מרכז הנדל"ן
הפתעה בבניין: עורך הדין שתבע את הסרבנים — גם בעלים בחברה היזמית
מרכז הנדל"ן: תביעה נגד "דייר סרבן" בפרויקט תמ"א 38 בבת ים חשפה שעו"ד זהר אנגלנדר, שמייצג את קבוצת הדיירים התובעת, התברר כאחד מבעלי חברת א.ב. יעל ישראל — שמקדמת את הפרויקט. רק לאחר שפנה עורך הדין של הדיירים הנתבעים ליזם, הודיע אנגלנדר על פרישה מהייצוג. אנגלנדר: "טענות לא ענייניות שנועדו לפגוע בשמי. לפרויקט יש רוב מוחץ"
תביעת "דייר סרבן" בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב אתרוג שבשכונת שיכון ותיקים בבת ים, שנידונה לאחרונה בפני המפקח על רישום המקרקעין, הניבה גילוי חריג: נציג הנתבעים גילה במהלך ההליך כי עורך הדין המייצג את הדיירים התובעים הוא גם אחד מבעלי השליטה בחברה היזמית בפרויקט – עובדה שלכאורה לא הייתה ידועה לנתבעים ואף ייתכן שגם לא לדיירים שעמם עבד.
למרות שלא ניתן לקבוע בשלב זה אם לגילוי תהיה השפעה ישירה על ההליך המשפטי, מדובר בעניין שמעורר שאלה לגבי שקיפות וחשש ממשי לניגוד עניינים.
הבניין המדובר הוא מבנה "רכבת" בן 3 קומות ו-27 דירות. מ-2016, החלה קבוצת דיירים לפעול לקידום פרויקט תמ"א 38/1 מול חברת "אתרוג 2-6 בת ים", במסגרתו אמורות להתווסף 26 דירות חדשות – בקומת הקרקע, בשתי קומות עליונות ובקומת גג חלקית. החברה התחייבה לבצע חיזוק למבנה, שדרוג תשתיות, שיפוץ כללי, הוספת ממ"דים ומרפסות, וכן התקנת מתקן חניה רובוטי.
לפי מידע שהגיע לידי מרכז הנדל"ן, החברה גייסה הסכמה מ-70% מבעלי הדירות, שיעור שמאפשר על פי חוק להגיש תביעות נגד דיירים סרבנים. ואכן, ביוני 2024, הוגשה תביעה נגד 12 בעלי דירות על ידי 30 דיירים אחרים יחד עם היזמית, כאשר שני עורכי הדין שנשכרו לייצוג התובעים הם עו"ד זהר אנגלנדר ועו"ד נילי פוריש.
"משאושר הפרויקט בוועדת הערר, אין מניעה לקבל היתר בנייה לתוכנית ההיתר, כפוף להשלמת דרישות הועדה, שאינן דרישות מהותיות", נכתב בתביעה, "אולם היעדר חתימת הנתבעים על הסכם התמ"א, אינו מאפשר את מתן היתר הבנייה ו/או התחלת תיקון צו הבית המשותף ויצירת יחידת רישום חדשה ו/או קבלת ליווי בנקאי לפרויקט אשר כרוכים בהסכמת 100% מהבעלים וחתימתם על הסכם התמ"א. נוכח האמור, הרי שעד שלא תושלם חתימתם של הנתבעים על הסכם התמ"א, ייגרם עיכוב בהתחלת הפרויקט באופן אשר יסב נזקים כספיים מהותיים למבקשים".
ב-12 במרץ פסק המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אורי שלומאי, לטובת התובעים, וקבע כי אלו רשאים לחתום בשמם של הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט. עם זאת, נדרש עד ל-18 במרץ להגיש כתב תביעה מתוקן בו יפורטו יורשיהם של שני נתבעים שנפטרו, ושטרם ניתן בעניינם פסק דין.
"חשש מובנה לניגוד עניינים"
מעיון ברישום בעלי המניות של החברה היזמית עולה פרט מפתיע: בין בעלי השליטה בחברה "א.ב. יעל ישראל", שמחזיקה במחצית ממניות היזמית, נמנים שלושה שותפים – וביניהם עו"ד זהר אנגלנדר, שהוא גם היועץ המשפטי של החברה. עובדה זו מעוררת סימני שאלה כבדים, שכן מדובר באותו עורך דין שמייצג את קבוצת הדיירים התובעת את שכניהם.
