שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

כך תוקם העיר החרדית חריש

רגע לפני שמשרד השיכון ינסה להזרים לאזור ואדי ערה 55 אלף תושבים חדשים, כולם מהמגזר החרדי, כלכליסט יצא לבדוק איך מתכננים מהיסוד את "בני ברק של הצפון". היזמים והדיירים הפוטנציאליים, מתברר, לא נעמדים בתור

ההפגנות והמחאות הרבות של תושבי האיזור היהודים והערבים לא עזרו, ובממשלה כבר עמלים על תכנונה של העיר החרדית חריש באזור ואדי ערה.  

 

שר השיכון אריאל אטיאס, המוביל את המיזם, הסיט הצדה את התנגדות היישובים הסמוכים אשר מחו על השפעת העיר על יחסי הערבים־יהודים באזור, וגם את ההתנגדות של ארגוני הגנת הסביבה שהתריעו על הפגיעה בשטחים הירוקים. כשדאג לפני כחודש לאישורה בממשלה של התוכנית להקמת העיר החרדית חריש, אטיאס ראה לנגד עיניו את שיחת היום ברחוב החרדי - מצוקת הדיור במגזר. זוגות צעירים בשכונות החרדיות, מספרים במגזר, מתגוררים על גגות ובמקלטים ונואשים לפתרונות דיור, ההולכים ונגמרים באזורי הביקוש.

 

הכניסה ליישוב חריש הכניסה ליישוב חריש צילום: אלעד גרשגורן
משרד השיכון מתמקד עתה בעבודות ההכנה ללידתה של העיר, שאמורה לספק בית לכ־55 אלף תושבים חרדים. "כלכליסט" יצא לבדוק איך מתכננים עיר חרדית מהיסוד, כמה צפויות לעלות הדירות במקום, והאם יסכימו זוגות צעירים לסטות מקו ירושלים־בני ברק.

 

תכנון בהתאמה מיוחדת נמוך, נגיש ועם מכולת

 

אף שהתוכנית לעיר חריש היא רק על הנייר, כבר אפשר לתאר איך היא תיראה, וזה קשור קשר הדוק לשבת. העובדה שהציבור החרדי אינו משתמש ב"מעלית שבת" תאלץ את היזמים לבנות בתים בגובה שלא יעלה על 5 קומות, כדי שגם דיירי הקומה הגבוהה ביותר יוכלו לעלות במדרגות בסופי השבוע. "אולי עוד 10 שנים ימצאו פתרון הלכתי לנושא המעליות, אבל כל עוד אין פתרון - צריך להביא בחשבון את הנושא כבר מעכשיו", אומר יקי רייסדור, בעליה של חברת ריסדור יזמות הבונה למגזר החרדי. "התכנון מבוסס על בנייה רוויה, מסיבית יחסית, לפי חישוב של לא יותר משמונה יחידות דיור לדונם ומקסימום ארבע דירות בקומה", מסבירה צביה אפרתי, מי שאחראית לתוכנית האב של העיר במשרד הבינוי והשיכון.

 

אפרתי עומדת בראשותו של צוות בן שישה עובדי משרד השיכון הרוקם את התוכנית לעיר חריש. מרבית עבודות התכנון נעשות על ידי כריתת חוזים עם אנשי מקצוע חיצוניים, בהם אדריכלים ומומחים לביוב ולמים.

 

"הכל מתחיל מחישוב מספר הנפשות. אם לא לוקחים את זה בחשבון, אז השכונה נראית כמו קטסטרופה", אומר חנוך קס, יזם חרדי והבעלים של חברת הבנייה נופי ישראל. לדבריו, מבט ארוך טווח חיוני בתכנון למגזר החרדי: "בונים בניין ל־28 זוגות צעירים, אבל בעוד 10 שנים יהיו לכל זוג שמונה ילדים, מכפילים את זה ב־28 משפחות ומקבלים יותר מ־200 איש בבניין".

