כחלון בונה על השוק שיממש את ההבטחות שלו

קבינט הדיור אישר היום (ב') את תוכניתו של שר האוצר משה כחלון לסובסידיות של עד 160 אלף שקל ברכישת דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

באוצר מבטיחים שהתוכנית תביא להוזלת הדירות ב־200–250 אלף שקל בהשוואה לשוק החופשי. זאת בשל הערכות באוצר שמחירי הדירות יירדו אף מעבר לסכום הסובסידיות של המדינה בזכות שני פרמטרים: תשלומי המס על הדירות יהיו נמוכים יותר, פשוט משום שהן נמכרות במחיר נמוך יותר; ועלויות השיווק, המימון והבנייה של הקבלנים יצטמקו בהשוואה לדירות שנמכרו שלא במסגרת מבצע מחיר למשתכן, שכן העלויות של הקבלנים נמוכות יותר, וגם אין צורך בשיווק אגרסיבי מכיוון שממילא רק זכאים יוכלו לרכוש דירה במסגרת התוכנית. ובמילים אחרות, שר האוצר מקווה כי כל שקל שתשקיע המדינה בסובסידיה יהפוך להנחה של שני שקלים ויותר במחירה הסופי של הדירה.

מחיר למשתכן היא תוכנית שתפעל עד 2017, ובמסגרתה המדינה תשווק קרקעות במכרזים שבהם זוכים הקבלנים המציעים לרוכשים הזכאים (שאותם קובעת המדינה) את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה. הזוכים מקבלים את הקרקעות בהנחה של 80%. עלות התוכנית היא 1–3 מיליארד שקל.

מיסוי מופחת וסיכון נמוך

את חלק הארי של ההנחה מתכוון שר האוצר להשיג באמצעות ההנחה הניתנת על הקרקע בתוספת מענק פיתוח קרקע של 40 אלף שקל ליחידת דיור. נוסף על כך, הסובסידיות שכחלון רוצה לאשר היום כוללות מענק של 60 אלף שקל לרוכשי הדירה, זאת בתנאי שהרוכשים יחזיקו בבעלותם את הדירה במשך חמש שנים.

בואם של הסינים מתעכב ובינתיים פועלי הבניין הפלסטינים מחליפים את הסינים ישיבת קבינט הדיור שתתקיים היום צפויה לדון בהצעה להרחבת היקף העסקתם של העובדים הזרים הפלסטינים. מדובר על הגדלת ההיקף ב־8,000 עובדים בשתי פעימות של 4,000 עובדים כל אחת דותן לוי, 34 תגובות לכתבה המלאה 

כל אלה אמורים להפחית את מחירה הסופי של הדירה בכ־120–160 אלף שקל. לכך יש להוסיף את העובדה כי כל שקל שיורד ממחיר הדירה מתורגם להוזלה במיסוי, שכן מס הרכישה - 6% מערך הקרקע - יופחת משמעותית משום שהקרקע נקנתה בהנחה של 80%.

בדומה לכך, המע"מ המוטל על רוכש דירה חדשה, 18%, יקטן משמעותית. כמו כן ישנה הערכה כי עלויות הבנייה והשיווק במסגרת התוכנית נמוכות מאלה של השוק החופשי, זאת מפני שקהל היעד של מחיר למשתכן - קהל הזכאים המודע לזכאותו - יגיע אל הקבלנים בעצמו ולפיכך לא נדרשים מאמצי שיווק.

מאותה הסיבה הסיכון של פרויקטי בנייה שכאלה נמוך יחסית, ולפיכך המדינה מקווה כי שיעור הרווחיות שידרשו הבנקים מהקבלנים יהיה נמוך יותר גם הוא. כל אלה מצטברים, על פי הערכות גורמים בענף, להוזלה של כ־250 אלף שקל ויותר.

הכל על הנייר בינתיים

המודל הזה של כחלון הוא תיאורטי, שכן המדינה מבטיחה רק את סכומי המענקים ואת הירידה במיסוי, אך אינה יכולה לדעת בוודאות כיצד ינהגו הקבלנים המתמודדים במכרזים. הרעיון הוא כי בהינתן מחיר מופחת לקרקע ועלויות פיתוח מסובסדות הקבלנים יתחרו ביניהם על הצעת המחיר הנמוכה ביותר לדירה. באוצר בנו מודל המבוסס על נתונים שנאספו במרוצת השנים, אך הם עלולים להתבדות. למשל, בעבר היו מכרזים שבהם לדעת קבלנים המדינה העריכה ביתר את הקרקע ודרשה עבורה מחיר מופרז. אם טעות כזו תתרחש במכרזי מחיר למשתכן, היזמים יהססו לגשת אליהם ובוודאי לא ימהרו להוריד את מחירי הדירות שהם משווקים. כשל נוסף עלול להתרחש אם קבלנים יעברו על החוק ויסכמו ביניהם על מחיר סופי גבוה לדירה במכרז.

