חדשות נדל"ן

9 מלים שנמחקו מחוק הבנייה: המחטף שיבטל היטל השבחה בתמ"א 38

שינוי בחוק התכנון והבנייה שהכניס במחטף ח"כ דודי אמסלם צפוי לפטור בעלי דירות מהיטל השבחה. בעלי הדירות יחסכו מאות אלפי שקלים במכירה, העיריות יפסידו מיליונים בשנה

אמיתי גזית 08:1313.07.17

תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה מבקש להשמיט מהחוק משפט קצר, ובו תשע מלים. השינוי, שאותו הוסיף ח"כ מהליכוד דודי אמסלם יו"ר ועדת הפנים, הוא אמנם קטן, אך הוא מגלם הטבה של מאות־אלפי שקלים לבעלי דירות בערים רבות בארץ. התיקון מקנה פטור גורף מהיטל השבחה בעת מכירת דירה, על זכויות הבנייה שמתקבלות בתוכנית להתחדשות עירונית, דוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב. את התיקון לחוק מקדמים כמה חברי כנסת בהם מיכאל מלכיאלי מש"ס ודודי אמסלם מהליכוד.

 

 

 

המטרה המוצהרת של התיקון היא לחייב עיריות לספק שומת השבחה על פי דרישה ובתמורה לתשלום אגרה - עוד בטרם בוצעה עסקת המקרקעין. כיום עיריות שולחות למוכר דירה או נכס מקרקעין אחר את השומה ובה סכום היטל השבחה שהן מבקשות לגבות ממנו רק אחרי שהוא מוכר את הנכס. התיקון לחוק יאפשר למוכרים לדעת מראש את הסכום, ולהיערך לכך בהתאם.

 

על פי התיקון, יימחק מהחוק המשפט שמגדיר באילו תנאים ינתן פטור לבעלי דירות מהיטל השבחה: רק "בעת קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים" - ובעקבות זאת עיריות יהיו מחויבות לפטור את כל הדיירים מהיטל השבחה גם בעת שימכרו את דירתם.

 

נפל עלינו בהפתעה

 

החוק עבר כבר את ועדת השרים לחקיקה, והגיע לוועדת הפנים שבראשות ח"כ דוד אמסלם וביום ראשון אישרה אותו הוועדה לקראת הצבעה לקריאה ראשונה בכנסת. אולם בעת שהגיע לוועדת הפנים, הוא כבר עבר כמה שינויים, שהדרמטי שבהם הוא הניסיון - ביוזמת הח"כ אמסלם (שלא השיב לפניות "כלכליסט") - למחוק את המשפט המדובר מהחוק. יש הרואים בתיקון זה מחטף, כך למשל גורמים בכירים בעיריית תל אביב אומרים לכלכליסט" כי "זה נפל עלינו בהפתעה. זה לא היה אמור לעלות לדיון וזה עלה בלי להכין אותנו ובלי להתריע".

 

הרשויות המקומיות ובמיוחד עיריית תל אביב מתנגדות לתיקון ומבטיחות להיאבק בו, גם במשרד האוצר חוששים מאובדן הכנסות לעיריות. במהלך שבוע הבא תתקיים פגישה בנוכחות אנשי האוצר, משרד הפנים, השלטון המקומי, ומנהל התכנון במטרה לגבש פתרון מוסכם שיאפשר את קידום החוק.

 

לא כדי לסחור בזכויות

 

היטל השבחה הוא מין מס שעיריות גובות מבעלי נכסים בעת מכירה של בית או במקרה שבעל הנכס מבקש להוציא היתר בנייה להרחבתו. ההיטל הוא בגובה 50% משווי זכויות הבנייה שהתווספו לנכס מאז נרכש, בזכות תוכניית בניה שאישרה לאזור העירייה.

 

בניין ברחוב שנקין בת"א, שעבר תמ"א 38 בניין ברחוב שנקין בת"א, שעבר תמ"א 38 צילום: אוראל כהן

 

 

למשל אם אושרה תוכנית אזורית שמאפשרת להוסיף לבית מרפסת, בעת המכירה בעל הבית ישלם לעירייה חצי משווי המרפסת התיאורטית שהעירייה איפשרה לו לבנות. ההנחה היא כי גם הקונה לוקח בחשבון את האפשרות להוסיף מרפסת ומגלם זאת במחיר שהוא מסכים לשלם.

 

תמ"א 38 היא תוכנית כלל ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שאושרה ב־2008. התוכנית מקנה לכל בניין אפשרות להוסיף קומות, ולכל דירה תוספת של עד 25 מ"ר הכוללים ממ"ד. הקומות הנוספות הן תמריץ כלכלי לחיזוק מפני רעידות אדמה שכן בעלי הבניין יכולים לתת את הקומות הנוספות לחברת בנייה שימכרו את הדירות שנוספו בהן בתמורה לכך שהיא תחזק להם את הבניין, כך שהוא יעמוד בתקן לרעידות אדמה.

 

במקביל תוקן חוק התכנון והבנייה כך שיעניק פטור מהיטל השבחה על הזכויות שמתקבלות בתמ"א 38 - כדי לא ליקר את הפרויקט וכדי לשמר את התמריץ הכלכלי ליזמים.

