בעקבות המלחמה: שוק המרלו"גים בישראל נותר יציב והביקוש בעלייה
המרלו"ג החדש בקיבוץ נגבה הוא חלק ממגמה ארצית: בעוד שוק המשרדים בירידה, מחירי השכירות למרכזים לוגיסטיים נמצאים במגמת עלייה - משיאי 35-45 שקל למ"ר ב-2021 לכ-50-60 שקל כיום
ביום חמישי האחרון התקיים בקיבוץ נגבה טקס הנחת אבן הפינה למרלו"ג (מרכז לוגיסטי) בשטח של כ-18,000 מ״ר, בעלות 130 מיליון שקל. המבנה, שהוא המרלו"ג הראשון בקיבוץ זה, מוקם ע"י רכס נדל"ן, שבבעלות ארקין קפיטל ותומר כץ, ובשותפות עם הקיבוץ. מדובר אולי בארוע נקודתי, אך הוא מעיד על מגמה. רכס נדל"ן מקדמים בימים אלה הקמת מרלו"גים בכפר עזה, נתיב העשרה ובשומרת.
הישובים הכפריים, על צירי התחבורה הראשיים, שבעבר התקיימו מחקלאות, מבינים היטב שבמדינת ישראל, שמתנהגת כמו אי, הביקוש לאיחסון הוא במגמת גידול ועיקבי. ע"פ דו"ח מחלקת המחקר של Natam Newmark, שהתפרסם בשבוע שעבר, שוק מחירי המשרדים נמצא אולי במגמת ירידה, אך שוק התעשייה והמרלו"גים שמר לאורך 2024 על יציבות, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים.
ע"פ הדו"ח, הביקוש לשטחי איחסון קשור למגיפת הקורונה, אבל מסתבר שגם למלחמה, שיצרה ביקושים גבוהים, ברוב האזורים בארץ, למוצרים בתחומי הביטחון, הרפואה, המזון והתעשיות הנלוות. בוריס דנילוביץ' מקבוצת גיאוקרטוגרפיה, מוסיף שהמשך הלחימה עם החותים, המקשה על ההובלה הימית, עלול לייצר שיבושים בשרשראות האספקה ועלייה גלובלית במחירי הסחורות והאנרגיה, ובעקיפין, עקב חשש משיבושים באספקה, עליה לביקוש בשטחי איחסון.
על פי סקר של נתם, מחירי הקרקע לבנייה עבור מגרשים לתעשייה ולוגיסטיקה נשארו לאורך שנת 2024 יציבים, עם מגמת עלייה. המחיר לדונם בפ"ת, חולון ושוהם הוא כ-8 מיליון שקל, באזור השרון 4-7 מיליון שקל, באזור השפלה (מודיעין, גדרה, אשדוד), 5-7 מיליון שקל, אזור חיפה, 4.5-6 מיליון שקל, באזור ירושלים, 2-4.5 מיליון שקל, ובאזור הדרום (קרית גת, ב"ש, אשקלון), 1.7-4.5 מיליון שקל.
סקר מחירי שכירות מבוקשים ממוצעים למ"ר בבניינים לתעשייה ולוגיסטיקה שהם מבני תעשייה ותיקים, class B, מלמד אף הוא על יציבות. המחירים, בכל הארץ, די דומים, בין 30-50 שקל למ"ר. המקומות היותר זולים הם ב"ש, שדרות, כרמיאל, מגדל העמק וחיפה.
מחירי השכירות במבני תעשייה חדשים יותר, שגילם עד 8 שנים והתקרה בהם גבוהה מ-8 מ', המוגדרים כ- class A, נמצאים במגמה דומה. המחירים נעים בין 33-67 שקל למ"ר. המקומות היותר יקרים הם שוהם, מודיעין, אשדוד וחולון.
תומר כץ מרכס נדל"ן, מסר לכלכליסט שנקודת המוצא של החברה שלו היא רכישה לצורך השכרה ולא למכירה של חללי איחסון, או "סיבוב". הוא מודה שמחירי הקרקע בעלייה אך מסביר שהשיטה של רכס היא שיתופי פעולה עם שוכרים, או עסקאות קומבינציה. "ביחס לתחומים אחרים, כמו מגורים או תעסוקה, שוק הלוגיסטיקה הוא יציב, עם גידול עקבי בשכר הדירה. במרלו"ג שהקמנו בפארק יואב, בצפון קריית מלאכי, המחיר למ"ר היה ב-2021 35-45 שקל, וכעת 50-60 שקל למ"ר".
על פי דנילוביץ, שטחי תעשייה ולוגיסטיקה נבנים בארץ בעיקר במחוזות דרום ומרכז. בעיקר בגלל פיתוח מואץ סביב נמל אשדוד, ששם היצע הקרקעות מוגבל. באזור חיפה זה עדיין לא קורה בגלל היעדר היצע, ולכן, הביקושים זולגים למחוז צפון.
לדבריו, הקפיצה המשמעותית במחירי השכירות של המרלו"גים חלה בין השנים 2018-2019. מאז קצב עליית מחירי השכירות התמתן. לדבריו, מצד שני, מחירי המכירה של הקרקעות למרלו"גים המשיכו לעלות בשנים האחרונות עד שנוצר חוסר התאמה בין מחירי המכירה הגבוהים של הקרקע (המוכרים גילמו את עליית הערך העתידית במחירי הקרקעות) לבין גובה דמי שכירות, שגרם להיעדר כדאיות כלכלית לפיתוח יזמי. הוא מעריך שצפוי תיקון כלפי מטה במחירי הקרקעות ללוגיסטיקה, ושהמציאות הכלכלית והבטחונית החדשה תזרז תהליך זה.
מסתבר שתמחור הקרקע לפי שטח (מ"ר/דונם) יהפוך בקרוב לפחות אקטואלי. לדבריו של דנילוביץ', המרלו"גים המודרניים, שבהם יש מערכות אוטומציה מתקדמות, נישאים לגבהים של 40-60 מ'. במודל הזה השוק עובר למודל תמחור לפי נפח, לא לפי מ"ר כמו במודל ה"קלאסי" שאינו רלוונטי. על פניו, המחיר למ"ר שכירות יעלה. מרלו"גים מהסוג כבר קיימים בשוהם ונתניה.
