שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן עולמי

אירלנד: מתאימה למשקיעים במזומן

התבססות חברות הטכנולוגיה הגדולות ומחירי הנכסים הנמוכים הם הזדמנות טובה למשקיעים. עם זאת, הקושי לקבל משכנתא מחייב את המשקיעים להיות נזילים ולרכוש את הנכסים בעיקר במזומן

קווינטין קריבון 08:0330.05.13

באירלנד יש נדל"ן רב פנוי המתאים לכל כיס, וזו יכולה להיות הזדמנות טובה להשקעה, במיוחד לאחר שחברות טכנולוגיה גדולות, מפעלים ומרכזי מחקר כמו מיקרוסופט, אינטל, גוגל, פייפאל ו־HP ביססו את עצמן במדינה. אותן חברות משפיעות גם על מחירי הנדל"ן באזורים שהתמקמו בהם.

 

ובכל זאת, כרגע השוק נוטה לכיוון הרוכשים, אף שעדיין יש מוכרים המחזיקים בנכסים בתקווה שיקבלו מחירים גבוהים יותר. מנקודת מבט של משקיע, כיום השוק במצב טוב, ומחירי הנדל"ן מעולם לא היו נמוכים יותר.

 

אין אינדיקציה ממשית לשאלה אם המחירים ימשיכו לרדת, אולם בשנה האחרונה הירידה במחירים היתה מתונה יחסית, ולכן אין סיבה להמשיך לחכות לירידת מחירים דרסטית נוספת - כעת זה זמן טוב לרכוש. מאז 2012 לא נרשמו שינויים משמעותיים בשווי הנדל"ן. עם זאת עדיין ניתן להפיק רווחים נאים והתשואות נעות סביב 7%–12%, תלוי בסוג הנכס.

 

בתים בבנייה באירלנד. מחירי הנדל"ן במדינה מעולם לא היו נמוכים יותר בתים בבנייה באירלנד. מחירי הנדל"ן במדינה מעולם לא היו נמוכים יותר צילום: בלומברג

 

קשיי מימון

רק שני בנקים מאפשרים הלוואות משכנתא

 

עבור דירת 2 חדרים במיקום לא טוב משקיע צפוי לשלם כ־80 אלף יורו, וניתן לומר שזו השקעה בעלת סיכון גבוה יותר. תמורת דירת 2 חדרים במיקום טוב יותר, בערים כמו דבלין, קורק וגאלוויי, המחיר מזנק ל־200–400 אלף יורו, בהתאם למיקום. מחירי בתים פרטיים נעים בין 130 אלף יורו במיקום לא טוב ל־900 אלף יורו במיקום טוב.

 

כיום יש באירלנד שני בנקים בלבד המאפשרים הלוואות משכנתא, והם דורשים שיעורי הון עצמי הגבוהים מאוד מערך הנכס. הבנקים עורכים בדיקות מדוקדקות בכל הנוגע ליכולת הלווה לשלם את התשלום החודשי, כולל הביטחון התעסוקתי שלו, לכן משקיעים רבים מעדיפים לרכוש במזומן בלבד.

 

יש לא מעט לוקחי משכנתאות שאינם מסוגלים לשלם את חובם לבנק, בדרך כלל הם גם לחוצים יותר למכור את הנכס ולכן מתפשרים על מחיר נמוך ממחיר השוק, וזו יכולה להיות הזדמנות טובה לאותם משקיעים. לרוב מדובר דווקא בנכסים מסחריים, וכדי לאתר מוכרים כאלה יש להיעזר בסוכנות נדל"ן טובה המתמחה באזור.

 

משכיר יכול לבחון רק את מצבם הכלכלי הנוכחי של השוכרים, ולכן עריכת חוזה טוב היא המפתח לעסקה הכרוכה בסיכון מינימלי. מומלץ למי שרוכש נכס להיעזר באנשי מקצוע כמו ארכיטקט או מודד מוסמך כדי לגלות בעיות הקשורות בנכס, ואם יימצאו כאלה, הרוכש יידע לתמחר את קנייתו בהתאם.

 

מה חשוב לבדוק לפני כן? בכל עסקת נדל"ן מניב בחו"ל חשוב לברר את סטטוס השוכרים ואת זכויותיהם המיוחדות על פי החקיקה המקומית. באירלנד, למשל, לשוכרים פרטיים יש זכות לחידוש החוזה עד ארבע שנים לאחר שהות של שישה חודשים בנכס, ובדרך כלל החידוש הוא ל־35 שנים לכל היותר.

 

שיקולי מס

האם לרכוש באמצעות חברה או כאדם פרטי?

 

עדכון דמי השכירות נעשה בזמנים קבועים בחוזה שסוכם עליהם במו"מ. בדרך כלל עדכון השכירות הוא כל חמש שנים, אך הצדדים יכולים להחליט גם על בחינה מחדש של המחיר לפני סיום החוזה. נוהג נפוץ היום הוא לאפשר לשוכר לסיים את חוזה השכירות בהתראה למשכיר פרק זמן מסוים לפני העזיבה, שנקבע מראש.

 

עורך דין מקומי יוכל כמובן לוודא כי כוונות המשקיע משתקפות בהסכמי השכירות על פי הדין המקומי. ההכנסות בגין השכרת הנכס כפופות למס ההכנסה, בין שהמשכיר הוא אדם פרטי ובין שהוא חברה. שיעורי המס הסופיים על הכנסות מנכס בחו"ל יהיו תלויים באמנות למניעת כפל מס, אם קיימת כזו עם אותה מדינה, וכן בסוג ההוצאות המוכרות לניכוי מההכנסה החייבת. חשוב לברר מראש אם כדאי לרכוש את הנדל"ן באמצעות חברה או כאדם פרטי.

 

הכותב הוא שותף בפירמת עורכי הדין O'HAGAN WARD & CO באירלנד, החברה ברשת International Jurists המיוצגת בישראל על ידי משרד סטריקובסקי גל ברוך ושות'

בטל שלח
    לכל התגובות
    x