$
חדשות נדל"ן

מדד נדלניסט מאי 2012: התעוררות בקרב הרוכשים

למרות חזרה של חלק מהרוכשים אל השוק, מחירי הדירות נשארו ללא שינוי - סימן לכך שהמוכרים השכילו לתמחר את דירותיהם. בשוק השכירות ניכרת התמתנות במחרים לאחר זינוק שהורגש בחודשים האחרונים

שי פאוזנר 07:0419.06.12

משהו קרה בחודש מאי בשוק הדירות מיד שנייה. חודש מאי נחשב מסורתית לתקופת המתנה בשוק הדירות, שבמהלכה המוכרים בעיקר מחכים להתעוררות תנועת הקונים במהלך הקיץ, הנובעת מהצורך לבצע מעבר דירה לפני שהילדים נכנסים לבית הספר או לגן בשנת הלימודים הבאה. אולם מהשטח עולים דווקא קולות המלמדים על חזרת קונים לשוק הדירות. במהלך מאי הורגשה בעיקר בערי המרכז עלייה במספר העסקאות שנסגרו לעומת חודש אפריל. בכל מקרה, מי שחשב שחזרת הקונים לשוק קשורה לירידה במחירי דירות מיד שנייה - טעה.

 

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', העוקב אחרי השוק מקרוב, אומר כי "בעלי הדירות מיד שנייה לא ממהרים למכור ורובם מתעקשים על המחיר, לכן בכל ערי המדגם לא מצאנו שינויים בעלי משמעות במחירים בחודש מאי לעומת חודש אפריל". לדברי המאירי, כאשר נרשמו שינויים במחירים, הם היו מזעריים למדי. "כיוון שאין אף פעם שתי דירות יד שנייה זהות לחלוטין הנמכרות חודש אחר חודש, קשה להסיק משינויים מזעריים במחירים ולהצביע על מגמה מובהקת", הוא מסביר.

 

שכונת נווה שאנן בחיפה. הסטודנטים הצליחו להוריד את מחירי השכירות שכונת נווה שאנן בחיפה. הסטודנטים הצליחו להוריד את מחירי השכירות צילום: גיל נחושתן

 

במקביל, שוק השכירות עובר צינון מסויים לאחר זינוקי בדמי השכירות בחודשים האחרונים. בעוד שבאפריל נרשמה עלייה מהותית בתעריפי השכירות כמעט בכל סוגי הדירות, הרי שבמאי נרשמה מגמה מעורבת יותר, של עליות לצד ירידות, בערי המרכז. בדירות המשפחתיות של 4–5 חדרים נבלמה עליית המחירים בכל הערים שבחנו ואף נרשמה ירידת מחירים בירושלים, תל אביב ופתח תקווה המבוקשות מאוד. עם זאת, מוקדם עדיין לדבר על שינוי מגמה בשוק השכירות, כיוון שהקושי לקבל משכנתא כדי לרכוש בית רק הולך וגדל. ניתן להעריך כי קושי זה ימשיך להשפיע על שוק השכירות השנה, אלא אם בנק ישראל יחליט לשחרר מעט את הרסן של הבנקים בנושא המשכנתאות.

 

בדירות הקטנות בלטה החודש בעיקר צניחה בדמי השכירות הממוצעים בחיפה. העיר היא דוגמא לכוחם של השוכרים להשפיע על השוק, כאשר הם יוצרים מסה קריטית. בחודשים האחרונים ניכרת תנועה של השוכרים הבולטים בעיר, הסטודנטים בטכניון ובאוניברסיטה, לכיוון הכרמל התחתון והעיר התחתית. לא מעט מהסטודנטים אף יוצאים מהעיר ועוברים להתגורר ביישובים סמוכים, בשל ההתייקרות הדרמטית בדמי השכירות שחווה שוק הדירות הקטנות בכרמל בשנה האחרונה. התוצאה היא התקפלות של בעלי דירות שמוכנים לחתוך דרמטית את המחירים.

 

 

תל אביב

משפרי דיור ולא זוגות צעירים

 

הזוגות הצעירים שניסו לרכוש דירה בתל אביב נעלמו משוק הדירות מיד שנייה בחודשים האחרונים. זו השורה התחתונה של האמירות הקשות ששמענו בימים האחרונים מפעילים בשוק זה. תנועת המלקחיים שבה, מצד אחד, הבנקים סוגרים את הברז ומצד שני, משפרי דיור עדיין קונים נכסים בעיר לפי המחירים הגבוהים שנקבעו בשנה שעברה, סתמה את הגולל על האפשרות של צעירים, גם מבוססים יחסית, לרכוש דירה מיד שנייה בתל אביב.

 

שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון בצפון תל אביב, אומרת כי "הביקוש באזור צפון העיר היה החודש בעיקר של משפרי דיור לדירות 4–5 חדרים ברמת מחירים של 2–3.5 מיליון שקל". לדבריה, זוגות צעירים מחפשים בתל אביב דירות שמחירן נע סביב 1.2–1.7 מיליון שקל וכאלה קשה למצוא בעיר.

 

בועז גלעדי, זכיין רשף נכסים בתל אביב, מספר כי קבוצות הרכישה חוזרות להפוך לשוק בולט בעיר. "הלקוחות בודקים הפעם בזהירות את הרקע של מובילי הקבוצה ואת הרקורד שלהם בענף", הוא מוסיף. לטענת גלעדי, "נכסים מוצלחים נמכרים לרוב בהוזלה של 3%–5% מהמחיר המבוקש, למרות יציבות מחירים כללית".

