יזמי הנדל"ן גילו מחדש את בתי הרופאים
תחום הנדל"ן המניב המיועד לרופאים מתרחב בעקבות פריחת תעשיית ביטוחי הבריאות הפרטיים. אך אם בעבר הרופאים איתרו והשמישו לבדם את הנכסים, כיום מוצעות להם קליניקות מצוידות בשכירות לכמה שעות ביום. התשואה: 12%–15%
פעם, כשהיינו מדינת רווחה, היו פה שתיים וחצי קופות חולים, עם שתיים־שלוש מרפאות שכונתיות, ובית חולים אזורי אחד בכל עיר. במקביל פעלה גם רפואה פרטית, אך היקפה היה מצומצם ובמשך עשרות שנים היא כוונה בעיקר לעשירונים העליונים. אבל בעשור האחרון השתנתה התמונה - הגידול המהיר של תעשיית הביטוחים הרפואיים הפרטיים הוסיף לרפואה הפרטית המוני מטופלים ממעמד הביניים. תרמה למגמה גם העובדה שרוב הרופאים בישראל משתכרים הרבה פחות ממקביליהם בעולם המערבי, מה שיצר זרם גדול של רופאים שמחפשים השלמת הכנסה בשוק הפרטי.
כבר בשנות הארבעים והחמישים רופאים רבים החלו להקים לעצמם קליניקות פרטיות או לפעול מהבית. השיטה השתכללה בשנות השבעים המוקדמות, כאשר קבוצות ראשונות של רופאים החלו להתאגד ולשכור שטחים בבתי משרדים, בעיקר בתל אביב ובירושלים. בשנת 1978 נפל דבר, כאשר חברת הבנייה משולם לוינשטין זיהתה את הפוטנציאל המסחרי בתחום והקימה ברחוב ריינס בתל אביב מתחם משרדים עבור רופאים פרטיים. השם שניתן למתחם, "בית הרופאים", הפך למושג בענף הנדל"ן.
בשנים האחרונות, עם ההפרטה המואצת של הבריאות בישראל, מתרחב תחום הנדל"ן המניב המיועד לרופאים לפרויקטים נוספים, שהבולטים בהם נמצאים דווקא מחוץ לתל אביב, ברמת גן ובפתח תקווה. בענף הנדל"ן אומרים כי למרות השקעה לא קטנה של 2,500–4,000 שקל למ"ר במבנים אלה, גוזרים בעלי בתי הרופאים תשואות שנתיות נאות מאוד של 15%–12% מהשכרת הקליניקות. אם זהו המצב, נשאלת השאלה מדוע התחום לא צמח במהירות גדולה הרבה יותר. על כך יש ויכוח.
בית הרופאים ברחוב ריינס בתל אביב. נולד בעקבות דרישת הרופאים צילום: תומי הרפז
העיקר המיקום
בחודשים האחרונים מנסה קבוצה עסקית חדשה לעורר את השוק. מדובר בקבוצת אופיס פלוס של היזם נס שובל, שייבאה לישראל לפני יותר מעשור את שיטת הטיים־שרינג לשוק המשרדים. כיום נחשבת החברה לגדולה בשוק בתחום ההשכרות קצרות הטווח של משרדים בשיטת "הכל כלול". בתחום בתי הרופאים מתכננת הקבוצה להקים שלושה מרכזים בשלב הראשון, בתל אביב, חיפה ואשדוד, במודל שיחסוך לרופאים את ההשקעה הראשונית המקובלת בהשמשת הקליניקות.
במשך 30 השנים שהתחום פעיל הוא התאפיין בהשכרה לקבוצות רופאים במודל טיים־שרינג, המאפשר שימוש של יותר משוכר אחד באותו משרד, באמצעות שימוש בו בשעות שונות. עכשיו מבקש שובל לייבא את השיטה האמריקאית בתחום, שבמסגרתה היזם הוא שמבצע מראש את ההשקעות בכל הצרכים, כולל הציוד הרפואי. "נציע חבילות של שירותי משרד, מחשוב וציוד רפואי מלא כפי שנהוג בארצות הברית", מתחייב שובל.
