בדרך למעלה: מתחם ערבי נחל בגבעתיים

רחוב ערבי נחל והרחובות הסמוכים אליו נמצאים כיום בשיאה של מתיחת פנים. הרחוב, שצדו האחד שייך לגבעתיים וצדו השני לתל אביב, מאופיין בבנייה נמוכה של שיכוני רכבות ישנים ומתפוררים משנות החמישים.

עד לפני כמה שנים הרחוב נחשב לחצר האחורית של גבעתיים, אך מצב זה משתנה בזכות פרויקט פינוי־בינוי שיישומו החל ב־2008. כשיושלם הפרויקט ייהרסו 126 דירות בשבעה בניינים, ואת מקומן יתפסו 528 דירות חדשות בארבעה מגדלים בני 19 קומות. כתוצאה מכך הפך רחוב ערבי נחל לאחד המבוקשים בגבעתיים, ומחירי הנדל"ן סביבו זינקו בהתאם.

לדברי ראובן בן שחר, ראש עיריית גבעתיים, שינוי דרמטי נוסף באזור יהיה מימוש תוכנית הסיטי של גבעתיים. על פי התוכנית, בין הרחובות שפע טל, יגאל אלון, ערבי נחל ונתיבי איילון ייבנה מרכז עסקים חדש ובו שטחי תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור בהיקף של כ־500 אלף מ"ר בנוי. אחד הבניינים במתחם מתוכנן לגובה 72 קומות, גבוה יותר ממגדל משה אביב ברמת גן, שבו 70 קומות. "אני מקווה שבתוך 3–4 שנים מתחם העסקים יהיה כבר בנוי", אומר בן שחר.

במתחם הפינוי־בינוי נהרסו כבר שני בניינים, והמגדל שנבנה במקומם עומד בפני אכלוס. בדיקה במאגר הנדל"ן של רשות המסים מגלה כי תושבי האזור הבינו את הפוטנציאל הנדל"ני מזמן, ובארבע השנים האחרונות כמעט לא מכרו דירות. נעמי לוי, יועצת נדל"ן בחברת אנגלו־סכסון גבעתיים, אומרת כי מיד לאחר הסיכום על הפרויקט חל זינוק במחירי הנדל"ן באזור, לעתים בשיעור של יותר מפי שניים: דירות ארבעה חדרים שנמכרו ב־2007 ב־800–900 אלף שקל מוצעות היום ביותר מ־2 מיליון שקל, מחיר המשקף את זכויות הבנייה הנוספות.

את הפרויקט מקדמות החברות היזמיות משהב ומבני אופיר. לדברי מנכ"ל משהב תומר מוסקוביץ', כל הדירות בקומות הנמוכות במגדל החדש כבר נמכרו, והדירות שנותרו הן מהקומה השביעית ומעלה ומתומחרות בהתאם: 2.65 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים בקומה שביעית; 4.7 מיליון שקל לפנטהאוזים בשטח 153 מ"ר ומרפסת של כ־30 מ"ר; ו־6.5 מיליון שקל לדירות בקומה האחרונה. כל דירה כוללת שתי חניות ומחסן.

לדברי לוי, בתקופה הקרובה צפוי קיפאון מסוים במחירים, ו"מי שיהיה חייב למכור את הדירה שלו בזמן הקרוב יצטרך להוריד את המחיר". אך סיום הפרויקט יזניק שוב את המחירים, הן ברכישת דירות והן בשכירות. הקרבה לאזורי תעסוקה ומסחר, מעריכה לוי, תעלה את מחיר השכירות של דירת ארבעה חדרים ברחוב בורוכוב מכ־5,000–5,500 שקל לחודש לכ־8,000–9,000 שקל לחודש. "אני מאמינה שיהיו תשואות טובות של עד 5.5% למשקיעים", היא מוסיפה.

מעבר לשינוי במחירי הדירות יצטרכו תושבי האזור להתמודד עם השפעת מרכז העסקים, שצפוי להביא לכניסתם של עוד אלפי אנשים מדי יום לעיר הקטנה, מה שעלול להכביד על תשתיות התחבורה והחניה. בן שחר אומר כי הדברים הובאו בחשבון: "ייבנו תשתיות ומגרשי חניה תת־קרקעיים ויבוצע שיפור של התחבורה הציבורית באזור".