

"המציאות בישראל היא שהצפיפות גוברת, וממילא גם מגבירים צפיפות באזורי תעסוקה. המטרה היא ליצור מצב של פחות תנועה של האנשים וכלי הרכב. ההשקפה היא שאדם יכול לגור בקומה 40 ולרדת לקומה ה־20 לעבוד״, מסביר מילוסלבסקי. לדבריו, ״היבטים של איכות הסביבה דוברו עד הגעת הקורונה, במטרה להגביל את הניידות בתוך המדינה בגלל הרכבים והזיהום. עכשיו אפשר לדבר גם על האספקט הבריאותי הישיר — מגדל מעורב שימושים כאופציה של עבודה ומגורים יחדיו, עם כמה שפחות תנועה בחוץ, יכול להוות פתרון.

 

לדברי מילוסלבסקי העתיד של תכנון המגדלים דווקא “מציע הרבה מאוד פתרונות שיכולים לתת תשובה לבעיה של הקורונה או כל וירוס אחר. כך למשל הגינה של הבניין ואזורי הבילוי לא יהיו במפלס הרחוב. האזורים האלה יאפשרו לאדם לא להיחשף לרחוב ובכל זאת לשהות באוויר הפתוח".

 

האתגר של המתכננים והאדריכלים יהיה כיצד לייצר דירות בקומות גבוהות מבלי תחושת מחנק שעלולה להתלוות עליהן. בקומות הגבוהות מאוד אפילו פתיחה של חלון, שלא לדבר על יציאה למרפסת, היא לא פעם משימה בלתי אפשרית. וזאת, בשעה שהמחירים של אותן דירות נסקו לשמים, בגלל הנוף שהן הציעו. ״אני מאמין שלקורונה ולסגר בתוך הדירות יהיו השפעות על יחידת הדיור עצמה במגדלים״, אומר מילוסלבסקי. ״היה טרנד כזה שדירות במגדלים בקומות הגבוהות לא מוכרחות לקבל מרפסות. צריך להבין שאנחנו קוראים לבניין של 20־30 קומות מגדל, אבל המגדלים הבאים הם כבר של 50־60 קומות ושם, נושא הרוח יותר דרמטי והכי קל לוותר על מרפסת".

 

בעקבות הקורונה, וההבנה עד כמה הצורך במרפסת הוא קריטי ללא מעט אנשים הסגורים בדירה, יהיה צורך למצוא פתרונות גם בקומות הגבוהות. "העניין הזה יקבל ביטוי ברמה התכנונית ויש איך להתמודד עם האתגרים. המרפסות יצטרכו להיות עם אלמנטים שונים שיאפשרו מצד אחד לפתוח חלון, ומצד שני לגונן מפני הרוח בגבהים״.

 

  

x