סקר הכלכלנים של PwC: הנדל"ן באירופה חוזר לטפס

"האופטימיות חזרה לשוקי הנדל"ן האירופיים, והסנטימנט של מובילי השוק על הכיוון שלו הוא החיובי ביותר מאז שנת 2008 למרות חוסר הוודאות בנוגע לתחזיות הכלכליות. הצפי הוא בין היתר לעליית הכדאיות בנכסים המסחריים", כך פותחים כלכלני PwC את סקירת הנדל"ן המסכמת את שנת 2012 וצופה את שנת 2013 בשוק האירופי.

מבחינת היקף ההשקעות שריכזו הערים האירופיות עמדה לונדון בראש ב־2012 בהפרש ניכר מיתר ערי היבשת, במיוחד לאור ההשקעה האדירה שלה במשחקים האולימפיים. אחריה מדורגות פריז, שטוקהולם, מוסקבה, ברלין, פרנקפורט ומינכן. בתחתית הרשימה נמצאות אתונה וליסבון, שהיקפי ההשקעה בהן שאפו לאפס, ואחריהן ערים כמו בודפשט, בוקרשט, ציריך ומדריד.

בסקירה מציינים כי הערים שספגו את הפגיעה הקשה ביותר במשבר הכלכלי של 2008 המשיכו להציג נתוני השקעות גרועים גם ב־2012. עם הערים הללו נמנות אתונה, ליסבון, מדריד, ברצלונה, רומא, דבלין, בודפשט ואמסטרדם, ובכל הקשור להיקפי השקעות, לתשואה על ההון ולשכר דירה על נכסים מעריכים ב־PwC כי במרביתן המצב יישאר דומה. ואולם, ישנן חריגות בעניין זה: דבלין, שהיקף ההשקעות בה עתיד לעלות; אתונה, שם יעלו שכר הדירה והתשואה על ההון; מדריד, שבה צפויים לעלות שכר הדירה והתשואה על ההון; וברצלונה, שצפויה בה עלייה בכל הפרמטרים.

בכל הקשור להשקעות הקיימות, לפיתוח ולהשקעות החדשות המצב מוגדר כעגום באתונה, אמסטרדם, ליסבון, בודפשט, מדריד וברצלונה. לעומת זאת, במינכן, ברלין, לונדון ואיסטנבול מצב ההשקעות מוגדר טוב. בראש דירוג הערים כיעד המועדף להשקעה נמצאות מינכן וברלין.

"יש כאן תחושה של אופטימיות ושינוי מגמה מפתיע, משום שבאירופה משבר החוב הפיננסי לא דעך, הוא בעיצומו ורלבנטי לתעשייה, כך שמומחי נדל"ן המציגים השקעות אטרקטיביות - זה לדעתי סימן לשינוי מגמה", אומר שאול בן־אמוץ, שותף מס וראש מגזר הנדל"ן ב־PwC.

ברלין מבט מהאוויר צילום: shutterstock

בן־אמוץ מזכיר כי "מדובר בדו"ח ראשון אחרי חמש שנים קשות שעל פיו אפשר להגיד שהמגמה חיובית. הדו"ח הזה משרת בעיקר את הגופים הגדולים ומתייחס למגמת הירידה החדה שאפיינה מדינות מסוימות כמו אירלנד, שספגה מכה אבל לנוכח מבנה הכלכלה שלה יש לה אפשרות להשתקם והמשקיעים זיהו זאת ומשקיעים בה. הירידה היתה חזקה כל כך, וההערכות הן שמעתה ואילך תהיה צמיחה".

על הדירוג אומר בן־אמוץ כי בסך הכל אין מהפכה בין עשר המובילות, אלא בעיקר חילופים פנימיים. "הערים הגרמניות מככבות וניצבות בשלושה מתוך חמשת המקומות הראשונים. זה מסתדר גם בזווית הישראלית, שמחשיבה את המדינה כיעד מספר אחת להשקעות באירופה, ואנחנו יודעים שגרמניה היא כמחצית מכלכלת אירופה".

עמרי יניב, שותף מס בינלאומי ב־PwC, אומר כי "מרבית המדינות הללו מתאפיינות במיסוי גבוה, ונדרשות דרכים להשיב את הכסף לישראל לאחר חבות המס, בין היתר כדי להחזיר חובות בארץ. במדינות כמו גרמניה כל עסקה מתחילה בתכנון מס. זה חשוב כי לא תמיד מסתדרים עם התנאים של הצד הגרמני".

