מרכז הנדל"ן
סרבנות בעלי הוילות לפינוי-בינוי בדרום תל אביב הובילה לפס"ד מהפכני
מרכז הנדל"ן: שופטת המחוזי לימור ביבי קבעה כי תביעות דייר סרבן הנוגעות להליכי איחוד וחלוקה יידונו מעתה בבית משפט השלום, מאחר שמדובר ב"סכסוך בין שותפים". ההחלטה התקבלה במסגרת תביעה שהוגשה נגד שני בעלי קרקע צמודת קרקע במתחם "הבושם" שבדרום תל אביב, שם מקדמת חברת ים סוף נדל"ן פרויקט התחדשות עירונית
פסק דין תקדימי שניתן בשבוע שעבר על ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, לימור ביבי, קובע לראשונה כי כאשר מדובר בדייר סרבן אשר בבעלותו בית פרטי צמוד קרקע, ואשר אינו כפוף במישרין לחוק פינוי-בינוי – הסמכות לדון בסכסוך נתונה לבית משפט השלום ולא למחוזי. הסיבה לכך היא שהסעד המבוקש עוסק ביחסי שותפות במקרקעין, כלומר מדובר בסכסוך שותפים מובהק.
פסק הדין ניתן בהקשר לפרויקט "הבושם" – מיזם פינוי-בינוי המתוכנן על שטח של כ-14 דונם בדרום תל אביב, בשטח התחום בין הרחובות הבושם, בירנית, האחים אל כוויתי ורחוב 4884, בסמוך לפארק מנחם בגין. כיום מצויים במקום שיכוני רכבת ובניינים ישנים שנבנו בשנות ה-60. התכנון כולל הריסת 128 יחידות דיור והקמת 474 יחידות חדשות בשלושה מגדלים בני 24, 25 ו-17 קומות, וכן מבנים מרקמיים בני 9 קומות. את התכנית הפקידה הוועדה המקומית תל אביב-יפו ביחד עם היזם – חברת "פרויקט הבושם בתל אביב בע"מ", שבבעלות ים סוף נדל"ן.
התכנית אושרה במסגרת תב"ע 4388, הכוללת מנגנוני איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע, המבוססים על טבלאות הקצאה ואיזון. רוב מוחלט של הדיירים – 126 מתוך 128 – חתמו על הסכם עם היזם. שני בעלי הבתים הפרטיים, הנתבעים בתיק, התנגדו לכל אורך הדרך ולא הצטרפו לפרויקט.
לטענת התובעים, שיוצגו בידי עורכי הדין משה רז כהן ואבי בבג'נוב, ברגע שאושרה תכנית האיחוד והחלוקה – בוטלו זכויות הבעלות של כלל הבעלים בחלקות המקור, ובמקומן הוקנו זכויות חדשות לפי טבלת ההקצאה. בהתאם לכך, הנתבעים אינם עוד בעלי זכויות ייחודיות בנכסים המקוריים, אלא שותפים בחלקות התמורה. התובעים טענו שהתנהלות הנתבעים מעכבת את מימוש הפרויקט, פוגעת בזכויות יתר הדיירים, ומונעת מהם לשפר את איכות חייהם.
בנוסף, נטען כי סירוב הנתבעים להצטרף להסכם נעשה ללא נימוק ענייני ובסתירה לעמדות שהביעו בעבר בהליכי תכנון, שם לא ביקשו לפרוש מהפרויקט אלא להוסיף זכויות. לפיכך, טענו התובעים, הסירוב אינו סביר, מפר את חובת תום הלב, מהווה עוולה אזרחית ושימוש בלתי סביר בזכויות שותפות. עוד נטען כי מגוריהם המתמשכים בנכסים שנקבעו להריסה מהווה עבירת תכנון ובנייה לפי סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה.
מהצד השני, הנתבעים שיוצגו בידי עו"ד רפאל דלל, דרשו לסלק את התביעה על הסף, בטענה שאין לה עילה. לדבריהם, "כל תכלית התביעה היא להליך אימים על הנתבעים ולאנוס אותם למכור את בתיהם הפרטיים". לטענתם, תכנית 4388 היא כללית ותכנונית בלבד, שטרם יושמה בפועל ולכן אינה יוצרת שינוי קנייני ממשי. כל עוד לא בוצע רישום בטאבו בהתאם להקצאות, זכויותיהם המקוריות נותרות בעינן, והם רשאים להמשיך להתגורר בנכסיהם.
