שמים פס על חוף התכלת
מאות בעלי הקרקע בחוף התכלת בהרצליה מצפים לתוכנית הבנייה במקום, שתניב להם רווחים של מיליונים, אולם תוכנית שהוגשה לסלול את קו הרכבת הקלה במקום, עשויה להפקיע מהם את הקרקע בלי שיזכו לפיצוי לו קיוו
מאות בעלי קרקע במתחם חוף התכלת בהרצליה נשמו לרווחה בשבוע שעבר, כאשר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה החליטה להמליץ על הפקדת תוכנית לבניית שכונה חדשה על אדמתם. אלא שרבים מהם עלולים לגלות בקרוב כי על החלקה שלהם לא יבנה בית, אלא יניחו פסי רכבת של הרכבת הקלה.
חוף התכלת בהרצליה, נהפך בשנים האחרונות להבטחה נדל"נית גדולה בתחום הקרקעות: 2,000 דונמים בייעוד חקלאי באזור הביקוש של מרכז ישראל, מול הים באזור היוקרתי של המרינה של הרצליה, שעליהם החליטה עיריית הרצליה להפקיד תוכנית בנייה בוועדה המחוזית (שנמצאת כרגע בשלב הכנה) ואמורה לכלול כ־12 אלף יחידות דיור.
כיום, הקרקע מחולקת בין בעלי קרקעות עם זכויות היסטוריות לבין חברות שיווק שמוכרות אותן במרץ ללקוחות - רוכשים שהם או חובבי סיכון או שאינם מבינים את הסיכון. יחידות של קרקע חקלאית נמכרות כיום במחיר ממוצע של כ־7 מיליון שקל לדונם. וכולם מחכים שהתוכנית תאושר, וערך הקרקע יזנק פי שניים ויותר.
חוף התכלת בהרצליה, מדרום לאזור התעשייה צילום: אוראל כהן
הדמיה תוכנית חוף התכלת הדמיה: קייזר אדריכלים
על פי הערכות, במתחם חוף התכלת יש כ־1,000 בעלי זכויות, חלקם בעלים עם זכויות היסטוריות שיורשיהם מחכים כבר שנים לאישור התוכניות; אך יש גם מאות אנשים שרכשו במאות־אלפי שקלים פיסת קרקע קטנה שמשקפת לטענת החברות המשווקות "זכות לדירה עתידית". אם ההפקעה תמומש הם עלולים להפסיד את רוב הסכום שהשקיעו בבית עתידי.
צבי שוב: "האישורים במחשכים"
ביום חמישי בשבוע שעבר פרסמה נתע, החברה הממשלתית שמקימה את הרכבת הקלה, מודעה בעיתונות שבה דיווחה על העברת התוכנית להקמת המקטע הצפוני של הקו הירוק להערות הוועדה המחוזית ולהשגות הציבור. המודעה צדה את עינו של עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה. לדבריו המשמעות היא שנפתח חלון הזדמנויות של כמה חודשים שבו אפשר להגיש השגות לתוכנית, ואולי אף לשנותה. לאחר שיסתיים הדיון בהשגות, תאושר התוכנית ונתע תוכל להפקיע את החלקות שעליהן יעבור הקו הירוק ואז כל מה שיוכלו בעלי הקרקע לעשות זה להתמקח על הפיצוי או לקוות שהם ייכנסו לתוכנית האיחוד וחלוקה. "תוכנית הקו הירוק עוברת במחשכים", אומר שוב, "הודעות על דבר פרסומה לא נמסרות לבעלי הקרקע באופן אישי. הסיכוי שבעל קרקע יזהה במודעה בעיתון את החלקה שלו הוא אפסי".
נראה כי נתע היתה יכולה להתאמץ יותר בהפצת דבר קידומה של התוכנית שכן אינה מעוניינת בשינויים באמצעות השגות לתוכנית אפשר לדוגמה לבקש הסתה של הנתיב כדי לשמור על ערך הקרקע.
עו"ד צבי שוב
מירוץ נגד הזמן
כך, כמעט בלי ידיעתם, בעלי הקרקעות בחוף התכלת נכנסים למירוץ נגד הזמן בתקווה שתוכנית הבנייה במתחם שלהם תופקד לפני שתוכנית הרכבת הקלה תאושר, זאת משום שהפיצוי בגין הפקעה מחושב בהתאם לייעודה של הקרקע על פי התוכנית התקפה. כיום תוכניות המתאר שחלות על חוף התכלת קובעות כי הקרקעות הן בייעוד חקלאי ואפילו כשמורת טבע, ולא למגורים.
