מזנין להמונים: שיטת מימון פופולרית בארה"ב תופסת תאוצה בארץ

משבר האשראי שפקד את שוקי העולם, ובעקבותיו צומצמו מאוד עודפי הנזילות, גרם ליזמי הנדל"ן לפנות לשיטת מימון הביניים מזנין. השיטה מאפשרת להם לגייס כסף זמין להשקעה בפרויקטים חדשים.

ישראל מפגרת אחרי ארצות הברית בתחומים רבים, כמו גם בתחום הנדל"ן. דיזנגוף סנטר, הקניון

מזנין היא שיטה למימון פרויקטים המסייעת ליזמים לגייס כסף זמין שיופנה להשקעה בפרויקטים חדשים ולמינוף ההון העצמי. לדברי טל תפוחי, מנהל ייזום העסקים בחברת גמלא הראל נדל"ן מגורים המתמחה במתן מימון ליזמים, חלק גדול מהקבלנים והיזמים בארץ כלל אינם מודעים לאפשרות המימון המשלים.

"מרבית היזמים העוסקים בהקמת פרויקטי נדל"ן משתמשים כיום בשיטת הליווי הבנקאי. אם הם מקבלים מימון ויכולים לעמוד בדרישות גיוס ההון העצמי שמציב להם הבנק, הם נכנסים לפרויקט. אבל שמענו גם על מקרים שיזמים ויתרו על פרויקטים לאחר שלא הצליחו לגייס את ההון הנדרש", הוא מסביר. עם זאת, תפוחי מצהיר כי בשנה האחרונה הוכפל היקף העסקאות. לדבריו, חברות שבעבר החזיקו בהון עצמי נזיל שהופנה למימון הפסיקו לעשות זאת, וכך הלקוחות שחיפשו מימון זמין זרמו לחברות הבודדות שעוד נותרו בשוק.

כרית ביטחון

בתחום המזנין פועלות בארץ שתיים חברות: מניף, הנמצאת בבעלות דיסקונט, יובנק ומבטח שמיר, ששמה הוזכר לאחרונה כחברה שסיפקה מימון חלקי לפרויקטים של חפציבה; גמלא הראל נדל"ן למגורים; וחברת כלל שהפסיקה לפעול בתחום לפני כשנה.

את נקודת המבט של היזמים מביא ע', יזם נדל"ן, בעל חברה משפחתית ותיקה שבונה באזור המרכז בהיקף של כ־250 יחידת דיור לשנה. "עד לפני שמונה שנים השתמשנו בהון עצמי קיים, אבל אז הבנו שאנחנו מרתקים סכומי כסף גדולים לטובת ההון העצמי, וזה גרם לנו לוותר על עסקאות. דוגמה לכך היא פרויקט שבנינו בהיקף של 16 יח"ד שההון העצמי שלו היה 3 מיליון שקל. במקביל פנו אלינו בנוגע לשני פרויקטים נוספים בהיקף דומה, אבל ההון העצמי שלנו לא אפשר לנו להיכנס אליהם", מספר ע'.

איך עובדת שיטת המימון בפועל? במצב רגיל, כאשר יזם מתכנן את מימון הפרויקט הוא פונה לבנק, שמחתים אותו על הסכם לליווי פיננסי וקובע את תנאי הפרויקט, הביטחונות הנדרשים והעילות למימושם. כל תקבולי הפרויקט מופקדים לחשבון מיוחד המשועבד לטובת הבנק, ובמקביל מונפקות לרוכשי הדירות ערבויות חוק מכר. כנגד התקדמות הבנייה "משחרר" הבנק כספים למימון עלויות הפרויקט.

לצורך קבלת ליווי בנקאי מהמערכת הבנקאית נדרש היזם להעמיד הון ממקורות עצמיים של כ־40%-20% מסך עלויות הפרויקט. אותו הון עצמי שמעמיד היזם משמש עבור הבנק המלווה "כרית ביטחון" להבטחת המימון הניתן על ידו לפרויקט.

בתוך כך, המכשול שעומד לפני היזמים הוא גיוס של אותו הון עצמי. רבים מהיזמים מצליחים לגייס רק 15%-10% ונאלצים לאתר מקורות מימון אחרים לשאר הסכום.

בנקודה זו משתלבות החברות שמספקות את המימון. לדוגמה, אם עלות הפרויקט מגיעה ל־10 מיליון דולר, היזם יידרש להביא כ־3 מיליון דולר "מהבית". אם הוא מחזיק רק בכ־2 מיליון דולר, החברה המממנת תסייע לו לגייס את מיליון הדולרים הנותרים. אפשרות נוספת שמציעות חברות המימון היא שותפות ברווחים מהפרויקט - בדרך כלל מדובר בשליש מהרווחים בתמורה ל־70% מההון העצמי.