את פעילותו בתחום בתי הרופאים יקיים שובל תחת חברת טופ מד מדיקל סנטר, שתפתח את המרכז הראשון שלה ברחוב הברזל בתל אביב, בסמוך לבית החולים אסותא. "לצד ההחלטה על השקעה ראשונית גבוהה והכוונת השיווק לרופאים בודדים שלא מעוניינים להשקיע כסף רב מכיסם, אנחנו לא מתעלמים משיטת ההשכרה לקבוצות רופאים מאורגנות", אומר שובל. "ברמת החייל חתמנו כבר עם כמה קבוצות של רופאים מומחים בכירים בתחומים שונים. אחת מהן, AYA מדיקל, היא קבוצה של רופאי נשים וקרדיולוגים. קבוצה נוספת היא BIGS מדיק, שמציעה פתרונות בתחום רפואת הלב וכלי דם".
נס שובל שובל מסביר כי המיקום הוא מרכיב מרכזי במיזם. "הגענו להסכמות עם בית החולים אסותא, ההזנה ההדדית הזו צפויה לעזור לנו מאוד. רופאים מאסותא יפעלו מפה, ובמקביל הם יוכלו להפנות בקלות מטופלים להמשך טיפול בבית החולים". קשר דומה הוא מתכנן לייסד גם עם בית החולים אסותא באשדוד.
לא כולם אופטימיים כמו שובל. חברת הבנייה לוינשטין, שהמציאה את התחום בישראל כשהקימה את בית הרופאים ברחוב ריינס בתל אביב, חיסלה כמעט לחלוטין את פעילותה בתחום. בעקבות ההצלחה הראשונית בנתה לוינשטין בית רופאים גם ברחוב שמואל הנגיד בירושלים וברחוב שפרינצק בתל אביב, אולם התנהלות השוכרים גרמה לדברי ראשי החברה לפרוש מהתחום.
"הבעיה בתחום היא שרופאים מעדיפים לפעול משטחי נדל"ן שבבעלותם", אומר יו"ר החברה שאול לוטן. "ההחלטה שלנו לא נולדה ברגע. עברנו שנים ארוכות של עבודה מול הרופאים כדי להבין שקשה לשכנע אותם לשכור ולהישאר שוכרים לשנים ארוכות".
לוטן מספר כי החברה מחזיקה כיום בבעלות על שטח פרטי בסמוך לבית החולים אסף הרופא בצריפין, שאותו היא מייעדת לפרויקט בית רופאים. "הייתי מוותר על זה", הוא מבהיר, "אבל זהו ייעוד הקרקע ואני כבול לעניין".
לשכור או לקנות?
למרות דברי לוטן, העובדה שלאורך שנים ממשיכים לפעול בישראל בתי רופאים, מלמדת שיש מי שהעניין כדאי מספיק בעיניו. רונית רפאל, היזמת והמפעילה של בית הרופאים ברחוב בזל בתל אביב, אומרת כי "הסיבות לרכישת בית רונית רפאל ברחוב בזל לא היו רק כלכליות. המבנה, כשמו כן הוא, משמש לחברה שלנו כבית - מקום אירוח, מרכז טיפולים וכרטיס ביקור לכל הפעילות שלנו. ההשקעה הגדולה במקום מחזירה את עצמה יום־יום".
לדברי נס שובל, "אנחנו פועלים מול הרופאים כבר תקופה ארוכה, ואני יכול לומר לך שרופאים ותיקים רבים מסכימים להודות שהם לא מספיק מבינים בנדל"ן. במקביל, הרופאים הצעירים לא יכולים לקפוץ לרמה של פרקטיקה פרטית בבעלותם, ומכאן התובנה שלנו שיש לתחום של השכרת קליניקות מצוידות לבודדים שוק אמיתי שיכול לצמוח בארץ". שובל בונה על מגמה נוספת: "בישראל מתפתח בשנים האחרונות שוק חדש של תיירות רפואית, שיצמיח עוד יותר את ענף בתי הרופאים. רובו של שוק התיירות הרפואית מבוסס על תיירות ממזרח אירופה, ובארץ פועלים כבר כמה גופים שמרכזים את השיווק במדינות באזור זה".
