תישאר ציבורית או תימכר ליזמים? המאבק על כיכר אתרים
שלושה עררים מתנגדים להפיכת כיכר אתרים בתל אביב לשטח פרטי, בטענה שהמהלך נועד להגדיל את רווחי היזמים. עיריית תל אביב: "השטח אינו בייעוד ציבורי"
תוכנית כיכר אתרים אושרה אומנם בנובמבר 2024 על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, אך ייקח הרבה זמן עד שתתממש, אם בכלל. בשבוע הבא תתכנס מועצת העיר תל אביב לדיון נוסף בדרישת אונסק"ו לבדיקה האם יש חשש שתוכנית המגדלים תפגע בסטטוס העיר הלבנה. בנוסף, לאחרונה הוגשו לוועדת הערר המחוזית 8 עררים, המבקשים שלא לאשר את התוכנית במתכונתה הנוכחית. הטענה המרכזית בעררים – שהוגשו על ידי קבוצת "לא למגדלים בכיכר אתרים", 6 חברי מועצת העיר תל אביב, ובראשם שולה קשת, ועמותת אט"ד (אדם טבע ודין) – היא שפרויקט ההתחדשות מייצר פגיעה בכמות ואיכות השטח הציבורי, ושמהלך הפיכת הכיכר משטח ציבורי (שצ"פ) לפרטי (שפ"פ) עם זיקת הנאה לא נועד אלא לתת עוד זכויות בנייה ליזמים.
תוכנית כיכר אתרים, שהיא יוזמה של קרן JTLV1 וחתום עליה האדריכל אבנר ישר, מציעה הריסה של הקומפלקס הבנוי כעת, כולל הרחוב המשוקע, הכיכר, מבנה הדיסקוטק ובית המלון מרינה, ויצירת הנגשה מיידית של שדרות בן גוריון לים. על פי התכנון, בדופן הצפונית של הרחבה החדשה שתעמוד בקצה השדרה יוקם מבנה בגובה 6 קומות. ממערב לרחוב החדש, מדרום ומצפון לגן שיורד אל החוף, יוקמו שני מגדלים בגובה של עד 25 קומות, ובהם מגורים (220 דירות), מסחר ומלונאות (300 חדרי מלון). בנוסף, ייבנו 4,800 מ"ר של שטחי ציבור במפלס המרינה.
מימון הקמת כיכר אתרים בתחילת שנות השבעים הגיע ממכירת כ־200 יחידות מסחר עצמאיות המפוזרות בין מפלסי הכיכר השונים. אי לכך, הכיכר רשומה כבית משותף. בתקנון הבית המשותף מצוין כי כל השטחים הציבוריים בפרויקט יהיו פתוחים לרשות הציבור ולשימושו.
תצומצם כמעט מחצית מהשטח הציבורי בכיכר
המונח שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) לא היה מקובל בתחילת שנות השבעים, אך באופן מעשי הכיכר מתפקדת כל כמו כל כיכר ציבורית אחרת בעיר. עם זאת, תוכנית התחדשות כיכר אתרים מציעה העברה של השטח הפתוח החדש לבעלות יזמי המגדלים, והפיכתו לשפ"פ (שטח פרטי פתוח) עם זיקת הנאה לציבור במעבר לים.
הערר של 6 חברי מועצת העיר ת"א, שעליו חתום עו"ד ישי שנידור ממשרד בן ארי פיש, מתייחס להקטנת המרחב הציבורי החדש: "התוכנית מצמצמת בעשרות אחוזים את היקף השטח המיועד לציבור, כאשר במצב הקיים השטחים הפתוחים של הכיכר המיועדים לציבור הרחב הם בהיקף של כ־11 דונם, ואילו במצב המוצע השטחים הציבוריים, כולל אלה המוגדרים שפ"פ, הינם בהיקף של פחות מ־6.5 דונם".
חברי מועצת העיר מזהירים שאיכות השטח עומדת להיפגע מהתוכנית להתחדשות הכיכר: "התכנון המוצע כולל כיכר עירונית קטנה ולא אפקטיבית בסוף שדרות בן גוריון ובאותו מפלס, כאשר יתרת השטח הציבורי הינה מדרון מגונן ומשופע היורד לטיילת, שרחוק מלקיים את האיכויות הציבוריות שיש בשטח הקיים".
כאמור, למהלך מתנגדת גם עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", המיוצגת על ידי עו"ד נועם קולודני. העמותה מציינת בערר שלה כי שינוי ייעוד הכיכר מתבצע ללא שינוי תוכנית המתאר: "הפיכת הכיכר הציבורית משצ"פ לשפ"פ, דינה כדין שינוי ייעוד, בלא העמידה בתנאים הנוקשים שקבעה תוכנית המתאר. דהיינו, הוועדה דה פקטו שינתה את ייעוד הקרקע מציבורי באופיו לפרטי באופיו, וזאת ללא הבטחת שטחים ציבוריים חלופיים השווים בגודלם ובאופיים. מהלך כזה יכול להתאפשר רק לאחר שינוי תוכנית המתאר או באמצעות תוכנית בסמכות ועדה מחוזית. אי לכך, תוכנית זו במתכונתה הנוכחית אינה בסמכות הוועדה המקומית".
הערר של עמותת אט"ד מחדד את הנושא: "לא יכול להיות חולק על כך שהפיכת כיכר אתרים לשטח פרטי פתוח אינה עולה בקנה אחד עם הוראות תוכנית המתאר של תל אביב (תא/5000) שלפיהן כיכר אתרים הינה כיכר עירונית שהיא חלק מהמרחב הציבורי המיועדת לשימושים בעלי אופי ציבורי, על כל גווניה".
