שימוש ראשון בניוד זכויות מטעמי איכות הסביבה: המגדל על מצוק הכורכר בבת ים בסימן שאלה
הוועדה המחוזית ת"א דורשת מיזמי הפרויקט "חלומות בגבעה" ו"הד-רב" למצוא מגרש חלופי להעברת זכויות הבנייה של מגדל בן 24 קומות המתוכנן על מצוק הכורכר בין יפו לבת ים. ההחלטה התקדימית נועדה לאפשר הקמת פארק חופי לציבור במקום המגדל שהיה חוסם את הנוף והגישה לים
הוועדה המחוזית ת"א קיבלה אתמול (ג') החלטה לגבי התוכנית לבניית מלון ומגורים בגובה 24 קומות באתר "בור הסיד" - על מצוק הכורכר בגבול הערים בת ים ויפו. לפי ההחלטה, התוכנית תאושר אם גובה הבניין יקוצץ - וזה תלוי במידת ההצלחה של היזם למצוא מגרש מקביל שאליו ינוידו זכויות הבנייה. על פניו, ניוד זכויות בנייה הוא לא דבר יוצא דופן, לפחות בתל אביב, שם נעשה בו שימוש לא מועט בהקשר של מבנים לשימור מחמיר. אולם במקרה זה לא מדובר בתל אביב ולא במבנה לשימור. יש להדגיש שלא מדובר בהחלטה סופית.
התוכנית שהופקדה ב-2022, שבהתנגדויות לה דנה המחוזית בשבוע שעבר, כוללת מגדל בגובה 24 קומות ובו 200 חדרי מלון, מעל שתי קומות בתת הקרקע לחניה. התוכנית מתירה המרת שתי קומות בלבד למגורים, אך מגבילה את היזמים ב-20 יחידות דיור (יח"ד) בלבד. בקומת הקרקע תותר בניית 400 מ"ר מסחר. מתכנני התוכנית הם אדר' דודי גלור (תב"ע) ואדר' משה צור. בחודש אוקטובר 2024 אושרה התוכנית המופקדת ע"י הולחו"ף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית). על החלטת הולחו"ף הגישה אט"ד (עמותת אדם, טבע ודין) ערר לוועדת העררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שנדחה.
המתנגדים לפרויקט הם עשרות שכנים, הטוענים ש"המגדל המוצע הוא בינוי עוצמתי חסר תקדים", ואט"ד שמתרעמת על כך שמדובר ב" שימוש פרטי לחלוטין על גבול תחום חוף הים". מהצד השני, החברות "חלומות בגבעה" ו"הד-רב" יזמיות הפרויקט, הגישו אף הן התנגדות ובה הן טוענות שהקצאת המגורים בתוכנית המופקדת "זניחה" - ולכן הוא לא כלכלי.
עו״ד אורטל סנקר מהמחלקה המשפטית של אט"ד מסרה כי מדובר ב"החלטה תקדימית ופורצת דרך. הוועדה קיבלה את התנגדותנו והורתה ליזם להביא בפניה אפשרויות להעברת זכויות הבנייה שלו למקום אחר בבת ים במקום התוכנית שלו לבניית מגדל על המצוק. מדובר בהחלטה חשובה, משום שבפעם הראשונה נעשה שימוש בכלי של ניוד זכויות בנייה מטעמי אינטרס ציבורי וסביבתי".
עוד הוסיפה כי "במקרה זה, העברת הזכויות תאפשר פיתוח פארק חופי לציבור הרחב, במקום מגדל שהיה חוסם את הנוף והגישה של הציבור הרחב לים במרכז המטרופולין. מעבר לרווח הברור לציבור מהעברת הבנייה מהסביבה החופית ההולכת ומצטמצמת אל תוך העיר, זוהי החלטה שמבססת את השימוש בניוד זכויות כמכשיר תכנוני שמיטיב עם הציבור ומבטיח מרחב איכותי וראוי יותר".
עו"ד ד"ר קייס נאסר, ממשרד פירון, שייצג את המתנגדים השכנים מבת ים, הביע שביעות רצון מההחלטה ואמר כי היא "בכיוון הנכון. טענו מלכתחילה כי פתרון היזם בניוד זכויות ולא דרך תוכנית פוגענית שאין לה הצדקה תכנונית ומטרתה אך שיפוי היזם על חשבון המקום והסביבה. אנו מקווים שעיריית בת ים תעזור באיתור מגרש חלופי".
מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב נמסר: "הוועדה שמעה את הצדדים ואיפשרה ליזם להציג חלופה למצוא מיקום אחר להעצמת זכויות הבנייה חלף המגרש הנוכחי".
