שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

היזמים שגדלו במחאה החברתית: "דירות קטנות לא עוברות את הבנק"

גלעד יפרח והאחים נדב ועידו ברזילי הם יזמי נדל"ן מנוסים עוד לפני שמלאו להם 30 בזכות רכישות בסיכון גבוה והתמקדות בפריפריה. הם מכריזים שיהיו "הקופיקס של הנדל"ן" ורוצים לבנות דירות קטנות וזולות לזוגות צעירים: "זוג לא צריך יותר מ־55 מ"ר כדי להתחיל את חייו". הבעיה, לטענתם, היא הבנקים והרשויות המקומיות

דותן לוי 07:3805.03.15

"היזמים הוותיקים לא הסתכלו על המחאה החברתית כמונו. אנחנו היינו חלק ממנה", אומר היזם גלעד יפרח (25). "אני לא יכול לחשוב על חבר אחד שלי שיש לו דירה. אז להגיד שלמכור דירות ב־4 מיליון שקל זה בסדר, זה לא הגיוני. המטרה שלנו היא להנגיש יותר את המוצר הזה שנקרא דירה. הציבור שאנחנו מדברים עליו זה אני והחברים שלי והמשפחה שלי. לא הגענו מהאליטה, עמדנו עם שלטים בהפגנות".

 

כמו צעירים רבים, גם יפרח והאחים נדב ועידו ברזילי הניפו שלטים במחאה של קיץ 2011. וכמו רבים אחרים, המניע המרכזי שהוציא אותם לרחובות הוא מחירי הדיור. כמעט ארבע שנים מאוחר יותר, השלושה מסתכלים על שוק הדיור מהצד השני כיזמי נדל"ן, אך מקפידים להצהיר כי הם שייכים לדור חדש של יזמים, שפועל מתוך מודעות חברתית. "אנחנו רואים את החברות שמעלות מחירים רק כי הן יכולות, והחלטנו שאנחנו לא נמכור בחזירות", אומר נדב ברזילי. "אנחנו רוצים להיות הקופיקס של הנדל"ן, כלומר לתת מוצר שמתאים לצרכים של הזוגות הצעירים. זוגות צריכים היום דירות קטנות, במקום להשתעבד להלוואות על דירות גדולות".

 

עידו: "גרנו בקוטג' יחד עם הנשים שלנו ולכל אחד מאיתנו היה שטח של 55 מ"ר, ישבנו יחד בסלון ואמרנו, מה זוג צעיר צריך יותר מזה?".

 

אז באיזו דירה זוג צעיר צריך להתחיל את חייו?

עידו: "אנחנו ממליצים לרכוש דירות בפריפריה. גם כהשקעה עבור זוגות שמעדיפים להמשיך ולגור במרכז. אנחנו מאמינים בדירות קטנות. הבעיה שלרוב זה תלוי בתב"ע וברצון הרשויות".

 

גלעד: "בתב"ע אומרים לך שיש איקס מ"ר ומחייבים אותך לאיקס דירות. בשטח הזה אני יכול לבנות הרבה דירות קטנות, אבל ברגע שמחייבים אותך במספר מסוים של דירות והקרקע עולה כסף, אתה חייב לחשוב כלכלי, ומה שהופך פרויקט לכלכלי זה דירות הגן והפנטהאוז. באחד הפרויקטים מאוד רציתי לבנות דירות קטנות והבנו שזה לא יעבור את המשוכה של הבנק".

 

נדב: "כמובן שגם לנו ישנה מגבלת המימון של הבנקים שרוצים לראות רווחים, לכן השאיפה שלנו היא למכור במחיר המינימלי שהבנקים מאפשרים".

 

הימור של 20 מיליון שקל בעפולה

 

הכניסה של גלעד ליזמות היתה מהלך טבעי - הוא נכנס לחברה המשפחתית, חברה יזמית־קבלנית קטנה בשם גלעד מאי (על שמו ועל שם אחותו) בבעלות אביו, שהתמקדה באזור הדרום. אחרי שירות בגולני ולימודי חשבונאות במרכז הבינתחומי הצטרף גלעד למה שהיה אז מופע של איש אחד - אביו, שהעדיף לפקח אישית על כל פרויקט ולכן לא בנה יותר משני פרויקטים במקביל. "לאט לאט השתלבתי", מספר גלעד. "העברתי את הניהול למרכז הארץ, התרחבנו צפונה עם פרויקטים בפרדס חנה ובחצור הגלילית. לקחתי את המושכות בתחום השיווק, בחברה שהתבססה לאורך שנים על שיווק מיושן שלא נוהל נכון. זה מתבטא בכך שהיום אנחנו מוכרים מהר יותר ויכולים להמשיך לעוד פרויקט. גם את נושא הבנקים המלווים לפרויקט אני מנהל".

