מרכז הנדל"ן
חצרות על הגגות וחניה תת קרקעית: למה היזמים מודאגים מהתוכנית המהפכנית של בני ברק?
פרסום ראשון של מרכז הנדל"ן: עיריית בני ברק אישרה לאחרונה תוכנית מתאר חדשה שנועדה לתת מענה למחסור בשטחים פתוחים בעיר הצפופה, ולספק פתרונות להקמת סוכות. התוכנית גם מחייבת בנייה של שתי קומות חניה תת-קרקעיות. עם זאת, קיים חשש כי רווחיות הפרויקטים החדשים קטן
ועדת המשנה לתכנון ולבנייה של עיריית בני ברק המליצה לפני כשבועיים לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לאשר תוכנית מתאר חדשה לעיר – מהלך שעשוי לשנות באופן מהותי את הדרך שבה יתוכננו בנייני מגורים בעתיד. מטרת התוכנית היא לשפר את איכות החיים בעיר, ליצור יותר שטחים משותפים לדיירים, ולאפשר מרחבים מתאימים להקמת סוכות.
לפי דברי ההסבר, התוכנית נועדה להתמודד עם האתגרים האורבניים החריפים בעיר – בראשם הצפיפות, המחסור בתשתיות משותפות, והצורך בהעצמת מרחבים ציבוריים איכותיים. אישור התוכנית נתון בידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, וכעת לאחר שהוועדה המקומית נתנה את ברכתה – ההכרעה עוברת לשלב הבא.
החידוש המרכזי בתוכנית הוא הקמת חצר משותפת מרוצפת על גג הבניין, שתשמש את כלל הדיירים ובעיקר את הילדים, לאור מספרם הרב באוכלוסייה החרדית והיעדר שטחים פתוחים מספקים. החצר תמוקם מעל דירות הפנטהאוז, ותאסור הצבת מתקנים טכניים, מערכות סולאריות או מזגנים על שטח הגג. במקום זאת, המתקנים יועברו לגג חדר המדרגות שיורחב ויוכל לתפוס עד 60% משטח קומת הגג.
לפי התקנות, מעקה הגג ייבנה בקו החזית של הבניין, בגובה 40 ס"מ מעל הריצוף, ומעליו יותקן מעקה נוסף בגובה מינימלי של 1.60 מטר. בחג הסוכות, יוקצו 40% משטח החצר להקמת סוכות עבור דיירי שתי הקומות שמתחת לדירות הפנטהאוז, בעוד שיתר הדיירים ייהנו ממרפסות סוכה גדולות יותר – לפחות 6 מ"ר לעומת 4 מ"ר כיום.
מרכיב משמעותי נוסף בתוכנית הוא חיוב היזמים בהקמת שתי קומות חניה תת־קרקעיות במקום אחת בלבד, זאת כדי להתמודד עם מצוקת החניה ההולכת וגוברת והעלייה במספר כלי הרכב בעיר. כך יעלה תקן החניה מ-0.5 כיום (חניה אחת לשתי דירות) ל-0.6 במגרשים קטנים עד 500 מ"ר, ול-0.7 במגרשים גדולים יותר.
אולם לצד היתרונות הברורים לציבור, היזמים עלולים להיפגע מהתוכנית. חצר גג פעילה, בה ישחקו עשרות ילדים מדי יום מעל דירות הפנטהאוז, צפויה לפגוע בשווי הנכס היוקרתי ביותר בבניין. נוסף על כך, הקמת קומה תת־קרקעית שנייה מייקרת משמעותית את עלויות הבנייה, ובמקרה של בני ברק כלל לא ברור שמחירי החניה הנוספים יכסו את ההשקעה.
