חשיפה
80/20 החדש: המחירון של גינדי החזקות בשדה דב נחשף
חברת הבנייה משיקה קמפיין מכירות אגרסיבי בפרויקט שדה דב עם הנחות חסרות תקדים. מחיר ממוצע של 54 אלף שקל למ"ר במקום 73 אלף שקל אצל המתחרים. יזמי נדל"ן מזהירים כי המהלך יחולל טלטלה בשוק כולו, מנגד מתעוררת ציפייה כי הצעד יוביל לירידת מחירי הדיור
שתי שאלות הטרידו יזמי נדל"ן בתל אביב ערב השקת הקמפיין של גינדי החזקות למכירת דירות בפרויקט החברה בשדה דב: האם ההבטחה כי מחיר הדירות נמוך, אמיתית ואינה גימיק שיווקי; ואם התשובה לשאלה הזו חיובית, תוהים כולם כיצד הצעד הדרמטי הזה ישפיע על מחיר הדירות בעיר.
בחינה של מחירון החברה שנחשף כאן לראשונה מלמדת כי אכן המחיר הממוצע בפרויקט נמוך בכ־32% ממחיר הדירות שנמכרו עד עתה במתחם. אמנם נכונה הטענה כי המחיר של 49 אלף שקל למ"ר הוא של הדירות הזולות ביותר, ויש דירות יקרות יותר — אך גם המחיר של הדירה היקרה ביותר אצל גינדי נמוך מממוצע המחירים בשדה דב.
באשר לשאלה המהותית השנייה, אף אחד מהמומחים עמם התייעצנו לא הסכים לספק תחזית בשלב כה מוקדם, אך כולם בלי יוצא מן הכלל מסכימים כי שוק הדיור בעיר עובר כעת טלטלה. ערים אחרות שבהן הגינדים מכרו דירות בהנחה לעומת מחיר השוק חוו קיפאון לתקופה של כמה חודשים, שאחריהם קצב המכירות והמחירים חזרו לסורם. אלא שהפרויקט בשדה דב שונה, ראשית משום שהוא בלב אזור הביקוש. אם נדמה את מעגלי הביקוש בישראל ללוח מטרה — שדה דב הוא העיגול האדום הקטן בלב הלוח. וזה אומר שכל מי שפועל בתל אביב ואף מחוץ לה, צופה על ההתרחשויות במתחם ומגבש על פיהן החלטות לגבי צעדיו שלו.
גינדי ירצו שתאמינו כי האירוע הזה הוא חד־פעמי, כדי שתמהרו לקנות אצלם לפני שההזדמנות תתפוגג. זו בהחלט אפשרות, אך ייתכן שהצעד שלהם הוא זה שיוביל לירידת המחירים שלה רבים מייחלים. ההנחה שהם מציעים היא תגובה להנחיית בנק ישראל שתצמצם את מבצעי המימון. במקום לממן את הריבית, גינדי מורידים מחירים. אם חברות נוספות יאמצו את הצעדים האלה — זו בשורה לקונים.
"זה הולך לעשות צונאמי", מסכם בארבע מילים כלכלן שעובד עם כמה מחברות הנדל"ן הציבוריות את האווירה בעקבות חשיפת הפרויקט. "אין ספק שזה מכניס את המערכת לסחרור", אומר לכלכליסט בכיר באחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל.
"כולם מסתכלים ומנסים להבין את האירוע. בגלל המרכזיות של שדה דב והעובדה שבצפון תל אביב נבנות כיום הרבה דירות, זה צפוי להיות הקש שישבור את גב הגמל. אין יזם שפעיל בצפון תל אביב שלא אומר לעצמו — אני צריך להאט. משום שגינדי מוכרים נורא מהר, חברות בנייה יכולות לקבל החלטה שעוצרים הכל עד שגינדי יגמרו למכור".
המחירון שנחשף כאן לראשונה מחזק את ההערכה כי קונים פוטנציאליים ימהרו למשרד המכירות של החברה. דירה בקומה הראשונה בפרויקט של גינדי החזקות בשדה דב תימכר ב־49 אלף שקל למ"ר. ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר כך המחיר הסופי שלה יקר יותר, על פי מפתח של 30 אלף שקל תוספת לכל קומה. על פי המפתח הזה, הדירות בקומה ה־42 מתוך 44 ימכרו ב־66 אלף שקל למ"ר.
ארבעה מיני־פנטהאוזים שהחברה תמכור בפרויקט ושטחם 287 מ"ר יעלו כ־20 מיליון שקל, על פי מפתח של 70 אלף שקל למ"ר. בשקלול הנתונים האלה, המחיר הממוצע של 708 הדירות בפרויקט הוא 54 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, בשנה האחרונה היזמים שפעילים במתחם — ישראל קנדה, אביסרור, וקבוצת נחמיאס — מכרו דירות לפי תעריף של 73 אלף שקל בממוצע לדירות שלושה חדרים ועד 85 אלף שקל למ"ר לדירות הגדולות עם חמישה חדרים.