 

מי שמכיר מקרוב את הצמיחה, הצפיפות ואורח החיים של עיר חרדית הוא ראש עיריית בני ברק יעקב אשר. לדבריו, בתכנונה של חריש תהיה חשיבות גבוהה לתשתיות התחבורה. "הציבור החרדי הוא צרכן גדול מאוד של תחבורה ציבורית. אצלנו בבני ברק ברחוב הראשי עוברים כ־1,600 אוטובוסים בכל יום", הוא מספר. "לא רק ריבוי תשתיות תחבורה יש להביא בחשבון", מוסיף היזם חנוך קס, "אלא גם את ההיבט הבטיחותי שלהן". במגזר החרדי יש יותר אסונות בדרכים, מסביר קס, "ילדים רבים נדרסים. הפתרון הוא תכנון רחובות לתחבורה ציבורית, ובמקביל רחובות קטנים שבהם ילדים יסתובבו בחופשיות".

 

גם מקומם של בתי הכנסת, כחלק מהמרקם העירוני בחריש, מהווה שיקול מרכזי בתכנון העיר. "כל 100–150 מתפללים צריכים בית כנסת, וצריך לעשות את החישוב", אומר תושב אלעד המספר כי ביישוב שלו הנושא לא הובא בחשבון, ולכן כיום "בונים בתי כנסת על גני ילדים פשוט כי אין מקום אחר". אפרתי מציינת כי על פי העקרונות המנחים את הממשלה, על כל 10,000 איש ביישוב חרדי יש להקצות 4,000 מ"ר לבתי כנסת. מי יבנה את בתי הכנסת? זו כבר שאלה אחרת. "אם לא מוצאים תורמים, אז לא יהיה מי שיבנה אותם", אומר קס.

 

משיחות עם יזמים המתמחים בבנייה לציבור החרדי עולה כי אופייה המיוחד של חריש ישפיע אחרת אפילו על פריסת המרכזים המסחריים. "זה נראה אותו דבר, אבל שונה", אומר קס, "הציבור החרדי תמיד יעדיף מכולות. מי שיש לו תשעה ילדים תמיד מגיע למצב שחייבים לרדת מתחת לבית ולקנות איזה מצרך. לכן נפתחים סניפים קטנים של סופרמרקטים. צריך שיהיו גם מכולות בתוך השכונות, כי זו אוכלוסייה שברובה לא ממונעת".

 

באופן כללי, אפרתי מאמינה כי "המודל של חריש יהיה מודל מנצח". היא מסבירה שהמתכננים מביאים בחשבון שגודל המשפחה החרדית הממוצעת הוא 5.5 נפשות. "המספר הזה עוזר לנו לחשב כמה ילדים צריכים להיות בכיתה ואיך לתכנן גני ילדים. אנחנו דואגים ליצירת שטחים פתוחים ומערכי הסעה למוסדות החינוך", היא מסבירה. הצוות של אפרתי מבסס את החישוב על המבנה של היישוב הדתי בית"ר עילית. "יש שם רמת שירותי ציבור גבוהה מאוד. הכנסה נמוכה ומספר ילדים גבוה לא מעידים על כישלונה של עיר", אומרת אפרתי.

 

מימון וארנונה "הנטל לא יהיה גדול"

 

רמת ההכנסה הנמוכה של המגזר החרדי שעליה מדברת אפרתי מעוררת שאלות הנוגעות למימון הפרויקט, למקומות התעסוקה בעיר וליכולתה לעמוד עצמאית בנטל הארנונה. בנוגע לשאלת המימון להקמתה של עיר חדשה לא נמצא בממשלה אף גורם שמוכן לחשוף את אומדן עלותו של הפרויקט לקופה הציבורית. "אי אפשר להעריך את התקציב שיועבר להשקעה בפיתוח התשתיות בחריש בשלב זה", נמסר ממשרד השיכון בתגובה לשאלת "כלכליסט".

 

לגבי התעסוקה ראש עיריית בני ברק ממליץ בחום למתכנני חריש לתכנן אזורי תעסוקה ותעשייה טרם הגעתו של התושב הראשון, כדי שהעיר החדשה תוכל לקיים את עצמה. "חשוב מאוד שיהיו מקומות תעסוקה, במיוחד בעיר שבה הרמה הסוציו־אקונומית הממוצעת נמוכה", אומר אשר.

 

אפרתי אומרת כי נושא התעסוקה בחריש הוא חלק מתוכנית־האב. "עוד לפני ההחלטה על הקמת העיר היתה אסכולה שלפיה לא צריך בכלל להקים עיר שמורכבת רק מאוכלוסייה חרדית כי היא לא תוכל לשאת את עצמה", אומרת אפרתי, "לי זה מקפיץ כל תו ותו בגוף, כי הגישה הזו אומרת שמישהו אחר יצטרך לשלם ארנונה עבורם".