צילום: בלומברג

מינכן - בזכות התעסוקה

מחירי השכירות במינכן עדיין נמוכים בהשוואה לערים גדולות אחרות בגרמניה, ומשקיעים רבים מאמינים כי שוק זה יצמח השנה ומחירי השכירות יעלו. סיבה נוספת להשקעה הכדאית במינכן היא מספר התיירים ההולך וגדל בה, אשר הגיע לשיא בשנת 2012. בעקבות זאת ישנן גם תחזיות חיוביות להגדלת ההכנסות של המתחמים המסחריים בעיר בשנה הקרובה.

ברלין - התעוררות טכנולוגית

ברלין הפכה לעמק סיליקון קטן, והיא מרכזת בתוכה כ־37 אלף חברות מתחומי הטכנולוגיה, התקשורת ופיתוח המוצרים. חברות אלה מגלגלות יחד כ־26 מיליארד יורו בכל שנה. ענף הטכנולוגיה הירוקה מרכז סביבו את מספר המועסקים הגבוה ביותר בגרמניה.

שוק הנדל"ן בברלין מגיב היטב לשינויים המהירים הללו, במיוחד במגורים. מבחינה היסטורית צעירים נהרו לברלין בין היתר בזכות מחירי השכירות הנמוכים בה, אך מצב זה הולך ומשתנה גם בשל ביקושים הולכים וגוברים לדירות יוקרה.

המצב נכון במיוחד ברבעים כמו רובע המיטה (MITTE), שמגיעים אליו שחקני הון סיכון, יזמים ובעלי ממון, אשר גורמים למחירים בו לזנק. לכך ניתן לצרף את היקפי התיירות הגדולים ואת העובדה שחלק גדול מהתיירים (5 מיליון מתוך 11 מיליון המבקרים בעיר בכל שנה) מתגוררים בעת שהותם בדירות ולא במלונות. ענף המסחר בעיר מתפתח גם הוא, וחנויות יוקרה רבות נפתחות ברחבי העיר לצד חנויות מעצבים.

לונדון - הקפיצה הגדולה

בשוק המגורים העיר נחשבת מקלט למשקיעים שחוששים ממדינות אחרות כמו יוון וספרד, וגם לענפים "כבדים" יותר כמו דיור להשכרה היא מושכת קרנות השקעה בינלאומיות רבות. חלק מהמשקיעים סבורים כי באזור סטרטפורד, שבו היתה האולימפיאדה, יש הזדמנויות טובות להשקעה.

בשוק המשרדים יזמים עדיין מחפשים ומוצאים הזדמנויות שנותרו מתקופת המשבר. מקור נוסף להזדמנויות הוא אזורים שתשתית הרכבת צפויה לכלול אותם עד שנת 2019. באופן כללי אפשר לומר על לונדון כי יש בה מגוון גדול של אפשרויות השקעה בנדל"ן.

איסטנבול - הכי צעירה

קשה להתעלם מהדמגורפיה בטורקיה, ש־75% מהאוכלוסייה בה הם צעירים עד גיל 29. הכלכלה שלה צומחת בקצב דומה לזה של סין. בית המכירות הפומביות סותבי'ס פתח סניף בעיר לצד סניפים של חברות ענק כמו מיקרוסופט ונסטלה וסניפי בנקים וחברות ביטוח בינלאומיות.

כמו כן, הביקושים לשטחי מסחר במיקומים מרכזיים שומרים על מרכז העיר חי. לאחרונה ביטלה הממשלה הטורקית את ההנחיות המונעות מזרים לרכוש נדל"ן בטורקיה, צעד בעקבותיו הוערך כי היקף עסקאות הנדל"ן במדינה יעלה ב־5 מיליארד דולר.

המבורג - יציבה וגדלה

אזור האפן־סיטי החדש, שאמור להכפיל את האוכלוסייה במרכז העיר, תופס גם הוא תאוצה ורשם עלייה של 4% במחירי השכירות ב־2012. תחום התקשורת מרכז סביבו מספר מועסקים גבוה מאוד, זאת לצד הנמל, שמיובאות דרכו סחורות מהמזרח.

בעיר פועלות מאות חברות סיניות, וההערכה היא שגם תחום המרכזים הלוגיסטיים המפותח ימשיך לגדול.