עוד הוסיפו כי שימושם במקרקעין חוקי ותואם את ייעוד הקרקע למגורים, גם לפי התכנית המאושרת. לטענתם, אין כל עבירת תכנון, ואי אפשר למנוע מהם להתגורר בבית שרכשו כדין. בנוסף, טענו כי חוק פינוי-בינוי כלל אינו חל בעניינם, שכן מדובר בבתים פרטיים ולא בדירות בבניינים משותפים. החלת החוק במקרה זה מהווה הרחבת חזית אסורה.
הנושא הראשון בו עסקה השופטת ביבי היה שאלת הסמכות העניינית. בהתאם לסעיף 51 לחוק בתי המשפט, תביעות במקרקעין ששוויין אינו עולה על 2.5 מיליון שקל מצויות בסמכות בית משפט השלום. אף שמדובר בתיק מורכב משפטית, פסקה ביבי כי הסכסוך עוסק ביחסי שותפות ולכן מקומו בדיון הוא בבית משפט השלום.
מעבר לקביעה הדיונית, השופטת כללה בפסק הדין גם מסקנות מהותיות שישפיעו על תיקים עתידיים. ביבי קבעה כי הזכויות שהוקצו מכוח טבלת ההקצאות הן זכויות קנייניות לכל דבר, גם אם טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בהתאם, השותפות במגרשים החדשים נוצרה מרגע אישור התכנית.
"ביהמ"ש נקלע לכלל טעות, הסמכות נותרת בידי המחוזי"
לדבריו של עו"ד רז כהן, "התביעה היא ייחודית, בכך שהיא מבססת עילה לדייר סרבן שהוא בעל בית פרטי צמוד קרקע שחוק הפינוי-בינוי אינו חל עליו במישרין. בדיון עלו שאלות בדבר מהות הזכות של בעל הקרקע עם אישורה של תכנית הפינוי-בינוי שכוללת הוראות איחוד וחלוקה. טענתנו היא שעם אישור התכנית, איבד בעל בית המגורים את זכויותיו בבית המגורים, וכנגד זאת הוא זכה בבעלות במשותף (מושע) עם יתר בעלי הזכויות במגרשי התמורה החדשים שבתכנית. בית המשפט קיבל את הטענה, וקבע שמצב המוצא להערכת מידת ההגנה על זכות הקניין, היא שלבעלים זכות בלתי מסוימת במגרשים החדשים שמיועדים להקמת המבנים החדשים. הבעלות בבית המגורים אבדה ואינה רלבנטית עוד".
עוד הוסיף כהן: "בית המשפט, ביוזמתו, קבע כי הואיל והתובענה עוסקת בהסדרת היחסים בין בעלים במשותף (במגרש ההקצאה), הסמכות לדון בתובענה מסורה לבית משפט השלום. להכרעה הזו תחולת רוחב עצומה, שכן כפועל יוצא ממנה, כמעט כל התביעות כנגד דייר סרבן, שבעניינן אושרה תכנית איחוד וחלוקה, ראויות להתברר בפני בית משפט השלום בלבד. זאת בניגוד לכל הפרקטיקה הקיימת כיום.
"עמדתי האישית שבעניין זה שגה בית המשפט", מוסיף כהן, "לבית משפט השלום הסמכות לדון בפירוק שיתוף בין בעלים במשותף. מבחן הסעד הוא הקובע, והואיל ולא התבקש סעד של פירוק שיתוף כאמור, הסמכות אינה בידי השלום. בית המשפט מודע לכך, אולם הוא הוסיף כי הואיל וקיימים יחסי שיתוף בין הצדדים, הסעד של אכיפת פרויקט על דייר סרבן, משמעו, שימוש הנוגע לבעלים במשותף. והואיל ותובענה הנוגעת לשימוש היא בסמכות השלום, התובענה הועברה לשלום.
"בכך נקלע בית המשפט לכלל טעות: השאלה אם מדובר בשימוש אינה נוגעת ליחסי שיתוף. העובדה שמדובר בשיתוף אינה תורמת במאום לשאלת הסמכות. השאלה היא רק אם הסעד המבוקש נוגע לשימוש או לבעלות וחכירה. הסיווג בין שימוש לבעלות, הוא סיווג ששאלת השיתוף אינה נוגעת אליו. מכר בין שותפים הוא כמו כל מכר רגיל, בסמכות המחוזי, ושימוש בין שותפים הוא כצו כל שימוש רגיל – בסמכות השלום. לגבי סעד של כפיית או אכיפת עסקת קומבינציה (פינוי בינוי), נפסק שוב ושוב בעבר שהיא נוגעת לבעלות ועל כן בסמכות המחוזי. העובדה שאחריה מסתתרים יחסי שיתוף, אינה מעלה ואינה מורידה. הסמכות נותרת בידי בית המשפט המחוזי".