ולשאלה מי בכל זאת ישלם את הארנונה משיבה אפרתי שמבחינה זו העיר תידרש לתמיכה ממשלתית: "נראה שיש סוג מסוים של יישובים שיצטרכו לשבת על שולחנה של המדינה יותר מיישובים אחרים. נטל ההוצאה שלהם לא יהיה גדול, לפחות לא בדור הראשון".

 

המכשולים הצפויים "לחרדים זה לא בכיוון"

 

התושבים והיזמים הפוטנציאליים של חריש יצטרכו להחליט בקרוב אם לקחת חלק בחגיגה של אטיאס. בימים הקרובים תימסר להפקדה התוכנית לבניית שלב א' של העיר החדשה, הכולל כ־60% מיחידות הדיור המתוכננות במקום (5,600 דירות). צעד זה עשוי גם לעורר מחדש את המחאה הציבורית נגד התוכנית, כשזו תיפתח להתנגדויות.

 

אך גם אם הללו יידחו, כמו שקרה ב"סיבוב הראשון", לא בטוח שייענו התקוות של אטיאס. "אני לא רואה משפחה חרדית זורקת זוג צעיר ליישוב ליד ואדי ערה", אומר אריאל בן משה, מנהל סניף אנגלו־סכסון למגזר החרדי בירושלים. בן משה מעלה את השאלה המרחפת במגזר סביב הבעייתיות במיקומה הגיאוגרפי של חריש, העשוי לפגוע באטרקטיביות של כל המיזם. "שימי סרגל בין ירושלים לתל אביב ותביני איפה אנשים חרדים גרים. חריש ממוקמת רחוק מאוד, באזור של חילונים. לחרדים זה לא בכיוון".

 

לבן משה ברור כי המחירים בחריש יהיו נמוכים יותר מאזורי הביקוש במגזר כיום (על מחירי הדירות בערים חרדיות - ראו מסגרת), אבל לדעתו זה לא ימשוך את הקונים. "אם ימכרו שם דירות ב־700 אלף שקל אז אנשים לא יקנו. הם יעדיפו את בית שמש או את גבעת זאב", הוא מעריך, "אבל זה תלוי גם ברבנים. אם הם ישימו את כל כובד משקלם, אז אולי יתפתח שם משהו".

 

לדבריו מצטרף היזם קס, המאמין כי בסופו של דבר הפוטנציאל של חריש ייקבע לפי ערך הדירות. "הפנטזיה של הציבור החרדי, שדירות בחריש יעלו 450 אלף שקל או 700 אלף לדירה הכי יקרה, היא באמת בגדר פנטזיה", הוא אומר, "זה לא יקרה עם מימון פרטי. בלי עזרה מהמדינה - זו תהיה אכזבה".

 

במשרד השיכון לא נותנים להערכות הפסימיות להרוס את ההתלהבות. "אין לי ספק שיהיה ביקוש", אומרת אפרתי ומוסיפה, "אין לנו תשובות אחרות למצוקת הדיור במגזר: מיצינו את ירושלים, במודיעין עילית נסגר השיבר כי זה ביהודה ושומרון, בבית שמש אנחנו בתחילת הדרך". היא מספרת לאחר דיונים של כ־20 שנה, הפעם המימוש נראה קרוב. "כביש 6 עשה את השינוי. הוא משפר מאוד את הנגישות", היא מסבירה. סיבה נוספת, לדעתה, להצלחתה הצפויה של חריש היא כוח הקנייה הגדול של המגזר החרדי. "אם יש מסה, אפשר לעשות את זה בזול", היא קובעת, "הקבלנים יוכלו לרכוש את הקרקע בכמעט חצי משווייה, ועלות הבנייה הפשוטה לא גבוהה".

 

כדי לגלות אם צדקו בהערכותיהם יצטרכו במשרד השיכון להמתין למכרזי שיווק הקרקעות בחריש, שמועד תחילתם תלוי בהיקף ההתנגדויות שיוגשו לתוכנית. עד אז, אומר קס בשם היזמים, "זה הימור. אנחנו נבדוק לאן נושבת הרוח ונחליט אם להיכנס לזה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x