ועדת הערר: הוד השרון ניסתה לסחוט יתרונות כלכליים מיזם ההתחדשות העירונית - "תפיסה מקוממת"
פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם בני ברית קיבל אישור סופי לאחר החלטת ועדת הערר המחוזית. הפרויקט של 140 יח"ד וחברת תדהר נכשל בעבר בגלל דרישות כלכליות של העיר. ההחלטה מסיימת מחלוקת של שנים על זכויות הרשות המקומית מול היזם
ועדת הערר המחוזית מרכז דחתה את התנגדות הוועדה המקומית בהוד השרון ואישרה תוכנית התחדשות עירונית במתחם בני ברית במרכז העיר. ההחלטה מסיימת מאבק משפטי ארוך שהפך סמל לסרבול הכרוך בקידום פרויקטי התחדשות עירונית בישראל, ומדגישה את המתח בין שיקולים כלכליים למחויבויות תכנוניות של רשויות מקומיות.
מדובר בפרויקט לפינוי-בינוי של מרכז מסחרי ישן בלב העיר, שבמקומו יוקם מתחם מגורים ומסחר בן 140 יחידות דיור בשני מגדלים. אך מעבר לפרטים התכנוניים, ההחלטה חושפת מחלוקת עמוקה בין הרשויות על השאלה מה מותר לרשות מקומית לעשות כדי למקסם את הרווח הכלכלי שלה מפרויקטי התחדשות עירונית.
ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, החליטה אתמול (ג') לדחות את התנגדות הוועדה המקומית הוד השרון ולאשר את תוכנית מתחם בני ברית בעיר. טענת הוועדה המקומית שעניין כלכליות התוכנית לא נבדק הוגדרה על ידי ועדת הערר המחוזית כ"מקוממת".
"לא מתקבל על הדעת, כי הוועדה המקומית תעשה שימוש בכוחה התכנוני, ותימנע מאישור תוכנית מפורטת, שגובשה לאחר הליכי תכנון ממושכים, על מנת לנסות ולחלץ עבור העירייה יתרונות כלכליים נוספים על חשבון היזם", כתבה ועדת הערר בהחלטתה. "תפיסה זו מנוגדת, לכל הפחות, לחובת תום הלב המוגברת ולחובת ההגינות החלה על מוסד התכנון כרשות מינהלית, והיא פסולה בעליל".
תוכנית מתחם בני ברית מתייחסת לשטח בגודל של כ-10 דונם, בצומת הרחובות הבנים ובני ברית, במרכז העיר. במקום נמצא כיום מרכז מסחרי ישן. בשנת 2015 אושרה תב"ע לפינוי-בינוי של המתחם והפיכתו לאזור מגורים ומסחר הכולל שני מגדלי מגורים בני 140 יח"ד, וכן שטחי מסחר ושטחים ציבוריים.
התוכנית שבגינה הוגש הערר הינה תוכנית המתאר המקומית לעניין איחוד וחלוקת השטח, כולל טבלאות איזון וחלוקה, פירוט הוראות הבינוי והתנאים להוצאת היתרי בניה ואכלוס ושינוי שלביות הביצוע שנקבעה בתב"ע מ-2015. בנוסף, התוכנית החדשה והמפורטת כוללת תוספת של שלוש קומות למבנה המגורים והמסחר, וכן מוסיפה שטח למסחר, שטח לבנייני ציבור ותוספת שטחי שירות תת-קרקעיים עבור חניה ואזור תפעול.
מגישות התוכנית הן עיריית הוד השרון וחברת הבנייה תדהר, ועל התוכנית חתום האדר' אילן פיבקו. הבעלויות על הקרקע הן של עיריית הוד השרון, של ארגון בני ברית ושל עשרות בעלים פרטיים.
האבולוציה של התוכנית מהווה עדות מצוינת לסרבול הכרוך בקידום תוכניות התחדשות עירונית בישראל. התוכנית הוכרזה על ידי משרד הבינוי והשיכון ב-2005 כמתחם להתחדשות עירונית. עשר שנים אחר כך, ב-2015, אושרה על ידי הוועדה המחוזית התב"ע המתארית. הוועדה המקומית הוד השרון החליטה להפקיד את התוכנית המפורטת ב-2023, אך אז היא הובאה לדיון נוסף בפני מועצת העיר, שהחליטה לדחות אותה. בפברואר 2024 דנה ועדת הערר המחוזית בערר של חברת תדהר נגד החלטת מועצת העיר, והחליטה לאשר את הפקדת התוכנית. עו"ד נעה יגלה, שותפה במשרד ש. בירן ושות׳, ייצגה את חברת תדהר.
ואולם, הוועדה המקומית הוד השרון, שהתוכנית בסמכותה, החליטה - בניגוד לעמדת הצוות המקצועי של העיריה - לדחות את התוכנית. לפי נימוקי הוועדה: "לאחר בחינת כלל השיקולים הכלכליים, יש ספק רב בדבר חלוקת הזכויות במצב הנוכחי בין היזם לבין הרשות, ובדרך זו פגיעה בזכויות הקנייניות והציבוריות של תושבי ותושבות העיר. התברר שלפרויקט לא נערכה תוכנית כלכלית המאפשרת לבחון את הכדאיות הכלכלית של העירייה/היזם, ובהתאם לתוצאותיה למקסם את זכויות הרשות המקומית".
בהחלטתה, חזרה הוועדה המחוזית מרכז על החשיבות הרבה בהתחדשות המרכז המסחרי בני ברית, בסילוק "המטרד החזותי והסביבתי הגלום במתחם הוותיק", ובו זמנית, בצורך בחיזוק רחוב הבנים כרחוב הראשי של העיר, כמו גם ביצירת יחידות דיור נוספות.
ועדת הערר הייתה נחרצת בדחייתה את הטענה של הוועדה המקומית כאילו התוכנית המפורטת, שכבר הופקדה והוגשו לה התנגדויות, אינה כלכלית. "העקרונות הכלכליים שביסוד פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם נבחנו על ידי הוועדה המחוזית שאישרה את התוכנית המתארית בשנת 2015", נכתב בהחלטה. "לתוכנית המפורטת צורפה טבלת איזון והקצאה, לבחינת שמאי הוועדה המקומית, אשר הצוות המקצועי המליץ לאשרה".
הוועדה הוסיפה: "בין לבין, החליטה הוועדה המקומית בשנים 2017 ו-2021 על הצטרפות העירייה לתוכנית, בשים לב לאותה בחינה שמאית, ואף נחתם הסכם בין העירייה לבין היזם בנוגע למטלות הציבוריות, שאושר על ידי מועצת העיר בשנת 2022. על רקע זה, לא ניתן לקבל את קביעת הוועדה המקומית בהחלטתה, כי לפרויקט לא נערכה, כביכול, בדיקה הבוחנת את הכדאיות הכלכלית של העירייה או היזם".
ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון תישא בהוצאות המשפטיות של חברת תדהר, העוררת, וחלק מהמשיבים - בעלי קרקע פרטיים.