 

בסעיף המגדיר את הפטור נכתב כי הפטור יינתן בעת "קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים", מכוח תמ"א 38. כלומר, "הפטור נועד לעודד הוצאת היתר בנייה ולממש תמ"א 38 ולא כדי לסחור בזכויות האלה". מסביר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי משרד השמאות קמיל, טרשנסקי, רפאל: "המשמעות היא שאם אתה בונה ממ"ד יש לך פטור מהיטל השבחה; אבל אם אתה מוכר ממ"ד - אתה צריך לשלם היטל השבחה". כלומר, על פי הניסוח הנוכחי של החוק, כל מי שמוכר את דירתו בכל הארץ אחרי אישורה של תמ"א 38 אמור היה לשלם היטל השבחה, שהרי התוכנית נתנה זכויות נוספות לכל בניין שנבנה לפני 1980. והפטור ניתן רק למי שפעל להוצאת היתר בנייה לצורך מימוש התוכנית.

 

ח"כ דוד אמסלם. מחטף ח"כ דוד אמסלם. מחטף צילום: אלכס קולומויסקי

 

 

מצב בו עשרות אלפי עסקאות למכירת דירה מחויבות בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 אינו סביר, ועל כן ב־2013 התקבלה פרשנות משפטית שפתרה את הבעיה ועל פיה זכויות הבנייה שנותנת תמ"א 38 אינן ודאיות (בלשון המשפטית אינן מוקנות, אלא מותלות - כלומר תלויות באישור ועדה), שכן הוועדה המקומיות אינה חייבת לאשר תמ"א 38 לכל בניין. וכך כל עוד הוועדה המקומית לא אישרה לבניין לממש תמ"א 38, מי שמוכר דירה בבניין לא מחויב בהיטל השבחה.

 

טרשנסקי מעריך כי ביטול היטל ההשבחה על בעל דירה ברובע 4 יחסוך לו כ־200 אלף שקל "ובהערכה זהירה מאוד עיריית תל אביב תפסיד מהתיקון לחוק כחצי מיליארד שקל". מכיוון שהכסף שגובות העיריות מהיטלי השבחה משמש, בין היתר, להשקעה בתשתיות הנחוצות מקליטת תושבים נוספים שיעברו לדירות החדשות שנבנו במסגרת תמ"א 38 - הפטור הגורף מכעיס את הרשויות המקומיות (בפברואר השנה תוקן החוק כך שהן יוכלו לגבות היטל השבחה חלקי).

 

להתראות לתמ"א 38

 

השמאי דני טרשנסקי השמאי דני טרשנסקי
בשנים האחרונות כמה ערים בארץ מקדמות בשכונה או באזור מסוים תוכנית ספציפית שתחליף את הוראות תמ"א 38. החוק מאפשר להן לעשות זאת במטרה להתאים את כמות הקומות שמתווספת לכל בניין לצרכים ולתשתיות המקומיות. מהרגע שמאושרת תוכנית כזו, היא מחליפה את תמ"א 38.

 

במיוחד בולטות שתי התוכניות לרובעים 3, ו-4 בתל אביב המכונות "תוכנית הרובעים" וצפויות לקבל תוקף בחודשים הקרובים. כפי שנחשף ב"כלכליסט", עיריית תל אביב גורסת כי מהרגע שתוכנית כזו מאושרת - זכויות הבנייה שמקנה תמ"א 38 אינן תלויות באישור הוועדה המקומית.

 

על פי הפרשנות של עיריית תל אביב, מהרגע שתוכנית הרובעים תאושר, העירייה תוכל לגבות היטל השבחה על זכויות הבנייה של תמ"א 38 בכל עסקה למכירת דירה.

 

עו"ד משה רז כהן אומר על כך כי "למעשה כל עסקת תמ"א, כרוכה תחילה במכירה ליזם, ולכן כל פרויקט תמ"א מצוי בסכנת חיוב בהיטל. רק פרויקט תיאוריטי שבו הדיירים מממנים בעצמם את החיזוק ואת תוספת הבניה, עשוי ליהנות מהפטור".

 

בעירייה טוענים כי יקנו פטור מהיטל השבחה בעסקה שנחתמת בין דיירים ליזם רק אם ישתכנעו כי תכלית העסקה היא בסופו של דבר הוצאת היתר בנייה וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ולא יקנו את הפטור אם יתרשמו שהעסקה נועדה רק להשיא רווחים לשני צדדים.

 

עמדתה של עיריית תל אביב עוררה כעס בקרב בעלי בתים ובקרב יזמים שחששו מעלויות גבוהות. התיקון לחוק שמקדם ח"כ מלכיאלי נועד לבטל את פרשנות העירייה, שכן ברגע שיימחק מהחוק המשפט שעל פיו הדיירים פטורים מהיטל רק "בעת קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים" העירייה תהיה מחויבת לפטור מהיטל השבחה כל מוכר דירה.

 

טרשנסקי מסביר כי "המחוקק רצה להכריח אזרחים לבנות ולא לסחור בזכויות האלה. השינוי בחוק יבטל את התמריץ, הזכויות האלה יהפכו להיות סחירות, אף אחד לא ישלם היטל השבחה, ואף אחד לא יבנה - והעירייה ללא תקבל כלום ולא תוכל לספק שירותים".

 

בניגוד לו טוען רז כהן כי "עיריית תל אביב ידעה שהיא הולכת לגזור קופון רק בגלל תקלה בחוק. המחוקק נוכח כי הפטור היה בבחינת אות מתה. התיקון סוף סוף יביא להחלת הפטור על עסקאות שגרתיות שבהן הזכויות נמכרות תחילה ליזם, ואחר כך מבוצעות עבודות הבנייה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x