מרכז הנדל"ן
בלעדי: הכרזת בנק ישראל בלמה את השוק - צניחה של 28% בביקוש לרכישת דירות חדשות
מרכז הנדל"ן: כך עולה מהשוואה בין כמות הפניות שהתקבלו במשרדי המכירות במהלך השבועיים שלאחר הודעת בנק ישראל על המגבלות על מבצעי המימון, לבין השבועיים שקדמו לה – השוואה שבוצעה על ידי חברת BMBY. הירידה במספר הפניות הורגשה רק בשוק הדירות החדשות, בעוד ששוק היד השנייה נותר כמעט ללא שינוי. מארק זאבי, בעלי החברה, מסר: "מרגע ההכרזה של בנק ישראל, חלה ירידה חדה ומידית בקצב הלידים"
הכרזתו של בנק ישראל בחודש מרץ על נקיטת צעדים להגבלת מבצעי המימון של הקבלנים הביאה לירידה של כ-28% בביקוש לדירות חדשות – כך עולה מניתוח נתוני חברת BMBY מערכות תוכנה. הניתוח מתבסס על היקף הפניות (לידים) שהתקבלו במשרדי מכירות של פרויקטים חדשים ובמשרדי תיווך, במהלך השבועיים שקדמו להכרזה לעומת השבועיים שלאחריה.
ב-23 במרץ פרסם המפקח על הבנקים טיוטת הוראת שעה המגבילה את מבצעי המימון של הקבלנים, שתהיה בתוקף עד לסוף 2026. ההוראה, שנכנסה לתוקף ב-6 באפריל, כוללת שני סעיפים מרכזיים: הראשון – דרישה מהבנקים להקצות הון נוסף לפרויקטים שבהם שיעור חוזי 20/80 גבוה מ-25% מכלל החוזים; השני – הגבלה של שיעור הלוואות הבלון שמותר לבנק להעמיד, כך שלא יעלה על 10% מהביצועים החודשיים הכוללים של הלוואות לרכישת דירה.
מהנתונים עולה כי ממוצע הפניות במשרדי מכירות של פרויקטים חדשים צנח בכ-28% בשבועיים שלאחר ההכרזה, בהשוואה לשבועיים שקדמו לה. בין 10 ל-23 במרץ התקבלו כ-100 אלף לידים, לעומת כ-72 אלף בלבד בין 24 במרץ ל-6 באפריל. מנגד, במשרדי תיווך העוסקים בדירות יד שנייה ונעזרים במערכת BMBY, חלה ירידה מתונה הרבה יותר של 1.8% בלבד.
חברת BMBY מספקת מערכות CRM מתקדמות לשוק הנדל"ן, ופועלת באלפי נקודות מכירה של פרויקטים חדשים ברחבי הארץ. המערכות אוספות בזמן אמת נתוני פניות מלקוחות המתעניינים ברכישת דירה חדשה.
"מי שירצה להגדיל מכירות בשוק הנוכחי יצטרך להיות יצירתי"
לדברי מארק זאבי, מייסד BMBY, "למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון היתה ידועה מזה מספר שבועות, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות. ייתכן שהרוכשים עצרו כוונות לרכישה על מנת לבחון את ההשפעה של ההכרזה על השוק ולהמתין לצעדים הבאים של היזמים". עם זאת, מוסיף זאבי כי ייתכן שההכרזה דווקא האיצה סגירת עסקאות בטרם כניסת ההוראה לתוקף, "כפי שגם ראינו מאינדיקטורים ראשונים על שוק המשכנתאות בחודש מרץ".
כאשר נשאל אם ייתכנו גורמים חלופיים לירידה בפניות, כגון חג הפסח או טלטלות בבורסות בעקבות צעדי הנשיא טראמפ, השיב זאבי: "השינוי בקצב הלידים היה חד ומיידי מיד עם הכרזת בנק ישראל על הצעדים. עוד צריך לזכור שהשינוי הזה קרה רק בגזרת הדירות החדשות, שמושפעות ממבצעי המימון של הקבלנים, בעוד שבשוק היד השנייה לא חל שינוי של ממש באותה תקופה".
למרות הירידה החדה, זאבי אופטימי: "היזמים ימצאו דרכים למשוך את הרוכשים חזרה אל השוק במסגרת מבצעים אחרים או באמצעות שיתוף פעולה עם גופים חוץ בנקאיים וכי מדובר בהאטה זמנית של השוק. הביקוש בישראל קשיח, אבל הקבלנים שיהיו מעוניינים להגדיל מכירות בשוק הנוכחי יצטרכו להיות יצירתיים".
"גם היזמים החלו לנקוט מדיניות זהירה"
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, סבור אף הוא שהירידה בפניות נובעת מההשלכות של ההכרזה: "להכרזת בנק ישראל על הגבלת מבצעי המימון יש השפעה כפולה: מצד אחד, היא האיצה סגירת עסקאות בקרב רוכשים שכבר היו מעורבים בתהליך רכישה; מצד שני, היא גרמה לעצירה ולהמתנה בקרב רוכשים פוטנציאליים שמעדיפים לבחון האם מחירי הדירות ירדו בהמשך".
עם זאת, מדגיש אסרף כי גם היזמים עצמם האטו פעילות. לדבריו, רבים מהם בחרו להקפיא קמפיינים שיווקיים ולהפחית במאמצי השיווק, במיוחד לקראת חג הפסח – תקופה שלרוב מתאפיינת בירידה בפעילות בשל חופשות ונסיעות לחו"ל. אסרף צופה התאוששות מסוימת בקרוב: לדבריו, "היזמים יפעלו להחזיר את הקונים לתמונה באמצעות קמפיינים שיווקיים חדשים, חידוש מבצעי מכירה והצעות מימון יצירתיות המותאמות למצב השוק הנוכחי. לדבריו הביקושים קיימים אך השוק מחכה לאיתות חיובי וייתכן שמבצעים יצירתיים או בהמשך הורדת הריבית הם שיצרו זינוק מחודש בביקושים".
