יזם חרדי מתכנן להקים את פרויקט ההתחדשות העירונית היקר בישראל
הפרויקט של נחום רוזנברגר במתחם חסבון בירושלים, שהופקד בוועדה המחוזית, יכלול שלושה מגדלים בגובה של עד 45 קומות עם כ-950 דירות, בהשקעה של 3.6 מיליארד שקל. הפרויקט המתוכנן על ידי משרד הולנדי יכלול תועלות ציבוריות נרחבות, אך הרווח הצפוי ליזם עומד על 12% בלבד - נמוך מהתקן המקובל בהתחדשות עירונית
תוכנית ההתחדשות העירונית היקרה בהיסטוריה של ישראל הופקדה לאחרונה בוועדה המחוזית ירושלים. מדובר בתוכנית של היזם החרדי נחום רוזנברגר במתחם חסבון במרכז העיר ירושלים, שתוקם בעלות של כ-3.6 מיליארד שקל.
התוכנית משתרעת על שטח של כ-27 דונם בין הרחובות המלך ג'ורג' ממערב, רח' מבוא המתמיד וגן העצמאות ממזרח, רחוב הלל מצפון וגן מאיר שרמן מדרום. היא כוללת הריסה של כמה מבנים ותיקים בני 6-1 קומות, שבהם כ-200 דירות, ובמקומם יוקמו שלושה מגדלים בגובה של 41, 43 ו-45 קומות, שיקיפו שטח ציבורי ומגונן ובו מבנים נמוכים לשימור. הפרויקט יכלול כ-950 דירות בגדלים משתנים, מתוכם 200 להשכרה ארוכת טווח (15 שנה), וכן 8,600 מ"ר שטחי מסחר, 8,300 מ"ר תעסוקה, כ-6,100 מ"ר מלונאות וחניה תת-קרקעית.
העירייה בחרה להצטרף לרוזנברגר כמגישת התוכנית מאחר שבשטח התוכנית נכלל גן שרמן, שהוא שטח ציבורי פתוח. בכל אופן, העיר ירושלים תרוויח מהפרויקט כמות ניכרת של תועלות ציבוריות: 4,300 מ"ר לטובת ספריה, אודיטוריום ומעבדות, ארבע כיתות גני ילדים בגודל של 130 מ"ר, שלוש כיתות מעון יום בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות, 600 מ"ר עבור בית כנסת, 1,800 מ"ר לאולם ספורט שישרת את בית הספר הניסויי הסמוך, ועוד פארק ציבורי בשטח 10 דונם. על כל אלה יש להוסיף את תרומת הפרויקט לחיבור הרחובות קינג ג'ורג' והלל עם גן העצמאות.
מי שאחראי על תכנון הפרויקט הוא צוות בינלאומי הכולל את משרד האדריכלים ההולנדי MVRDV, יחד עם האדריכל הדני Jan Gehl. משרד האדריכלים המקומי הוא MAARCS, ושותף לו אדריכל הנוף ליאור לווינגר. התכנון כולל מגדלים שבהם כל קומה שונה מזו שמעליה ותחתיה, עם משחק בין הפנים לחוץ.
לאור ההשקעה העצומה והחריגה בתכנון, כמו גם כמות התועלות הציבוריות שנדרשה ע"י העירייה, נשאלת השאלה מה היזם ירוויח. ע"פ בדיקת ההיתכנות הכלכלית לפרויקט, שהוכנה ע"י שמאי המקרקעין חזקיה העצני, סך עלויות ההקמה, לפני היטל השבחה, יגיע ל-3.6 מיליארד שקל. בשונה מפרויקטי התחדשות עירונית בשכונות העיר האחרות, ישלמו היזמים הבונים באיזור זה היטל השבחה של 25%, בהם כ-317 מיליון שקל. ע"י הערכת השמאי, הרווח יגיע לכ-550 מיליון שקל, כלומר שיעור של כ-12%. יש להזכיר כי ע"פ התקן השמאי 21, הרווח בפרויקטי התחדשות עירונית אמור להגיע לכ-15%.
אין ספק שמדובר בתוכנית חריגה, גם באופן קידומה לקראת מימוש. הוראות התוכנית מדגישות, ומדובר בנוהל לא מקובל, ש"התוכנית מציעה איכות אדריכלית יוצאת דופן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי MVRDV, ולכן בזכויות בתוכנית ובתחשיב השמאי נלקחו בחשבון העיצוב הייחודי, המצוינות והאיכות האדריכלית והרמה הבינלאומית בהתאם לכך". כדי לצמצם את הפער בין ההדמיות המרהיבות למה שייבנה בפועל, יידרשו היזמים להציג את תוכניות הבינוי והפיתוח לוועדה המחוזית. שורה של תנאים נוספים מייצרת מצב שבו היזמים לא יוכלו לקבל היתרי בנייה ללא אישור מחלקות העירייה הרלוונטיות.