 

ירושלים

התעוררות בשוק יד שנייה

 

בעוד שבערים מרכזיות אחרות החלה חזרה של קונים בחודשים האחרונים, בירושלים נשמר השקט בשוק הדירות מיד שנייה. במאי, אומרים הפעילים בבירה, משהו השתנה. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, זוקפת את ההתעוררות לסיבות עונתיות, כמו גם לכך "שמוכרים מתמחרים כיום טוב יותר את הנכסים, והדבר מסייע לסגור עסקאות בזמן קצר יחסית". לטענתה, "הפערים כרגע בין המחיר המבוקש למחיר העסקה בפועל כבר לא כל כך גדולים".

 

בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון ירושלים, מאשר שגם הוא חש את ההתעוררות בבירה. "מרבית העסקאות נסגרות בטווח המחירים 1–1.5 מיליון שקל, ואף ב־2 מיליון שקל. בעיקר מדובר בדירות בנות 3 חדרים שרוכשים שלהן הם הזוגות הצעירים". השניים מדווחים כי משוק הדירות בבירה נעלמו במאי כמעט לחלוטין רוכשי הדירות הזרים שכל כך בלטו בעיר בשנים האחרונות.

 

 

חיפה

מחליפי דירות בגיל השלישי

 

בירת הצפון הפכה בשנתיים האחרונות למוקד משיכה לזוגות צעירים מתל אביב. אל העיר זורמים באטיות צעירים המוכנים לספוג נסיעה יומית ארוכה אל העבודה בתחבורה ציבורית (בעיקר ברכבת), כמקובל בעולם המערבי. "עיקר הביקושים של זוגות צעירים הוא לדירות 4 חדרים באזור הכרמל, אחוזה, רמת אלמוגי, ורדיה, רמת בגין ורמת אשכול", אומר יוסי פרץ, זכיין רשף נכסים. פרץ מוסיף שהמשקיעים בדירות קטנות מהמרכז לא נעלמו מהשוק אבל מספרם קטן: "הם מחפשים לרוב דירות 3 חדרים במחירים של 450–550 אלף שקל, אותן ניתן להשכיר בכ־2,200 שקל לחודש".

 

דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, מאשר גם הוא שהזוגות הצעירים נותנים את הטון בעיר. לדבריו, קהל נוסף שמחפש דירות בעיר הם החיפאים בני הגיל השלישי המחליפים את הדירות הגדולות שלהם בדירות קטנות יותר.

 

רחובות

תנופת הבנייה משפיעה

 

כשמבקשים בשנה האחרונה מאנשי נדל"ן להדגים כמה חשוב שהמדינה תמכור קרקעות רבות לבנייה, הם משתמשים לא פעם ברחובות כדוגמה. עד כה היתה זו דוגמה בעייתית מאוד. המחירים בעיר עלו מאוד לפני קצת יותר מחמש שנים ונשמרו ברמות גבוהות עד עתה, למרות מסת הבנייה המתוכננת. 7,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי תכנון ובנייה לאחר שכבר אושרו בוועדה צפויות לשנות את פני רחובות בארבע השנים הבאות.

 

גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר, אומר כי מאי היה חודש של שינוי בעיר עם האטה בשוק הדירות מיד שנייה וירידת מחירים. אולם עדיין קשה לדבר על שינוי מגמה אמיתי. קהילה קושר את ההאטה לעלייה החדה בהתחלות הבנייה בעיר. "הכמות הגבוהה של היתרי בנייה שניתנו בשנה האחרונה לקבלנים בעיר הביא להיצע של מאות דירות", אומר קהילה.

 

ראשון לציון

תנועת משקיעים ערה יותר

 

בראשון לציון משתנה שוק הדירות כבר יותר משנה. השינוי נובע מעצירת הבנייה במערב וההערכה כי מזרח העיר יהיה העתיד של העיר לאחר פינוי מחנה צריפין. נעם קונס, מנהל סניף אנגלו־סכסון בראשון לציון, אומר כי "חודש מאי התאפיין בתנועת משקיעים רבה בעיר, כשמרבית העסקאות שחתמו הסתכמו במחירים של עד מיליון שקל. לדברי קונס, הדירות נמכרו במרכז העיר ושכונות במזרחה. "דירות מסוג זה מושכרות בעיקר לסטודנטים וזוגות צעירים ומניבות בדרך כלל תשואה של כ־4.5%–5%".

 

באר שבע

יותר קונים ממוכרים

 

בבירת הנגב ניכרת חזרה של משקיעים לשוק הדירות יד שנייה לקראת חודשי הקיץ, שמתאפיינים בתנועה ערה של סטודנטים בשוק השכירות. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בבאר שבע, מדווח כי בחודש מאי עלה מספר רוכשי הדירות בעיר על זה של המוכרים, לאחר תקופה ארוכה של מגמה הפוכה. "ניכרת גם תנועה של משקיעים מבחוץ והמחירים של הדירות הקטנות מטפסים בימים אלה ב־1%–2% בממוצע", אומר חיון.

 

כך חישבנו את המדד

 

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל אנגלו־סכסון ורי/מקס, למתווכים עצמאים ולפירמת השמאים המובילה בישראל - אהוד המאירי ושות‭.'‬

 

לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים אלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים אותם למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

 

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ‭20%־‬ למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו.

 

מדד הבסיס ‭100 -‬ נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר ‭.2008 ‬

בטל שלח
    לכל התגובות
    x