העמותה גם מדגישה כי לכיכר אתרים חשיבות זהה לכיכרות אחרות בעיר: "כאשר בוחנים את שאר המקומות בתשריט תוכנית תא/5000 שבהם סומן סימבול של 'כיכר עירונית', ברור שכיכרות הן שטחים ציבוריים המשרתים את הציבור, גם אם הן אינן בהכרח שטחים של פארקים וגינות. כוונת הרשות היא להותיר מרחבים ציבוריים, וביניהם כיכרות, כמרחבים פתוחים אשר משרתים את הציבור בכל דרך אפשרית – כדוגמת כיכר רבין, כיכר דיזנגוף או הרחבה בקדמת מוזיאון תל אביב. לא יעלה על הדעת להפקיר לידיים פרטיות מרחבים עירוניים אלו, וכמוהם גם כיכר אתרים, שחשיבותה אינה נופלת מכיכרות עירוניות אלו".
שטח פרטי פתוח אינו נשמר לטובת הציבור
עו"ד קולודני טוען כי ניסיון העבר מצביע על כך ששפ"פ אינו נשמר לטובת הציבור על אף הגדרתו, ומכאן שיש להגדיר בתוכנית בבהירות את כלל השטח שאינו מבונה כשצ"פ. הוא נותן כדוגמה לשפ"פים שלא מאפשרים זיקת הנאה לציבור את רחבת השפ"פ במגדל הגן (פיבקו) ברמת גן, שגודרה ומנעה מעבר של עוברי אורח; את השביל לים במתחם גבעת אנדרומדה ביפו, שנפתח לשימוש רק לאחר התערבות משפטית; את לובי מלון רוטשילד 22 בתל אביב, המוגדר כשפ"פ; ואת לובי מלון קמפינסקי ברחוב הירקון בתל אביב, שאין אפשרות לשהות בו בהנחיית בעלי המלון.
באט"ד מוסיפים כי בעל הכיכר יוכל לפתח את השטח בצורה שתגביל את שימוש הציבור בה: "ככל הידוע למתנגדת, עיצוב הכיכר, אופן פיתוחה והתחזוקה השוטפת שלה כלל אינם בסמכותה של עיריית תל אביב. הווה אומר שהגורם הפרטי - בעל הכיכר - יכול יהיה לפתח את השטח באופן שיגביל את שימוש הציבור. למעשה, העירייה לא תוכל להשפיע על שילוב של אלמנטים חיוביים בעיצוב המרחב, וזאת בשל היעדר סמכות".
1 צפייה בגלריה
ראש עיריית ת"א רון חולדאי. "התוכנית תהפוך כיכר נטושה בבעלות פרטית לכיכר ציבורית"
(צילום: יריב כץ)
ההסבר להפיכת השטח הציבורי הפתוח לפרטי, כך על פי עו"ד קולודני, הוא ניסיון לייצר תוספת זכויות בנייה ליזמי המגדלים. כך הוא מסביר: "אין ספק כי המניע האמיתי שבבסיס הגדרת השפ"פ היא עמידה ביעד הרח"ק (היחס בין שטח הרצפות הכולל של הבניין לשטח המגרש עליו הוא בנוי – ג"נ) של 6, שהגדירה התוכנית בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב. בנייה של כ־65,880 מ"ר על שטח של 11,858 מ"ר – משמעה רח"ק של 5.55, אך זו אינה אלא אחיזת עיניים, שכן היקף השטחים הסחירים, בהחסרת השפ"פ שממנו אין לגזור זכויות בנייה, עומד על 7,051 מ"ר – משמע רח"ק של 9.34".
במילים אחרות, הכוונה היא שחישוב זכויות הבנייה בתוכנית המאושרת כולל דה פקטו גם את שטח השפ"פ.
עו"ד שנידור היה אף בוטה יותר בנוגע להטבה עם היזמים ואמר כי "ייעוד שפ"פ ולא שצ"פ נקבע באופן מלאכותי - 'ישראבלוף' לצורך חישוב רח"ק. הטעם היחיד לקביעת שפ"פ הוא הגדלת השטחים הסחירים לצורך קביעת רח"ק".
חברת מועצת העיר תל אביב שולה קשת: "הדבר המדהים בסיפור של כיכר אתרים הוא ההתגייסות המוחלטת של ראש העירייה והמערכת העירונית לטובת היזמים ונגד הציבור. מנסים למכור איזה ישראבלוף, שהמעבר יישאר פתוח והכל 'יהיה בסדר', וכדי להוסיף חטא על פשע מוכרים אותו ליזמים ללא תמורה ראויה בזכויות ובקרקע".
תגובת עיריית תל אביב: "אחרי תהליך ממושך שכלל שיתוף ציבור, דיונים ובחינה מעמיקה, אושרה התוכנית החדשה לכיכר אתרים. מטרת התוכנית היא להפוך כיכר נטושה בבעלות פרטית לכיכר ציבורית עם מבט וגישה לים לכל הציבור, תוך שיפור של מפגע שקיים ברצועת החוף כיום. הטענה כי הכיכר הופכת משצ"פ לשפ"פ אינה נכונה משום השטח הציבורי אינו בייעוד של שטח ציבורי פתוח - ייעוד כזה צריך להיקבע בתוכנית סטטוטורית על מנת שיתקיים, והתוכנית הקיימת לא קבעה אותו ככזה. יצוין שהתוכנית הקיימת כוללת שטח בייעוד שצ"פ, כך שלא ניתן לטעון שהיא לא יכולה היתה לעשות כן על שטח הכיכר".