 

הכניסה של האחים ברזילי לתחום היתה חריגה יותר. לפני ארבע שנים השתחררו משירות קבע בשייטת 13. "אחרי השחרור טיילתי בחו"ל וכשחזרתי, עידו שכבר היה משוחרר אמר לי, 'בתוך חודש אנחנו קונים דירה'", מספר נדב. "כיוון שכל דבר שאנחנו עושים כולל הצבת יעד וביצוע, בתוך חודש קנינו דירה בשדרות ואחרי כחודשיים מכרנו אותה ברווח של 40 אלף שקל. היינו בעננים". בהמשך רכשו וילה באשדוד, עיר הולדתם, שיפצו ומכרו אותה ואז בנו שתי וילות בגן יבנה ומכרו אותן. במקביל הקימו עסק תיווך לסטודנטים בהרצליה בשם "יחידה להשכרה", שבו תיווכו בין סטודנטים לבעלי דירות תמורת דמי תיווך בגובה חצי חודש שכירות. "בזכות התנאים הטובים שהשגנו להם, זה השתלם לכולם", אומר נדב.

 

השלב הבא כבר היה קפיצת מדרגה משמעותית: האחים החליטו שבתוך שלושה חודשים הם קונים קרקע לבניין, בלי ניסיון בפרויקטים בסדר גודל כזה. "היה לנו חבר יזם שפועל בעפולה, והוא הציע לנו לבוא לאזור מתוך מחשבה שכאשר הרכבת תחל לפעול שם, המחירים יעלו בכ־15%", מספר עידו. "ניתחנו מכרזים וראינו שככל שמדובר בקרקע גדולה יותר, קטן מספר המציעים. כשיצא מכרז של רמ"י, ניגשנו יחד עם החברות קימה ואגדים וזכינו בקרקע ל־180 יח"ד שעם הזמן השתנתה לכ־300 יח"ד. לא היה לנו כסף לרכוש את הקרקע.

 

מימין: גלעד יפרח, עידו ברזילי ונדב ברזילי. "להנגיש את המוצר שנקרא דירה" מימין: גלעד יפרח, עידו ברזילי ונדב ברזילי. "להנגיש את המוצר שנקרא דירה" צילום: אוראל כהן

 

"האפשרויות היו למכור אחד משני המגרשים, או להכניס קרן או גוף יזמי. דפקנו על הדלת של כל החברות הגדולות במשק. לוינשטין התקדמו הכי מהר והיו רציניים, ואיתם הלכנו. היה חשוב לנו ללמוד מבעל החברה, שאול לוטן, ולהבין כמה שיותר על העולם הזה. המנוף השיווקי והכלכלי היה חשוב כי היתה לנו רק חצי שנה להסדיר את התשלום על העסקה. התחלנו כבר במכירה מוקדמת והיום אנחנו אחרי 119 הרשמות".

 

בדיעבד הצלחתם, אבל באותה מידה יכולתם לקרוס.

עידו: "זה נשמע הימור ללכת לעסקה שאין לך כסף לממש אותה. הקרקע עלתה 20 מיליון שקל אבל הצענו מחיר שידענו שהוא כלכלי, ואם הוא כלכלי, אז החברות ירצו אותה. שיחק לנו המזל וזכינו בקרקע ב־100 אלף שקל ליחידה כולל פיתוח, כך שסיכנו את הערבות שהיתה רוב הכסף שלנו (10% מהעסקה, כ־2 מיליון שקל - ד"ל). כשזכינו, ישר קיבלנו פניות מיזמים לקחת כמה מיליונים רווח ולצאת מהעסקה, הבנו שהצלחנו ונרגענו".

 

לוינשטין חברה גדולה. עד כמה זה מאפשר לכם ללמוד?

נדב: "תיאמנו ציפיות. אגדים אחראית על הביצוע, וכמעט בכל יום יש לנו פגישה עם לוינשטין, בעיקר בנוגע לשיווק וכספים. אם יש בעיות שצצות כמו שכנים שמתנגדים, אנחנו מטפלים".

 

בפעם הבאה תלכו לבד למכרז?

נדב: "יכול להיות. אבל ניקח בעלי מקצוע מנוסים וצוות של יועצים".

