גם תכניות מאושרות יקבלו היתר על פי שטחן הכולל
היום תדון המועצה הארצית כדי לדון בביטול ההפרדה שקיימת בתוכניות בנייה בין שטח בנוי עיקרי ושטחי שירות – גם בתוכניות שכבר אושרו אך טרם הוצא להן היתר: "מזרזים את הבנייה ומונעים עימותים משפטיים"
הסוף להפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות – גם רטרואקטיבית. היום תדון המועצה הארצית לתכנון ובנייה בביטול ההפרדה שקיימת בתוכניות בנייה בין שטח בנוי עיקרי ושטחי שירות – גם בתוכניות שכבר אושרו אך טרם הוצא להם היתר, כלומר רטרואקטיבית. מדובר בהחלטת המשך לזו שהתקבלה לפני כשנה, שאפשרה להגיש תוכניות בשטח כולל, ללא הפרדה בין שטחי שירות ושטחים עיקריים. שטח עיקרי נחשב לשטח מגורים ושטח שירות יכול להיות כל אזור שאינו נחשב למגורים.
מטרת המהלך כעת היא לזרז את הליכי התכנון והרישוי ולאפשר חופש תכנון ליזמים שיוכלו לתכנן את המבנה בהתאם לצרכים האמיתיים. אם למשל בעבר בניין מגורים בשטח של 1,000 מ"ר הוגדר כ־70% שטח עיקרי ו־30% שטח שירות (מחסנים, חניות, מתקנים טכניים, מעברים, מבואות שונים וכדומה) והיה נדרש להגדיר ולסווג את כל השטחים בהתאם לחלוקה של עיקרי ושירות, כעת כלל שטח המבנה יוגדר כשטח עיקרי, ויקל על התכנון.
ההפרדה הזו החלה בשנת 1992, עם כניסתה לתוקף של תקנה שחייבה להפריד במסגרת התוכניות והיתרי הבנייה בין שטח עיקרי לשטח שירות. החובה לקבוע מה יוגדר כשטח שירות ושטח עיקרי הגדילה את היקף עבודתן של ועדות התכנון, המתכננים ואנשי הרישוי שבדקו את התוכניות. בין היתר אדריכלים שתכננו את התוכניות נדרשו להפריד בין השטחים וניסו להתאים אותם לצרכים הקיימים, כך שעבודה רבה בוצעה לאורך הליכי התכנון והאישור של כל תוכנית ואף גרמה לעיוות של התוכניות - הפרדה מלאכותית של שטחים שבמקרים רבים גם הובילה לקומבינות.
מדובר במהלך שנמצא כבר מספר שנים על הכוונת של גורמי התכנון בישראל, והוא מקודם כעת באמצעות יו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן, שהצהיר על מהלך זה כאחד ממטרותיו עם כניסתו לתפקיד. על פי הערכות, המהלך צפוי להשפיע על מיליוני מ"ר של תוכניות שכבר אושרו, וכעת כשיידרשו להגיש היתר הן יכללו רק שטח עיקרי ללא הפרדה של עיקרי ושירות.
היקף שטחי השירות נקבע עד כה בהתאם לשימוש (מגורים, מלונאות, מסחר, משרדים וכדומה), כאשר מתוקף התקנות היו כללי אצבע עם גמישות מסוימת שנקבעה בוועדות התכנון שאישרו את התוכנית. למשל במגורים נהוג לאפשר כ־30% שטחי שירות, ובמלון זה יכול להגיע ל־50% שטחי שירות.
לדברי אלנתן, ההחלטה שהתקבלה לפני כשנה להחיל את תקנת השטח הכולל על תוכניות הייתה פשוטה יותר, מאחר שלא היו לה השלכות על תוכניות קיימות. אלא שלדבריו, את התוצאות של החלטה כזו היינו רואים בשטח רק בעוד שנים, ולכן הוחלט להרחיב אותה כעת לכלל התוכניות. "כדי לאשר את התוכנית ברטרו היה צורך בהרבה בדיקות והקפדה על כך שהשינוי לא יהיה מהותי. לכן החרגנו מספר תוכניות שעליהן לא יחול התיקון הזה, אבל אלה הן פחות מ־1% מכלל התוכניות, למשל תוכניות ישנות שאושרו לפני 40-30 שנה ולא הגדירו את היקף שטחי השירות, או תוכניות נושאיות לשטחי שירות על עיר שלמה או חלק גדול מהעיר".
עוד אמר כי "המצב החדש ימנע התעסקות בחלוקה בין השטחים העיקריים לשטחי השירות. היום כשמגישים תוכנית בודקי התוכנית צריכים לעבור על כל חלל בתוכנית ולבדוק את הסיווג של עיקרי ושירות. זה מעכב את הבנייה, ולעתים קרובות זה מגיע לכדי עימותים משפטיים וחילופי מכתבים בין עורכי הדין לוועדות התכנון. זה גם פוגע באיכות התכנון כי האדריכל צריך לשחק עם השטחים העיקריים והשירות כדי לעמוד בחלוקה הזו, וזו לא חלוקה שעונה בהכרח על הצרכים. מה שצריך לעניין את אנשי התכנון זה המופע של הבניין, הנפח שלו, איך הוא מתחבר לשטח הציבורי וכדומה. היזם יקבל כמות של מטרים רבועיים ויוכל לתכנן באופן מיטבי".
כאמור, כיום ישנן לא מעט קומבינות שמתבצעות על סמך שטחי השירות שחלקם מותאמים לטובת שטחים עיקריים. כך למשל בתוכניות שכללו מחסנים היו מוסיפים בחלק מהן מחסן בקומה עם קריצה לרוכשים שיוכלו לספח אותו בהמשך לשטח הדירה וכך להגדיל אותה. במקרים אחרים יזמים נהגו לקדם תוכניות שבהן מסדרון ארוך שמוגדר כשטח שירות כדי שבהמשך הוא יאפשר לרוכשים להרחיב את הדירות. דוגמה נוספת היא במקרים שבהם כדי להגדיל מועדון דיירים שמוגדר כשטח עיקרי היו מצמידים לו מחסן אופניים, ולאחר טופס 4 היו "מצרפים" אותו לשטח מועדון הדיירים.
מאיגוד מהנדסי ואדריכלי ערים נמסר: "אנו מברכים על כל החלטה שיש בה קיצור ביורוקרטיה ומיטיבה עם הציבור. ביטול האבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות הוא מהלך חיובי ביסודו ואנו מברכים על קידומו. עם זאת, כעת יש לראות כיצד מבטיחים תכנון איכותי המיטיב עם הציבור ושלא נקבל חלילה שטחים משותפים בבניינים בהם לובי הופך למסדרון כי היזם לקח את הזכויות להגדיל את הדירות ולמקסם רווחים. האחריות לעניין זה מצויה כעת אצל חברי התאחדות הקבלנים בוני הארץ להבטיח שההטבה הזו לא תנוצל לרעה על חשבון תכנון איכותי לציבור. ימים יגידו האם ההחלטה שעברה מיטיבה עם הציבור, כיצד היא תשפיע על איכות התכנון והאם היא אכן תשפר אותו לטווח ארוך".
