מנכ"ל אשדר: "אני לא מבין איך אטיאס יציף את השוק"
הביורוקרטיה חונקת, לתכנון אין תקציב, והקבלנים ישמרו על מלאי נמוך גם אם השוק יוצף בקרקעות. ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, לא מאמין בפתרונות הקסם של שר השיכון ולא רואה את שוק הנדל"ן משתנה בקרוב
אומרים שעיתוי הוא הכל. העיתוי שבו התמנה ארנון פרידמן למנכ"ל אשדר עלול היה לטרפד את הקריירה שלו. אבל פרידמן טוען שדווקא המצב הקשה של שוק הנדל"ן העולמי סיפק לו הזדמנות.
פרידמן (44) הגיע לאשדר אחרי 13 שנה בתפקידי ניהול באפריקה ישראל, בין השאר כמנהל פרויקט קניון רמת אביב וכסמנכ"ל עסקי ראשי של אפריקה מגורים. הוא נכנס לתפקידו ימים ספורים לפני ציון הדרך הראשי של המשבר הכלכלי - קריסת בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס.
"בשבילנו, השנה החולפת היתה שנת התפתחות, בניגוד למה שקרה בחברות גדולות אחרות בפלח השוק שלנו", הוא אומר. "אפריקה מגורים צמצמה פעילות, אזורים עברה שנה לא קלה בגלל הפעילות שלה בחו"ל, אבל אנחנו הצלחנו להגיע להבשלה של עסקאות משמעותיות".
זה לא נראה ככה בתחילת השנה.
"נכון, ראינו קיפאון במכירות שנמשך חמישה חודשים, מסוף 2008 עד אפריל 2009, אבל אנחנו לא פועלים מהיום למחר. אנחנו חברה יזמית, ולא עוסקים רק בפרויקטים שכבר מאושרים לבנייה. ניצלנו את הזמן לקידום תוכניות ולטיפול בהפשרת קרקעות חקלאיות שבבעלותנו. אנחנו עוסקים בפרויקטים של פינוי־בינוי, למשל, שגם הם לוקחים זמן. הקיפאון לא השפיע על כל הפעילות הזאת, וכשהשוק חזר, היינו מוכנים עם מלאי זמין לשיווק".
"המינהל לא מעדכן את ההערכות שלו"
לאחרונה זכיתם בשלושה מתחמים בשכונת אגמים בנתניה. ההצעה שלכם היתה גבוהה בהרבה ממחיר המינימום של המינהל. אתה לא חושב שהמחירים גבוהים מדי?
"לפני שנה השתתפנו במכרז הראשון שהוציא המינהל להחכרת הקרקע במתחם שרונה. ההצעה שלנו אז עמדה על 50 מיליון שקל למגדל אחד. בסופו של דבר, המינהל פסל את המכרז מכיוון שההצעות היו נמוכות מהערכות השמאי על הקרקע. הסיבה לכך היתה פשוטה: המינהל העריך את הקרקע כמה חודשים לפני פתיחת המכרז, בשיאו של משבר. ההערכה שלו פשוט לא התעדכנה כשהשוק השתנה. כשהגשנו את ההצעה, עשינו זאת על בסיס ערך קרקע נמוך יותר.
פרידמן. "הציבור חיכה לירידות מחירים, כמו בעולם, אבל אנחנו שמרנים בהתחלות בנייה, ובשוק לא היה מלאי דירות ללא קונים. לכן המחירים לא ירדו" צילום: יובל חן
"במכרז אגמים היה מצב הפוך: שמאי המינהל העריך את המחיר עוד לפני עליית המחירים, שהחלה בחודש אפריל. אנחנו מכירים את נתניה מפרויקט קריית השרון שיש לנו במזרח העיר, ומכירים גם את המחירים במערבה, בעיר ימים. אגמים הוא רובע חדש במיקום מעולה, שיכלול 2,000 יחידות דיור. לכן המחיר שהצענו ריאלי, אף על פי שהוא גבוה במידה משמעותית ממחיר המינימום של המינהל".
אפשר לצפות שמחירי הדירות באגמים יהיו גבוהים, בהתאם להצעה הגבוהה שהגשתם?
"הבאנו בחשבון שבהתחלה נמכור שם דירות במחירים נמוכים יותר מאלה של עיר ימים, למשל (שהיא שכונת יוקרה - א"ח). אבל גם עיר ימים השביחה את עצמה עם הזמן. אגמים תגיע לאותו מצב".
"בונים, מחכים לעליית מחירים, ובונים עוד"
אגמים מייצגת היטב את האסטרטגיה של אשדר: החברה מתמקדת במתחמים גדולים שבהם ניתן לבנות מספר גדול של יחידות דיור, אבל לעולם לא תצא בשיווק המתחם כולו בבת אחת. "בכל המתחמים הגדולים התהליך דומה", מסביר פרידמן: "למי שקונה בהתחלה המחירים נמוכים יחסית, כי השכונה עדיין לא מפותחת. זה בעצם לגור באתר בנייה למשך תקופה. אבל ככל שהמקום מתפתח, המחירים עולים, וכך גם מספר יחידות הדיור שיוצאות לשיווק. בונים קצת, מוכרים עדיין במחיר נמוך, ממשיכים לבנות, והמחירים כבר גבוהים יותר. פרויקטים גדולים משביחים את עצמם ברמה של 20%-25%.
