בדקו: מה קרה למחירי דירות יד 2 בעיר שלכם - מי הערים היקרות ומי הזולות?

לנתונים סטטיסטיים פשטניים יש נטייה להטעות, והמקרה של מחירי הדיור הוא דוגמה מרתקת לכך. מדד מחירי הדיור שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לפני כשבועיים הציג מספר אחד מופלא: בשנת 2018 ירדו מחירי הדירות בישראל ב־1.4%. זו היתה שנת הירידות הראשונה אחרי עשר שנים רצופות של עליות, מ־2007 עד 2017. ואולם, כשמפרקים את המספר הזה למרכיביו, מגלים שמגזרים רחבים כלל לא הרגישו את הירידות. בפרט, ישראלים שהסתפקו בדירה מיד שנייה ראו ירידת מחירים ממוצעת שהסתכמה באפס עגול.

שר האוצר משה כחלון (מימין), יזם הנדל"ן יקי רייסנר, ושרת השיכון יפעת שאשא ביטון (משמאל) בסיור בפרויקט מחיר למשתכן באר שבע. ההוזלה התמקדה בדירות החדשות

הפילוח מיוחד שערכו עבור "כלכליסט" חוקרי מכון אלרוב לחקר הנדל״ן בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב ביקש להשיב על שורה של שאלות: היכן חלו ירידות המחירים? האם הן הורגשו בכל הארץ או רק ביישובים מסוימים? האם יש אזורים שבהם המחירים דווקא עלו? האם ההוזלה התמקדה בנכסים מסוגים מסוימים?

רמז ראשון למורכבות של השינוי במחירים מופיע כבר במדד אחר שפרסמה הלמ"ס החודש ‑ מדד מחירי הדירות החדשות. כשאנשי הלמ"ס בחנו את השינוי במחירים בשוק הדירות החדשות בלבד, הם מצאו כי ב־2018 המחירים ירדו בלא פחות מ־ 2.7%בממוצע ‑ כמעט כפול מאותו מספר מופלא, 1.4%, שמתייחס לכלל הדירות. את הצד השני והאפור יותר של המטבע הזה צריך לחפש בשוק הדירות מיד שנייה.

עניין של גיאוגרפיה: רוב הערים הגדולות התייקרו

הניתוח של מכון אלרוב, שערכו ראש המכון פרופ׳ דני בן־שחר והחוקר הבכיר ד״ר רוני גולן, התמקד ב־14 הערים שבהן נערכו הכי הרבה עסקאות לרכישה ולמכירה של דירות יד שנייה ב־2018. בהגבלת הבדיקה לדירות יש שנייה, חוקרי המכון התכוונו מלכתחילה לנטרל את העסקאות שנערכו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן; אלא שהדבר הוביל אותם לגילוי מפתיע. אנשי אלרוב מצאו שבשוק הדירות מיד שנייה ב־14 הערים שנבדקו לא חל בממוצע שום שינוי במחירים בשנת 2018. העליות קיזזו את הירידות, והתוצאה היא 0.0%.

מהפילוח הגיאוגרפי עולה שב־9 מתוך 14 הערים שנבדקו, המחירים דווקא המשיכו לעלות גם ב־2018. העליות החדות ביותר נרשמו בבת ים (4.7%), באילת (4.3%) ובאשדוד (3.5%). התייקרויות ניכרות נרשמו גם בחיפה (2.9%) ובבני ברק (2.3%).

מנגד, באשקלון ובבאר שבע ירדו מחירי הדירות ב־2018 ב־4.6% בממוצע, וגם בירושלים נרשמה ירידה חדה של 4.3%. בנתניה ירדו המחירים ב־3.2%, ובתל אביב המסקרנת ב־1.1%. 

עניין של מעמד: דירה קטנה, מחיר גדול

במקביל לחלוקה הגיאוגרפית, חוקרי מכון אלרוב ניסו לפרק את מגמת מהמחירים בדירות יד שנייה בשתי דרכים נוספות: גודל הדירה ויוקרתו של אזור המגורים. הפילוח הראשון העלה כי בדירות הגדולות יותר, בנות 5 חדרים, נרשמה ירידת מחירים חדה יחסית של 2% במהלך 2018. במחירי דירות 4 חדרים כמעט לא חל שינוי: הירידה הממוצעת הסתכמה ב־0.3% בלבד. במחירי דירות 3 חדרים, לעומת זאת, נרשמה התייקרות של 1.4%.

כדי לנתח את השינוי במחירי הדירות על פי אופי המחירים באזור, החוקרים חילקו את השכונות בישראל לחמישה חמישונים: בראשון רמת המחירים היא הנמוכה ביותר, ובעליון הגבוהה ביותר. החמישון התחתון כולל למשל את העיר התחתית בחיפה, ואת השכונות גיורא ברמלה ומנחם בגין בעכו; החמישון העליון כולל את שכונות פרדס רייספלד בקריית אונו, הר נוף בירושלים, ואף רמת אביב בתל אביב. בתווך, בחמישון השלישי, אפשר למצוא את שכונת האגמים בנתניה, נווה שאנן בחיפה, וגבעת הכלניות ביקנעם.

מהניתוח עולה שדווקא בשכונות הזולות ממילא מבחינת מחירי דירות נרשמו ירידות המחירים החדות ביותר. בשכונות החמישון התחתון, למשל, ירדו המחירים בלא־פחות מ־5.4%. בקצה השני, בחמישונים הרביעי והחמישי, נרשמו עליות מתונות של 0.7% ו־1.2% בהתאמה. מנגד, בשכונות החציוניות שבחמישון השלישי נרשמה עלייה חדה של 3.2% במחירים.

ראש מכון אלרוב פרופ' דני בן שחר. "הפעם הראשונה שמוצגים ממצאים על מחירי הדיור ברמה העירונית"

עניין של מרחק: "הפריפריה התרחקה מהמרכז"

ממצאי הבדיקה מתיישבים עם תהליכים המתרחשים זה שנתיים בשוק הדירות להשקעה. דירות זולות שמחירן עד מיליון שקל, המאפיינות שכונות חלשות מבחינה סוציו־אקונומית, הן האהודות ביותר על המשקיעים; אלא שמאז הוכבד המס על רכישת דירות להשקעה בקיץ 2015, מספר העסקאות בפלח השוק הזה ירד בחדות. במקביל החלו משקיעים להוציא את דירותיהם למכירה בשל הטבת מס שנכנסה לתוקף לפני כשנה. נראה שהעלייה בהיצע לעומת הצניחה בביקוש היא שמסבירה את ירידת המחיר בשכונות הזולות.

לדברי החוקר גולן, ״בעוד שהתוצאה המרכזית מצביעה על קיפאון במחירי דירות יד שנייה במהלך 2018, החיתוכים מראים שונות רבה. בחיפה ובערי הלווין של תל אביב, למשל, נרשמו עליות, אבל בקבוצת השכונות הזולות יחסית, שממוקמות בעיקר בפריפריה נרשמו ירידות. המחירים בפריפריה התרחקו עוד יותר ממחירי איזור המרכז".

גם ראש המכון בן־שחר מבקש להדגיש את ההבדלים בין עיר לעיר: "זו הפעם הראשונה שמוצגים ממצאים לגבי מחירי דיור ברמה העירונית שניתן יהיה להמשיך ולעקוב אחריהם בעתיד.