משה כחלון צילום: אלעד גרשגורן

על פי הצעת ההחלטה שתעלה הבוקר להצבעה בקבינט הדיור, במשרד האוצר סיווגו את הקרקעות שעליהן ייבנו הדירות שיימכרו במבצעי מחיר למשתכן לארבעה סוגים: מתחמים שערך הקרקע בהם נמוך מ־50 אלף שקל (בהם רוכשי הדירה ייהנו ממענק של 60 אלף שקל, המדינה תסבסד 40 אלף שקל מעלות פיתוח הקרקע ותינתן הנחה של 80% מערך הקרקע); מתחמים שערך הקרקע בהם הוא 100–51 אלף שקל (שם המענק לרוכשי הדירה יתכווץ במעט ל־40 אלף שקל ויתר ההטבות יישארו כפי שהן); מתחמים שערך הקרקע בהם הוא 150–101 אלף שקל (בהם המדינה תשווק את הקרקע בהנחה של 80% ושאר ההטבות לא יינתנו); ומתחמים שערך הקרקע בהם גבוה מ־151 אלף שקל, שבהם תינתן הנחה אחידה של 120 אלף שקל על הקרקע ליחידת דיור.

ההנחה תלויה בסוג הקרקע

כדי להבין טוב יותר את המודל נצלול לדוגמאות לקרקעות שהמדינה עתידה לשווק, על פי נתונים המופיעים באתר השיווקים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי. בדימונה, למשל, המדינה עתידה לשווק קרקע לבניית כ־1,700 יחידות דיור. מעסקאות עבר עולה כי ערך הקרקע ליחידת דיור בעיר הוא כ־30 אלף שקל. על פי המודל של האוצר, ההנחה על הקרקע היא 80%, שהם 24 אלף שקל, ומכאן שמחיר הקרקע ליחידת דיור הוא 6,000 שקל בלבד. כלומר, מס הרכישה של היזם על הקרקע לדירה יהיה 480 שקל ולא 2,400 שקל.

עלות הפיתוח היא כ־150 אלף שקל, אך הקבלן ייהנה ממענק פיתוח של 40 אלף שקל, מה שיחייב אותו להשקעה של 110 אלף שקל בלבד. נוסף על כך, זכאי משרד הבינוי שיבקשו לרכוש כאן דירה יקבלו מענק רכישה של 60 אלף שקל.

משום שהזכאים מודעים לזכאותם, ההערכה היא כי הקבלנים לא יצטרכו לחזר אחר הרוכשים ולשווק להם את הדירות, ולפיכך עלות השיווק ליחידת דיור צפויה להיות 000,01 שקל - חצי מעלות השיווק בשוק החופשי.

חיסכון נוסף של כ־5% אמור להיות מושג באמצעות ירידה ברווח היזמי. בנקים דורשים מקבלנים למכור דירות ברווח של כ־15%–17% בתמורה למימון בשוק הפרטי, ואילו בשוק סבורים כי בתוכנית מחיר למשתכן המכירות מובטחות, ולפיכך הסיכון נמוך ולכן הבנקים יסתפקו ברווח של כ־12%. כך, על פי המודל הזה, דירה שצפויה להימכר בכמיליון שקל תימכר ב־770 אלף שקל בלבד. כלומר, חיסכון של כ־230 אלף שקל לרוכשי הדירות יעלה למדינה 124 אלף שקל בלבד.

בראשון לציון המדינה מתכננת לשווק בשנים הקרובות קרקעות בשיטת מחיר למשתכן, שניתן לבנות עליהן יותר מ־4,000 דירות. משום שהעיר נמצאת באחד מאזורי הביקוש המובהקים במדינה, מחיר הקרקע ליחידת דיור הוא כ־550 אלף שקל. כך שבמקרה הזה פיתוח הקרקע לא יסובסד ורוכשי הדירה לא יקבלו מענקים.

במקום זאת תשווק הקרקע בהנחה של 120 אלף שקל ומס הרכישה שישלם הקבלן צפוי לרדת מ־44 אלף שקל ל־34 אלף שקל. ובשורה התחתונה, דירה שצפויה להימכר בעיר בכ־2 מיליון שקל בשוק החופשי תימכר בפחות מ־1.8 מיליון שקל.