"קח לדוגמה פרויקט שיש לנו במזרח השרון בנתניה: ב־2007 קנינו את הקרקע במתחם ב־175 אלף שקל ליחידת דיור. ביוני 2009 מכרנו חלק ממנו לקבוצת רכישה במחיר של 300 אלף שקל ליחידת דיור, וזה עוד לפני פיתוח. בחודש האחרון כבר קיבלנו על חלק אחר מהמתחם הצעה של 350 אלף שקל ליחידת דיור. המחירים רק ממשיכים לעלות".
אסטרטגיית השלבים הזאת אינה בלעדית לאשדר, כמובן, אלא משותפת לכל חברות הנדל"ן הגדולות המסוגלות לפעול כך. פרידמן טוען נחרצות שזה בדיוק מה שיכשיל את תוכניתו של שר השיכון, אריאל אטיאס, להציף את שוק הנדל"ן בקרקעות, במטרה לגרום לירידת מחירים. המכרזים הגדולים יוצאים והחברות רוכשות את הקרקע, הוא מסביר, אבל אף קבלן לא יתחיל לבנות את כל יחידות הדיור מיד, כי כל אחד ימתין להשבחת הפרויקט ולעליית המחירים.
"הקבלנים בישראל תמיד מווסתים את קצב התחלות הבנייה למצב בשוק, וזה גורם לכך שאין מלאי גדול של דירות", הוא אומר. "בתחילת 2009 הציבור בישראל חיכה לירידות גדולות במחירי הנדל"ן, כמו שקרה בעולם, אבל כאן לא היו דירות ריקות כמו בארצות הברית. אנחנו שמרנים בהתחלות הבנייה, וכתוצאה מזה אין מלאים שעומדים בשוק ללא קונים, ואין ירידות מחירים".
"הרפורמה בתכנון לא תעזור ללא תקציב"
אם שיווק קרקעות מסיבי הוא לא הפתרון, מה כן אפשר לעשות?
"אין ספק שצריך עוד קרקע ועוד תוכניות מאושרות. בשנות התשעים אפשר המינהל למושבים ולקיבוצים להפשיר קרקע, מה שהגדיל מאוד את ההיצע, אבל בג"ץ הקשת המזרחית ביטל את זה. מאז, כל מה שנשאר באזורי הביקוש זה קרקע בבעלות המדינה וקרקע פרטית, ומדובר על מלאי מאוד מצומצם. השיווק של משרד השיכון ושל המינהל באזורי הביקוש מצומצם מאוד, וגם במכרזים האלה לא יבנו הכל יחד.
"חוץ מזה, אני לא מבין איך אטיאס מתכנן להציף את השוק בקרקעות, עם הליכי התכנון הארוכים. אישור התוכניות של מלאי הקרקעות הקיים נמשך זמן רב מאוד. הוועדות וההתנגדויות תוקעות תוכניות. יש תוכניות שאנחנו מקדמים מ־1999. את המתחם באגמים, שבו זכינו במכרז, לקח 15 שנה לאשר".
אולי הרפורמה במוסדות התכנון תציל את המצב.
"יש דברים שהיא לא יכולה לעזור בהם - למשל בעיות תחבורתיות. יש לנו פרויקט שמתעכב בגני תקווה, כי למתחם אין תשתית תחבורתית שיכולה לעמוד. יש לנו קרקע בצפון כפר סבא, שנחתמה לגביה עסקת קומבינציה ב־1999; מאז אנחנו מחכים לתוכנית אב תחבורתית. יש תוכניות שתקועות על פתרונות ביוב. הרפורמה בתכנון לא תעזור במקרים האלה, כי זה דברים שאין להם תקציבים. וכל זה עוד לפני שאנחנו מתייחסים להתנגדויות, שלוקחות המון זמן. נכון, אנחנו לא בסין, שם פשוט אומרים לאנשים לעזוב - אבל צריך להיות דיון ענייני בהתנגדויות. הפתרון הוא להזיז דברים מהר יותר. אי אפשר לדלג על שלבים. אין שיטת קסם".
מה אתה צופה ל־2010 בשוק הנדל"ן למגורים?
"בשנים האחרונות אשדר מכרה 300 יחידות דיור בשנה; התוכנית לארבע השנים הקרובות היא להגיע ל־500 יחידות בשנה. במה שקשור למחירים, אני צופה יציבות שתלווה בעליות קלות במקומות ספציפיים, כמו חדרה, יבנה, רחובות, פתח תקווה ונווה מונוסון".
