אפקט המגדלים: כך יזניקו הפרויקטים החדשים בת"א את מחירי הדירות

מחירי הדירות במתחמי היוקרה של תל אביב יעלו ב־15% עד 30% עד 2018. כך עולה ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין שהגיע לידי "כלכליסט". בלשכה טוענים כי תל אביב הופכת לאחת הערים המבוקשות והיקרות בעולם המערבי. עוד הם מציינים כי בשנים הקרובות צפויות להיבנות בעיר כ־4,000 יחידות דיור המוגדרות "נדל"ן יוקרה", שיחזקו את מיתוגה כמוקד לעשירים, מהארץ ומחו"ל.

במסגרת המחקר מופו ארבעת אזורי היוקרה הצומחים של העיר, בהתבסס על פרויקטים הנמצאים כיום בשלבי תכנון מתקדמים: פארק צמרת, הצפון הישן, מתחם דרום הקריה ואזור שדרות רוטשילד בלב העיר.

פארק צמרת: עלייה רק לקראת 2018

פארק צמרת נמצא על דרך נמיר בצפון־מזרח העיר, ליד מחלף ההלכה. במקום ישנם כמה מגדלי יוקרה, בהם פרויקט YOO שעיצב פיליפ סטארק. כיום נמכרים במתחם שטחים לדירות באיכות סטנדרטית בכ־27 אלף שקל למ"ר ושטח לדירות יוקרה בכ־35 אלף שקל למ"ר. מדובר במחירי דירות ממוצעים של 2.5 מיליון שקל ושל 5 מיליון שקל במקרה של נכסים ייחודיים.

השמאים מסבירים כי מתחם זה סבל מאוד בתחילת המשבר העולמי לפני כשנתיים וחצי, משום שרוב המשקיעים הזרים בו הדירו ממנו את רגליהם. במחצית השנה האחרונה חלה התאוששות הדרגתית, אך המחירים טרם חזרו לשיא.

נשיא לשכת השמאים ארז כהן מסביר כי למתחם כמה חסרונות: הוא ממוקם במעטפת של העיר, מרוחק ממרכזי העסקים והבילוי, וקיימת תחרות קשה מאוד בין החברות שמשווקות דירות בו. מנגד, מסביר כהן, אותם חסרונות יכולים להפוך ליתרונות כגון בידול המתחם, מיתוג גבוה ונגישות לעורקי תחבורה מרכזיים. לפי הערכות הלשכה, עד 2013 ישמור פארק צמרת על רמות המחירים הנוכחיות. ההתייקרות תורגש רק לקראת השלמת הבנייה במתחם ואכלוסו — לקראת 2018 יתחילו המחירים לעלות ב־15% לכל היותר.

הצפון הישן: המקומיים כקהל שבוי

באזור הצפון הישן של תל אביב נמכרים שטחים ב־30 אלף שקל למ"ר של יחידת דיור, המשקפים מחירי דירות שנעים סביב 2.5–3 מיליון שקל לארבעה חדרים בגודל 100 מ"ר.

לדברי ארז, "אין באזור זה כמעט בנייה חדשה, ותמיד יהיה קהל שיהיה מוכן לשלם עליו מחיר גבוה. דבר זה הוכח לאחרונה במכרז מתחם רמז של העירייה, שבו שילמו היזמים 30 אלף שקל למ"ר לדירה, מחיר גבוה ללא תקדים. באזור קיימים עוד פרויקטים גדולים, בהם מגדל ברחוב אנטוקולסקי, מגדל בארי נהרדעא ומגדל סוטין".

להערכת השמאים, בשנתיים הקרובות ימשיכו המחירים באזור זה לעלות בכ־5% לשנה. "עד 2018 עשויה עליית המחירים בצפון הישן להגיע לכ־20%־30%", אומר כהן ומציין כי באזור קיימים קהלים שבויים של תל אביביים ותיקים וצעירים אמידים, שהגיעו לשם מחוץ לעיר או מצפונה.

להערכת לשכת השמאים, מרכיב משקיעי חו"ל לא יהיה משמעותי באזור זה.

הדמיה של מתחם דרום הקריה

אזור דרום הקריה: לא לעשירים בלבד

באזור דרום הקריה והשוק הסיטונאי נמכרות קרקעות ב־30 אלף שקל למ"ר ליחידת דיור. רמות המחירים יעמדו על 3 מיליון שקל לדירות סטנדרטיות ועל 6 מיליון שקל לדירות של 100 מ"ר בנות 4 חדרים. מתחם זה, אומר כהן, משלב את יתרונות שלושת קודמיו. "הוא תל אביבי מאוד, נגיש לכל מקום, ועם זאת מבודל, מודרני ובעל מיתוג גבוה. להערכת כהן, האזור בשנים הקרובות ישמור על רמת המחירים הנוכחית, ובמחצית השנייה של העשור תחול עליית מחירים הדרגתית בשיעור של עד 15%. "קיים כאן תמהיל דירות מגוון למדי, שמגדיל את קהל הרוכשים הפוטנציאלי גם לתל אביביים בני המעמד הבינוני ולא רק לעשירים או למשקיעים אסטרטגיים", אומר כהן ומוסיף כי שיווק המתחם יימשך לאורך מרבית העשור הקרוב, כך שבפועל לא יהיה היצף של דירות.

כהן מעריך כי במתחם דרום הקריה צפויים לחזור חלק ממשקיעי חו"ל. מתחם השוק הסיטונאי, להערכתו, יספק תשובות דיור נוספות לתל אביביים בני המעמד הבינוני, אולם גם ללא מעט משקיעים.

רוטשילד ולב העיר: יציב עד לבוא הזרים

במתחם שדרות רוטשילד עומד מחיר המקסימום על 50 אלף שקל למ"ר קרקע לדירה, כלומר מחיר ממוצע של 4.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים של 100 מ"ר. "מדובר בתוכניות למספר צנוע יחסית של מאות יחידות דיור שיקומו בו בעשור הזה", אומר כהן. הוא מדגיש כי מדובר באזור בעל ערך היסטורי שממוקמים בו מאות רבות של בניינים לשימור, מה שנותן לו "שיק" בינלאומי שאינו נופל מהיפות והיוקרתיות בערי אירופה.

ואולם לדבריו, להבדיל מאזור הצפון הוותיק, "עד 2013 יתאפיין אזור זה ביציבות יחסית ובטווח הארוך יותר - עד 2018 - המחירים יתחילו לעלות שוב, בעיקר לאחר שמשקיעי חו"ל יצטרפו לתמונה", כהן אומר כי במקביל יגברו הביקושים גם לרחובות נוספים במתחם זה, בהם מונטיפיורי, נחמני ומזא"ה. "בשבע השנים הבאות עליות המחירים במתחם יעמדו על כ־25%", אומרים השמאים.