מוסדות התכנון מאפשרים לפצות על פי ייעוד עתידי של הקרקע רק במצב שבו תוכנית לשינוי ייעוד כבר הופקדה, כלומר נמצאת בשלבים אחרונים לפני אישור סופי. בעיריית הרצליה אמנם המליצו על הפקדת התוכנית לבנייה בוועדה המחוזית, אך יחלפו לפחות עוד כמה חודשים עד שהדבר הזה יקרה. ואם להסתמך על תוכניות קודמות של נתע רבים הסיכויים כי התוכנית לקו הרכבת של הקו הירוק תאושר לפני שתוכניות חוף התכלת תופקד. כך למשל, את המקטע הדרומי של הקו הירוק אישרו תוך חצי שנה מהיום שבו הועברה התוכנית להערות הוועדה המחוזית. גורמים במוסדות התכנון מעריכים כי יהיה קשה להביא את תוכנית הבנייה לחוף התכלת להפקדה בפרק זמן כזה.
אורן אלבז, שמאי שמייצג כמה מבעלי הקרקע אומר כי "התוכנית של הרכבת הקלה תגנוז חלומות. העירייה עיכבה שנים את התוכנית. היום העסקאות הן על פי 8-6 מיליון שקל לדונם. כשנתע תבוא להפקיע היא תגיד 'לא' זה קרקע חקלאית', ותסכים לתת הרבה פחות לדונם".
היועמ"ש מתנגד
כמו תוכניות מורכבות אחרות, חוף התכלת אמור לכלול מנגנון של איחוד וחלוקה - שבו מתעלמים מהמיקום הגיאוגרפי של החלקה, ונותנים לכל אחד מבעלי הקרקע זכויות בנייה בערך כספי השווה לחלקו היחסי במתחם. תוכנית חוף התכלת שמקדמת עריית הרצליה לוקחת בחשבון את התוואי שבו תעבור הרכבת הקלה. לדברי עזרא יחזקאל יו"ר העמותה לתכנון ופיתוח חוף התכלת "אין למיקום הגיאוגרפי של התוואי משמעות כי אנחנו נפוצה במסגרת טבלאות האיחוד והחלוקה". אבל ניסיון העבר והנחיות היועץ המשפטי לממשלה מלמדים כי בעלי הקרקע עלולים להתבדות ואת החלקות שבתוואי הרכבת לא יכניסו לתוכנית.
עד לאחרונה נהוג היה מנגנון שכונה "שחזור זכויות". לפיו, במקום לפצות בכסף בעל קרקע שאדמתו הופקעה, הכניסו חלק מהקרקע שלו לגבולות של תוכנית בנייה כך שהוא יוכל לקבל זכויות בנייה כתחליף לפיצוי כספי.
אך בעקבות פסקי דין שהתקבלו בשנים האחרונות, היועץ המשפטי לממשלה הורה לוועדות התכנון להימנע ככל הניתן ממנגנון זה. בפסיקות שפסלו את המנגנון קבע בית המשפט כי אין לשנות תכנונים בגלל שיקולי פיצוי, ומוסדות התכנון אימצו את המדיניות הזו גם בהקשר לתוואי הרכבת הקלה. כך לדוגמה, הועדה הארצית לתשתיות לאומיות לא איפשרה לבעלי קרקעות במתחמים אחרים שמצבם דומה ליהנות מאותו מנגנון של איחוד וחלוקה.
השמאית והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי "יש פה עיוות כפול: לא רק שלחלק מבעלי הקרקע מפקיעים ולחלק לא. אלה שאלה שמפקיעים להם לא יקבלו פיצוי על פי שווי הקרקע כשהיא מיועדת לבנייה".
מנתע נמסר בתגובה: "תוואי הקו הירוק מתואם עם תוכניות הפיתוח העירוני של הרשויות המקומיות ושל רשות מקרקעי ישראל. ככל שיידרשו הפקעות הן יתבצעו בהתאם לחוק".
מעיריית הרצליה לא התקבלה תגובה.