 

עידו: "אנחנו מנסים לקחת אנשי מקצוע מהשורה הראשונה ולפעמים זה קשה, כי אלה אנשים שחוו הכל והם בולמים אותנו מללכת על עסקאות לא בטוחות".

 

שלושתכם בונים בפריפריה. זה אילוץ או בחירה?

גלעד: "שילוב של השניים. כמובן שאם היה לי אינסוף כסף, הייתי מגיע גם לתל אביב. בפריפריה אפשר לקבל תשואה עודפת. באשקלון, למשל, דיירים שלנו מכרו בתוך שלוש שנים דירות ברווח של 100%. אלה מקומות עם פוטנציאל צמיחה. בשנות האלפיים אבא שלי עזב את ענף הנדל”ן אחרי חמש שנים מאוד קשות. לכן אנחנו הולכים על קרקעות עם סיכון נמוך יחסית - אין לאן לרדת, המחיר הוא רק עלות הבנייה. יש לנו קרקעות בחצור הגלילית ובמצפה רמון ואנחנו פוזלים גם לקצרין. זה לא כמו במרכז, שאם יורידו ב־20% תהיה בבעיה".

 

נדב: "אנחנו בונים בפריפריה מבחירה. תמיד אפשר לבנות פחות יחידות במרכז ולגרוף את אותו הרווח. החוכמה היא לבחור את המקומות. לבנות במקומות עם תחבורה כמו רכבת ועם עיריות שמשקיעות בתושבים ובחינוך ולא שמות ליזמים רגליים".

 

"קשה להתמודד במרכז הארץ"

 

השלושה למדו במרכז הבינתחומי, שם הקימו נדב ועידו את מועדון הנדל"ן שמאפשר לסטודנטים לחלוק מידע מקצועי ולהשתתף בכנסים והשתלמויות.

 

צעירים ללא אמצעים וקשרי משפחה יכולים להגיע ליזמות?

נדב: "במועדון הנדל"ן דיברנו על חסמי הכניסה האלה. גם בבינתחומי לא כולם עשירים. אפשר לעשות נדל"ן בלי רקע בכלל, אבל לרוב האנשים זה נראה נושא רחוק וקשה. התובנה שלנו היא שזה לא תחום כזה מורכב וקשה, במיוחד בעידן הנוכחי. לנו האסימון נפל מוקדם כשרכשנו את הקרקע, ואני חושב שזה מה שפילס לנו את הדרך".

 

גלעד: "יש שני חסמי כניסה: ידע וכסף. אם יש לך את שניהם, בטוח שתוכל להצליח. את הידע ניתן לרכוש, ומבחינת הכסף אפשר להתחיל ולעשות שיתופי פעולה ולהיכנס בדלתות אחוריות. הקונספציות של פעם, שכדי להיכנס לנדל"ן צריך לרכוש קודם דירה להשקעה, כבר לא בהכרח נכונות".

 

איך מתמודדים עם כרישי הנדל"ן?

גלעד: "התחרות היא בעיקר על הקרקעות. ברגע שכבר יש לך קרקע ובנית, התחרות על הלקוח רוכש הדירה לא גדולה. בפרדס חנה, למשל, התמודדנו על שמונה פרויקטים, כולם של יזמים גדולים, והצלחנו, הבניין מאוכלס כבר שנה. באזורים רוויים יותר ביזמים, כמו למשל ראש העין, ליזמים קטנים יחסית כמו החברה שלנו יהיה קשה להתמודד מול הכסף הגדול. אין לנו שם יתרון".

 

לקראת הבחירות, מה דעתכם על התמודדות הממשלה עם משבר הדיור?

גלעד: "אני מאמין בהגדלת ההיצע, אבל הממשלה נהנית מאוד ממחירי הדירות הגבוהים, וברור שאם המחירים יירדו ב־20%, כולם ייפגעו. ההצהרות של מרבית הפוליטיקאים שאני שומע כרגע לא באמת רציניות. איש לא באמת חקר לעומק את הנושא הזה, הם לועגים לאינטליגנציה של הציבור".

 

עידו: "אנחנו כבר מבינים שאין כאן פתרונות קסם, ההיצע והביקוש הם אלו שיקבעו. אנחנו רוצים קרקעות שניתן יהיה לבנות עליהן ולקבל היתר בתוך חצי שנה. היזמים רואים שהממשלה מוציאה קרקעות למכרזים, אבל אחר כך הן נתקעות ונדחות וזו השורה התחתונה שהציבור לא שומע עליה".

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x