את ההנחה הזו גינדי יצליחו לספק לקונים בזכות שילוב של שלושה מרכיבים הכרחיים. ראשית, בחברה הבינו כי תם העידן של מבצעי המימון, שבהם לקוח משלם בעת החתימה על הסכם הרכישה 20%-10% ממחיר הדירה ואת היתרה עם קבלת המפתח. הם יציעו תשלומים על פי אבני דרך ידועות מראש, עם פחות סיכון לקונה, והכי חשוב — הרבה פחות עלויות לחברה. עם הרכישה, הקונים יתבקשו לשלם 9.5% משווי הדירה, כסף שישמר בנאמנות עד הוצאת היתר בנייה — אירוע שצפוי לקרות בעוד כשנה עד שנתיים. אגב, עד קבלת היתר בנייה, עיריית תל אביב מאפשרת להוציא היתר חפירה באופן שמקצר את לוחות הזמנים. עם קבלת ההיתר, הקונה מוסיף סכום כסף, כך שבסך הכל ישלים עד אותו רגע 35% ממחיר הדירה. עד השלמת הבנייה הקונים ישלמו 60% ממחיר הדירה, ועם קבלת המפתח — את ה־40% הנותרים. במסלול הזה גינדי חוסכת את עלות הריבית — כ־7% בשנה — שמשלמים יזמים במבצעי המימון. זה חיסכון של כ־140-100 אלף שקל בשנה לדירה.
המבצע של גינדי החזקות שצפוי לטלטל את המחירים בשדה דב
גינדי תציע דירות בשדה דב במחיר התחלתי של 49 אלף שקל למ"ר - זול בכ-35% מהמחיר הממוצע בדירות שנמכרו עד עתה. המשמעות: דירה ממוצעת בשטח של 90 מ"ר בשדה דב תעלה כ-4.5 מיליון שקל. ההשפעה צפויה להיות מורגשת גם באזורים נוספים בתל אביב ואולי אף מחוצה לה
לכתבה המלאה
נדבך נוסף בתוכנית העסקית הוא המחיר הזול יחסית שבו הם קנו את המגרשים. הם הצליחו לקנות מגרשים לבניית 708 דירות ב־1.23 מיליארד שקל — נמוך בכ־31% מהערכת השווי המוקדמת של השמאי הממשלתי. אינדיקציה נוספת לכך שהם השיגו מחיר זול היא בכך שהצעת החברה דורגה רק רביעית באחד המגרשים ושנייה במגרש אחר. על אף שהצעתם לא היתה הגבוהה ביותר, הם הצליחו לזכות בהם בזכות שיטת המכרז של רמ"י שאפשרה לכל יזם להגיש הצעת מחיר על כל אחד משבעת המגרשים במכרז, גם אם בסופו של דבר הוא מעוניין רק במגרש אחד. רוב היזמים ציינו שהם מבקשים לקבל רק מגרש אחד מתוך השבעה, אך רמ"י בחרה את הזוכים במגרשים על פי חישוב שנועד למקסם את הרווחים שלה. חברות שזכו במגרש מסוים נמחקו מהרשימה של מגרשים אחרים, וכך גינדי זכתה בהם מהמקום הרביעי והשני.
כשמחלקים את המחיר שהחברה שילמה למספר הדירות שהיא תבנה, מוצאים שמרכיב הקרקע בחישוב של עלות הבנייה של כל דירה הוא 1.7 מיליון שקל. יש יזמים שהתמודדו באותו מכרז וקנו מגרשים לפי מפתח של 2 מיליון שקל ואף יותר. הדירות שנמכרות היום נבנות על מגרשים שבהם זכו היזמים באוגוסט 2021, ואז מחיר הקרקע לדירה היה כ־2.8 מיליון שקל.
ההנחה שמציעים בגינדי היא תגובה להנחיית בנק ישראל לצמצם את מבצעי המימון. במקום לממן את הריבית, בגינדי מורידים מחירים. אם חברות נוספות יאמצו את הצעד זו תהיה בשורה לקונים
המרכיב השלישי והחשוב בתוכנית העסקית של גינדי הוא מבצע המכירות האינטנסיבי, שמאפשר לחברה לחסוך עלויות שיווק ופרסום ב־50%. במקום להחזיק משרד מכירות וקמפיין במשך שנים עד השלמת הבנייה, בחברה מקווים כי תוך כמה שבועות הם יצליחו למכור את כל 708 הדירות — זו כמות כמעט כפולה ממספר הדירות שנמכרו בשדה דב בשלוש השנים האחרונות. על פי הדיווחים לרשות המסים, ודיווח של חברת ישראל קנדה לבורסה, עד עתה שלוש החברות שפועלות במתחם מכרו 366 דירות.
האסטרטגיה הזו של מכירה מהירה במחיר אטרקטיבי מאפשרת לחברה רווח גולמי של כ־20% ואולי קצת פחות, בעוד יזמים אחרים בונים על שיעורי רווח גבוהים יותר. מצד שני היא מצמצמת סיכון ומקצצת בחדות בעלויות המימון.
המבצע של גינדי יכול להתברר כהזדמנות — במיוחד למי שברשותו הון עצמי מספיק, ויכול לחכות שבע עד שמונה שנים לקבלת המפתח. לעומת זאת, מי שצריך לגייס מימון כבר במועדי התשלום הראשון או השני ולשאת על גבו הלוואה במשך כל תקופת הבנייה, עלול לגלות כי עלויות המימון שוחקות את ההנחה הנאה.