אופציית השותפות ברווחים נבחנת על ידי החברה המממנת, ומוצעת רק אם היא מעריכה כי הפרויקט יהיה רווחי דיו עבורה. בשאר המקרים, היזם יסתפק בקבלת המימון הרגיל, שנחשב לכסף יקר שמתאפיין בריביות גבוהות. החברה המלווה רשומה כמשעבדת שנייה, כך שבמקרה שהיזם נקלע לקשיים הבנק מקבל עדיפות ראשונה. את פרמיית הסיכון משלם היזם והריבית היא לעתים פי שניים מזו של הבנק, כלומר

כ־15%-13%. מסיבה זו מעדיפים יזמים רבים לחפש נתיבים אחרים וקומבינות עם אנשי עסקים, שיפחיתו את עלויות המימון.

הכוח אצל המאתרים

עו"ד ערן באלינט, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד זליגמן, מטיל ספק בכדאיות של עסקאות מימון הביניים עבור היזמים. "מכל העסקאות שסגרנו בשנים האחרונות, רק במקרים בודדים נתקלנו ביזמים שלקחו מימון ביניים על ההון העצמי. לא חסר היום כסף פנוי בשוק, והבעיה העיקרית היא דווקא איתור הקרקעות והעסקאות האטרקטיביות".

באלינט מסביר כי הכוח נמצא דווקא אצל מאתרי העסקאות ולא אצל היזמים. "זו הסיבה לכך שהשיטה הנפוצה יותר היא מאתרי עסקאות שסוגרים 'דילים' עם היזמים בתמורה להשתתפות בהון העצמי". היחס המקובל במקרה זה הוא שמאתר העסקה מביא כ־10% מההון העצמי שהבנק דורש, והיזם מביא את ה־90% הנותרים.

נכנסים לקרביים

למרות חוסר השוויון, מאתר העסקה יהיה שותף ב־50% בפרויקט. "ליזמים זה משתלם, ולמאתרי עסקאות עדיף להכניס שותף לעסקה מאשר לפנות לחברה חיצונית שמגדילה את עלויות המימון ומפחיתה את רווחיות העסקה", אומר באלינט.

היזם ע' מסכים חלקית עם דבריו של באלינט. "נכון שקיימת אלטרנטיבה של שותפות עם אנשי עסקים בעלי ממון, אבל המשמעות היא רישום משותף של חברה ושותף חדש שנכנס לך לקרביים ודורש עדכונים שוטפים. לחברות המימון אנחנו מספקים דיווח אחת לחודש, וזה מספק לנו שקט וחופש פעולה". עם זאת, ע' מספר כי הוא בוחן את נושא המימון מפרויקט לפרויקט, וכאשר הוא מעריך שהרווח יעלה על 22% — הוא שוקל פנייה לגורמים פרטיים.

מטבע הדברים, הקבלנים שפונים לחברות המימון אינם נמנים עם חברות הבנייה הגדולות, אלא מדובר בחברות בסדר גודל בינוני ומטה. תפוחי מספק אינדיקציה לגודל החברות ומצביע על שתי חברות שפנו אליהם לאחרונה. האחת בונה 92 יחידות דיור בשכונת שחמון באילת, וחברה אחרת בונה 74 יחידות דיור בהוד השרון. "באופן כללי מדובר בפרויקטים שעלותם הכוללת נעה בין 10 ל־50 מיליון דולר", הוא מסביר.

דו"ח אפס

ליזמים שמבקשים את מימון החברות מחכה תהליך מהיר אך קפדני של בדיקת הפרויקט, בדומה לסינון שמבצע הבנק. תפוחי מספר כי הבדיקה של חברת המימון היא עין בוחנת וגוף מקצועי נוסף שמספק לחברה אינדיקציה על טיב העסקה, וכבר קרה שיזמים ויתרו על עסקאות שהתגלו כבעייתיות על ידי חברת המימון.

החברות מעדיפות לא להסתמך על הבדיקות הקיימות של הבנקים, ומכינות "דו"ח אפס" באמצעות שמאי שבודק את החברה ואת הפרויקט.

"בדיקות מעמיקות יותר", אומר תפוחי, "אינן נדרשות, כי גם במקרה שהיזם מפסיד במקום אחר — הבנק לא יכול לגעת בפרויקט. עם זאת, אנחנו מבצעים עוד בדיקות דרך חברות מידע כמו BDI, ובמקרים בודדים אנחנו מתעמקים במאזני החברות, שבדרך כלל משתפות איתנו פעולה".