המקרה אמנם אינו מפר כלל חוקי, אך עלול להיחשב בעייתי מבחינה אתית – זאת לאור כללי לשכת עורכי הדין. עו"ד טל גרשטיין, בא כוח חלק מהנתבעים, שלח ב-25 במרץ מכתב התראה לעו"ד אנגלנדר בנושא זה. "בהתאם להנחיות לשכת עורכי הדין בנושא התחדשות עירונית ובהתאם לכללי לשכת עורכי הדין, נקבע כי עורך דין לא יוכל לייצג את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט, וזאת בשל החשש המובנה לניגוד עניינים. משכך, וככל שהינך מייצג דיירים בפרויקט, הרי שקיים ניגוד עניינים חמור העומד בניגוד לכללי האתיקה המחייבים", כתב.
ב-1 באפריל השיב אנגלנדר כי הוא מתפטר מהייצוג: "מבלי להודות בטענות האמורות בו, על מנת להסיר ספק ואף על פי שכנגד מרשך כבר קיים פסק דין ולמעשה ההליכים נגדו הסתיימו, החלטתי להתפטר מייצוג התיק". אולם, לדברי גרשטיין, כתב התביעה המתוקן שהוגש מאוחר יותר נשא עדיין את חתימתו של אנגלנדר.
בריאיון ל"מרכז הנדל"ן" אמר גרשטיין: "לא ייתכן שעורך דינם של הדיירים התובעים, אשר משמש גם כבעל אחזקות בחברה נדל"ן יזמית וכיועץ המשפטי של אותה חברה, יפעל בשני כובעים בו-זמנית – מחד כיזם הפרויקט ובעל עניין עסקי, ומאידך כעורך הדין המייצג דיירים בהליך משפטי כנגד שכניהם באותו פרויקט. זהו דבר פסול, שאינו עומד בשום קנה מידה אתי ומוסרי - ומצער כי רק בעקבות פנייתי מסר לי עורך הדין כי הוא מסיר את כובעו כמייצג הדיירים".
עוד טוען גרשטיין כי "רק בימים אלה ממש נחת במשרדי כתב תביעה מתוקן, שלפיו אותו עורך הדין ממשיך לייצג את הדיירים כנגד שכניהם. ככל שעורך הדין אכן הסיר את ייצוגו, חבל שהוא לא מצא לנכון לעדכן את המפקח על רישום המקרקעין – בתים משותפים בדבר היותו בעל עניין בחברה היזמית, וכי רק עכשיו ייתכן והבין כי מדובר בהתנהלות פסולה ומעוותת. התנהלות זו איננה תורמת בלשון המעטה לשני ערכים בסיסיים בפרויקט מורכב ורגיש של התחדשות בניינית: אמינות ושקיפות".
לשכת עורכי הדין, אליה הופנתה פנייה לצורך בירור המקרה, מסרה בתגובה: "על פניו מהנתונים שהועברו מדובר בניגוד עניינים, אולם לשכת עורכי הדין וועדת האתיקה אינן פועלות כך. יש להגיש פניה לועדה בעניין, וועדת האתיקה תדון במקרה ותבקש לשמוע גם את תשובות נשוא הפניה, לפני שתחליט".
"הכתבה הוזמנה על מנת לפגוע בשמי הטוב"
מטעם עו"ד זהר אנגלדנר נמסר: "מדובר במספר מצומצם מאוד של דיירים המתנגדים לפרויקט, ללא טעמים עניינים ואשר לאחרונה ניתן נגדם פסק דין. הודעתי לעורך דין גרשטיין כבר עם קבלת מכתבו כי אפסיק את הייצוג למרות שנגד הלקוחות שלו קיים פסק דין, ואכן מאז הפסקתי את הייצוג. כתב התביעה המתוקן במסגרתו צורפו דיירים נוספים שירשו לאחרונה דירות בבניין, כבר היה מוכן לפני הגשת בקשת עורך דין גרשטיין ולצורך המשך ההליכים יהיה עורך דין אחר שייצג את הדיירים, כפי שגם הוסבר לו בפגישה שהתקיימה במשרדנו.
"עוד אציין כי לפי מה שנמסר לי, עורך דין גרשטיין נשכר על ידי אותם מתנגדים כדי לנסות לעכב את התמ"א בבניין ולדעתי כתבה זו הוזמנה על ידו או על ידי הלקוחות שלו כדי לנסות לפגוע בשמי הטוב ובפרויקט, כחלק מהמאבק חסר הסיכוי שלהם וחבל שמערכת החדשות שלכם נותנת לזה במה. אציין כי לפרויקט יש רוב מוחץ שמבקש לחזק את הבניין והמתנגדים נמצאים במיעוט, שהולך ופוחת עם הזמן. לחברה שלנו ניסיון רב שנים בחיזוק בניינים ואני תקווה כי גם המתנגדים הבודדים שנותרו יצטרפו לפרויקט המדובר".
