"חניה מתחת לפארק - קטסטרופה": מהנדס העיר חדרה מתנגד לתוכנית שהעירייה הגישה
עיריית חדרה אישרה בעבר לחפור חניונים פרטיים מתחת לשטחים הציבוריים הפתוחים במסגרת תוכנית ההתחדשות "מתחם הצעירים" בגבעת אולגה; אך מהנדס העיר התחלף, והגישה השתנתה: עתה העירייה מתנגדת לתוכנית משלל טעמים, ובהם הקושי לתחזק שטחים אלו בשל החפירה תחתיהם, ולרשום את הקניין על החניות; בסוף החודש תדון הוועדה המחוזית חיפה בהתנגדויות
עיריית חדרה אישרה, אבל עכשיו היא מתנגדת: הוועדה המחוזית חיפה תדון בישיבתה בסוף החודש בהתנגדויות לתוכנית ההתחדשות ל"מתחם הצעירים" (נקרא גם "החלוץ-חזון איש") בשכונת גבעת אולגה שבחדרה. התוכנית, שמקודמת ע"י קבוצת גבאי, ומתפרסת על שטח של 43 דונם, מציעה הריסה של 172 דירות בשמונה מבנים ישנים, ובניית תוספת של 916 דירות במגדלים בגובה של עד 36 קומות.
המתנגדת העיקרית לאישור תוכנית היא עיריית חדרה, שמבקשת להפחית את כמות הדירות, להגדיל את כמות השטחים הציבוריים ולשנות את כוונת היזם לבניית חניונים פרטיים מתחת לפארקים הציבוריים הקיימים. אין להקל ראש בעניין האחרון. מדובר במנגנון מקובל, בעיקר בתוכניות המקודמות בוועדה המחוזית חיפה שתכליתו חיסכון: יותר קל ויותר זול להקריב את השצ"פ (שטח ציבורי פתוח) הקיים, מאשר לחפור לעומק בשטח בנייני המגורים.
על פניו, אין ספק שמתחם הצעירים בגבעת אולגה חייב לעבור התחדשות. לפי הסקר החברתי שנערך עבור התוכנית ע"י חברת אורבניקס, "שכונת גבעת אולגה מציגה ערכים כלכליים-חברתיים נמוכים ביחס לשאר העיר, ולכלל המדינה. בשכונה מתגוררת אוכלוסייה צעירה מאוכלוסיית העיר חדרה בכלל, ובמיוחד בדרום השכונה. בנוסף, נתוני השכלה המשוקללים של תושבי גבעת אולגה נמוכים בכל המדדים מאלו של אוכלוסיית כלל העיר. יתר על כן, שיעור העולים בשכונת גבעת אולגה גבוה במעל 10% מהשיעור הארצי ועומד על 39%".
יש לציין כי בישיבת מועצת העיר חדרה, ביולי 2020, החליטה המועצה, בראשותו של ראש העיר דאז, צביקה גנדלמן, להצטרף ליזם אלי גבאי כמגישת התוכנית.
כאמור, זה לא מנע ממהנדס העיר, אדר' ארז טל, שנכנס לתפקידו לפני כשנה, להתנגד. לדבריו, "התוכנית במתכונתה הנוכחית, לוקה בפגמים מהותיים תכנוניים, קנייניים וכלכליים, החוסמים את מימושה ויוצרים סיכון משמעותי לפגיעה באיכות החיים של הדיירים העתידיים ובאינטרס הציבורי".
עיריית חדרה מצהירה בהתנגדות כי היא מתנגדת לבניית חניונים פרטיים מתחת לשטחים המגוננים הציבוריים. הטיעונים הם שמרתפי הענק של החניות מתחת לשצ"פים מרוחקים מהבתים, שיש פגיעה באופן איגום מי הנגר (מי הגשם) ושנוצרת מורכבות קניינית שתקשה על הרישום כבית משותף.
טל מסר לכלכליסט שבחדרה יש כבר כמה דוגמאות לפרויקטים שמנכסים תת קרקע של שטחים ציבוריים לחניות של פרויקטי התחדשות עירונית, כך למשל מתחם העלייה השנייה. לדבריו, "הרעיון לעשות חניה מתחת לשצ"פ הוא לא רע, אבל, במציאות הוא קטסטרופה. שצ"פ צריך לאפשר שתילה של עצים בוגרים, שתהיה גינת משחק. כשמתחת יש חניון, אתה בבעיה. לעץ בוגר יהיה מאוד קשה לגדול בשטח כזה, גם אם אתה נותן עומק של חצי מטר, או כל פתרון מאולץ אחר. הבעיה היא גם תחזוקתית קטסטרופלית: השורשים של העצים מתפשטים ומייצרים סדקים בקירות החניון, ואז גם חדירת מים. סיוט עד כדי בלתי אפשרי".
לדברי טל, הבעיות כתוצאה ממצב זה נוגעות גם להיבטים אחרים: "יש בעיה קניינית. למשל, איך אתה משייך חניה. הרי היא נמצאת בשטח ציבורי. הרישום התלת מימדי מאולץ ולא נוצר לתכלית הזאת. במתחם הצעירים המתכננים לקחו את זה לקיצון. לקחו את השטחים הציבוריים וערבבו אותם באיחוד וחלוקה. זה הזוי שאחרי הקמת הפרויקט יהיו לציבור פחות שטחים ציבוריים מאשר הקיים. זה בלתי נסבל, ולכן התנגדנו".
לכלכליסט נודע כי במנהל התכנון ובוועדה המחוזית חיפה אין מדיניות מוצהרת בעניין, אך מקובל לאשר תוכניות התחדשות עירונית העושות שימוש חלקי בשטח הציבורי הפתוח לטובת חניה תת קרקעית לפרויקט החדש. דוגמה לכך מהווה תוכנית תמ"ל 2015, שמתפרסת על שטח של כ-60 דונם, מערבית לכביש מס' 2, ומצפון לתוכנית "מתחם הצעירים". התוכנית, שאושרה ב-2022, מציעה פינוי של 352 דירות ובניית 1,504 דירות חדשות ועוד כ-300 דירות קטנות. תוכנית זו, הכוללת נספח מגרש תלת מימדי, מציגה ומפרטת את מיקומם של החניונים, מתחת לבנייני המגורים וגם מתחת לרחבות הציבוריות.
לדברי יזמים הבונים בחדרה, "חפירה של חניון לעומק של 5 או 6 קומות מתחת לבניין הורגת את הפרויקט מבחינה כלכלית. העיריות בפריפריה יודעות את זה ולכן מאפשרות לחפור מתחת לשצ"פים, וזו הכתף היחידה שהן יכולות לתת כדי שהפרויקט יקרה. חבל מאוד שאחרי שהתחלף מהנדס עיר השתנתה מדיניות עיריית חדרה".
מהוועדה המחוזית חיפה נמסר: "מדובר בתוכנית המצויה בשלב ההתנגדויות ולכן לא נוכל להתייחס בשלב זה. כמו כל ההתנגדויות, גם התנגדות זו תשמע, תדון ותתקבל לגביה החלטה במסגרת הוועדה".
